经典房地产营销策划书

目 录

一、概述 3

二、市场环境分析 3

（一）整体概况 3

（二）区域房地产市场分析 5

（三）消费者分析 9

三、策划对象特性分析 9

（一）项目概况 9

（二）技术资料 11

（三）地块资源 11

（四）周边配套设施 13

（五）交通配套状况 14

四、竞争状况分析 14

（一）竞争楼盘基本情况 14

五、项目SWOT分析 15

六、目标 17

（一）销售目标 17

（二）财务目标 17

七、项目定位 18

（一）客户定位 18

（二）产品定位 24

（三）价格定位 25

（四）形象定位 28

八、项目营销策略 30

（一）项目形象定位 30

（二）项目营销推广策略 31

（三）营销执行策略 33

（四）营销活动策略 38

（五 ）行动方案 41

附件

一．概述

海亮国际社区，处于银川向北发展带之上。按照银川城市发展

“南进、北拓、西优、东控”战略，该区域未来将发展成为拥有配套

功能齐全的城市副中心。根据银川市中心城市生态优先的发展模式，

未来银川中心城市布局形态将呈现“四轴两带多中心”的格局。海亮

国际社区所在区域正处于由“一轴”、“两带”围合而成的生态资源

区内。如此丰富而珍稀的天然珍藏，气韵天成；天赋生态圈层，日渐

成熟。海亮国际社区，紧邻唐徕渠、艾依河两大生态自然带，社区内

北塔北湖、10000平方米英伦风情园林，与198公顷北塔湖公园遥相

呼应。以山水意境为勾勒主体，融入欧式写意手法，立足银川的地域

特色，将极具景观、生态价值的点式水景和线性水景与局部精细丰富

的绿植、小品有机整合，利用微地形变化，形成高低有致、错落共生

的真正自然生态环境，让建筑与景观相生相用，以达成人与自然、人

与空间的和谐共融。舒适的人文居住环境，春则繁花似锦，夏则绿荫

暗香，秋则霜叶似火，冬则翠绿常延。

二．市场环境分析

2．1整体概括

2.1.1地理人文环境

银川市是宁夏回族自治区首府所在地，位于黄河上游宁夏平原中

部。东与吴忠市盐池县接壤；西依贺兰山与内蒙古自治区阿拉善盟阿

拉善左旗为邻；南与吴忠市利通区、青铜峡市相连；北接石嘴山市平

罗县，与内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗相邻

（以明长城为界）。其地域范围在北纬37°29'～38°53'，东经105°

49'～106°53'之间，总面积9560平方公里。银川市地形分为山地和

平原两大部分，西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南──东

北方向倾斜，平均海拔在1010～1150米之间。银川属中温带大陆性

气候，年平均气温8.5℃，日温差12～15℃，年平均日照时数2800～

3000小时，是全国太阳辐射和日照时数最多的地区之一。年平均降

水量200毫米左右，无霜期185天左右。主要气候特点是：四季分明、

春迟夏短、秋早冬长，昼夜温差大。银川市行政区划面积7080平方

公里。2003年年末耕地总面积14.37万公顷。黄河自南向北流经市境

市境东界，过境长度78.4公里，年平均过境流量315亿立方米，境

内有唐徕渠、汉延渠、西干渠、惠农渠四大灌溉渠系；地下水资源量

7.7亿立方米。银川市植被以草原为主，森林较少，树种有杨树、榆

树、柳树、槐、沙枣、落叶松、椿树、山杏、油松等，目前全市森林

覆盖率8%。贺兰山区有国家保护的珍稀动物32种，有野生药用植物

40多种。矿产资源有煤矿、赤铁矿、熔剂白云岩、熔剂硅石、熔剂

石灰岩、磷块岩、水泥石灰岩、辉绿岩等。银川境内的贺兰石石质莹

润，用以制砚，呵气生水，易发墨而护毫，自古就有“一端二歙三贺

兰”。

2.1.2、经济环境

银川市是宁夏回族自治区的首府，全区政治、经济、文化中心，辖三

区两县一市，即兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市，

国土总面积9527.31平方公里，其中市区面积1667平方公里，城市

建成区面积100平方公里。2005年末全市总人口140.6万人，其中，

非农业人口86.67万人，占61.6%；回族人口37万人，占25.9%。

2006年全市完成地区生产总值335.29亿元，全社会固定资产投资

232.85亿元，地方财政收入29.5亿元；城市居民人均可支配收入

10068元，农民人均纯收入3800元。

2.2区域房地产市场分析

2.2.1区域概括

银川中心城区建成面积约57平方公里，属于一个中等城市，区

分资兴庆区、金凤区、西夏区三大部分。过去20年，银川市中心城

区不断向大发展，城市重心不断扩大。80年代，城市建成区主要集

中在老城；90年代后，城市中心转移至兴庆区一带；直至今日城市

中心进一步向北京路一代转移。

随着“两区一带”的建立，其城市骨架正在不断拉大，结合现状

布局特点和城市发展的不同功能要求，银川市城区到2020年规划将

形成紧凑发展的“一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两

条风景线”的城市布局结构，逐步向大城市发展迈进。

潜力巨大的城市发展模式。

伴随着大银川发展战略，银川开始对接吴忠、宁东、贺兰经济产

业链。2010年10月银川链接宁东的城市轻轨东线，正式开始进入规

划施工阶段，预计竣工使用时间为2014年。无疑将对银川整体经济

及房地产业的发展起到推波助澜的作用。预计3-5年时间将是银川市

城市人口经济发展的高峰期，同时也是银川市房地产业告诉发展的一

个重要契机。

2.2.2银川市整个楼市情况

根据2010年以来，银川市的房地产相当活跃，发展势头强劲。

2010年银川市总体审批待开发面积达到539.28万平方米，住宅

套数24239套。全年待开盘新项目8个，新开盘市场供应总套数4852

套。主要分布为银川市以西（西夏区）16个，以南（金凤区）17个。

其中10万平方米以上规模楼盘19个，高容积率楼盘（3.0以上容积

率）9个，低容积率楼盘（1.5以下容积率）2个。

其产生差距的主要原因为，金凤因地处城市中心，受土地稀缺的

限制，其整体开发量不大。金凤区板块地域宽广，受政策利好引导，

其总体开发量较大。从以上市场数据分析来看，未来兴庆区任是银川

市地产开发活跃的板块。

高端化、品质化需求

目前银川市场多层产品逐步减少，小高层及高层产品逐渐获得置

业者的亲睐，这遇事着银川市房地产市场正逐步迈向高端化和品质

化，置业者也实质的改变了以往的择房标准，逐步 …… 此处隐藏：6728字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……