商业地产销售技巧培训(实战篇)

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目

录

第一章 房地产相关知识 第二章 建筑与规划基础知识 第三章 房地产专业知识介绍 第四章 臵业顾问基本素质要求 第五章 房地产销售技巧相关知识 第六章 房地产销售的相关问题 第七章 案场制度及业务员手册

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第一章 房地产相关知识

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第一节房地产、地产、房产与房地产业

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一、房地产是房产和地产的总称 由于不能移动、也称不动产。是指土地 及附着在土地上的人工构筑物和建筑物 及其附带的各种权利(所有权、管理权、 转主权等)。房地产在物质上有三种存 在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土 地房屋的综合体。

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房地产的特性 房地产位臵的固定性 房地产地域的差别性 房地产的高值耐久性 房地产的保值增值性

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二、房

产

是指房屋财产，是经济形态，在法律上 有明确的权属关系，在不同的所有者和 使用者之间可以进行出租、出售或自用 或作其他用途的房屋。如住宅、产房、 仓库、办公楼、商铺等。具体划分为： 商品房和非商品房；住宅房和非住宅房。

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房

屋

是建造在土地之上的建筑产品，供人 们社会生活、生产使用的建筑物，房 屋与房产的根本区别就是其产权属性。 房屋是指房屋的自然形态，房产的房 屋经济形态。

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房产的三大特性1. 房产包含其占据的地产，房依地建、地 产不可分： 2. 房产具有一般商品的交易属性； 3. 具有使用和所有权，并且都可以进入市 场买卖。

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三、地 地产概念：

产

是指土地财产，在法律上有明确的权属关系， 地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区 别也就是有无权属关系。在我国地产分为国有和集 体所有两种类。其用途：工业用地、商业用地、铁 路用地、军事用地、住宅用地、耕地、林地等。

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土地制度(所有权和使用权分离) 土地所有权 我国土地所有制——公有制：国家和集体两种形 式，其他任何个人或组织对土地都不享有所有权。 土地所有制的权利：占有、使用、收益、处分等。 国有土地：城市市区的土地、农村和郊区中依法 没收、征购、收归国有的土地；国家未确定为集 体所有的林地、草地、山岭、沙滩及其它土地。

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土地制度(所有权和使用权分离) 集体土地：农村和城市郊区的土地(除 法律规定于国家所有的以外),包括农 村宅基地、自留地、自留山、农村集体 土地。 农村集体土地，不允许直接进行 房地产开发经营，必须先征收入国有后 方可进行。

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土地使用权取得的方式： (出让、转让、划拨) 土地使用权的含义：国

家将土地所有权在一定年限内出让给 土 地使用者，由于使用向国家支付使用权出 让金的行为。

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土地使用出让最高年限按下列 用途确定1. 2. 3. 4. 5. 居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合或其他用地五十年；另外，加油站、加 气站用地为三十年。

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土地使用权转让——是指土地使用者将土 地使用权再转移的行为 转让时，土地使用权出让合同和登记文 件中载明的权利、义务随之转移；其他 上建筑物其他附着物所有权随之转让； 同样地上的建筑物、其他附着物的转让 时附着物使用范围的土地使用权也随之 转让。

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地使用权划拨——政府无偿把土地拨给 使用者使用的一种行为 国家机关用地、军事用地、城市基础设施 用地、公益事业用地、政策性扶持项目都 属于土地使用权划拨范围。 以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须 经政府及土地管理部门同意，补交出让金 后方可进行转让、出租和抵押。