浅谈房地产行业营运资金管理_王晓琪

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浅谈房地产行业营运资金管理

王晓琪

（中国海洋大学管理学院青岛266003）

【摘要】房地产行业是一个资金密集型行业，具有投资大、回收期长的特点。如何进行营运资金管理、提高营运资金管理水平将直接影响企业经营的成败。本文基于房地产行业特点，对房地产的资金来源进行分析，并分渠道论证了房地产行业营运资金管理的方法。

【关键词】房地产行业融资营运资金管理从20世纪90年代中期开始，我国的房地产行业逐步走向市场化，经过十多年的发展，我国的房地产行业已进入了黄金发展期。自2008年末以来，全国房地产开发企业维持在两万多家。根据中国企业营运资金管理研究中心发布的中国上市公司营运资金管理调查报告中的数据可以看到，房地产行业的营运资金周转期最长。这是因为，房地产项目本身就具有建设周期长、资金占用量大、资金周转慢的特性，再加上受美国次贷危机引发的全球性金融危机的严重影响，以及我国政府的宏观调控，使得一些资金周转慢、资金管理不善的企业受到很大冲击。可见，加强企业营运资金管理水平、提高企业营运资金运营效率已是房地产企业管理者的必然选择。

一、房地产行业特征及其营运资金因素分析

房地产行业兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业，具有以下特征：

1.投资成本高。房地产行业属于资金密集型行业，所需资金投入高。首先，由于土地资源稀缺且不可替代，供给有限，但人们对土地的需求却与日俱增，这一固有矛盾使房地产的土地价格不断上升。其次，由于房屋的建筑、安装要耗费大量材料和资金，需投入大批工作人员和大型设备，因此投资成本大大高于其他一般产品。

2.投资回收期长。对每一个房地产开发项目而言，从开始选择地块到最后达到可出售或可出租状态需要3～5年的时间，最终收回全部开发投资需要相当长的时间，而靠出租获得租金来收回投资则需要更长的时间。另外，由于投资周期长，占用资金量大，需要支付大量的贷款利息，因而在一定程度上增加了房屋成本。

3.投资风险大。由于房地产企业开发投资占用资金多，相应的投资风险因素必然增多，且企业投资容易受到政治、经济、社会环境、国家法规政策等不可控制因素的影响。一旦投资失败，资金不能按期收回，房地产企业往往就会出现资金流枯竭，甚至不能按时偿还银行贷款的本息，严重的将直接影响企业的生存和发展。

房地产行业上述三个特点，实际上是它的劣势，这决定了2011．2据中国企业营运资金管理研究中心发布的中国上市公司营运资金管理调查报告显示，2008年房地产行业经营活动营运资金周转期的平均值为488天，理财活动营运资金周转期营销渠道

营运资金

其资金周转速度明显低于其他行业。

2007年，我国房地产市场十分火热，企业高价拿地、大量圈地的现象屡见不鲜，由此沉淀了大量的开发资金；从2008年开始，房地产市场持续低迷，信贷环境也延续了近一年的从紧格局，由此导致地产商的开发资金普遍比较紧张；到2009年，我国房地产市场经历了一个急转向上的行情，经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。继中国农业银行出台房贷细则后，中国工商银行开始执行住房贷款利率七折优惠的细则，其他银行的优惠政策细则也相继出台，为楼市回暖打好了政策基础。进入2010年以来，中央政府便启动新一轮房地产调控，尤其是国务院2010年4月“新国十条”，发布通知同意逐步推进房产税制改中旬出台的

革，住建部、央行、银监会联合发布通知明确二套房的认定标准后，房地产市场加速异变。为了能够在不断变化的市场中立稳脚跟，在激烈的竞争中获得优势，维持广阔的发展空间，避免出现资金周转困难，甚至资金链断裂的危险，提高营运资金的管理效率已成为很多房地产企业的当务之急。

基于房地产行业的特点，按照王竹泉教授提出的按资金来源渠道对营运资金进行分类的方法，可将房地产行业营运资金做如下分解：

经营活动营运资金

生产渠道

营运资金

采购渠道营运资金

理财活动营运资金

货币资金、交易性金融资产、交易性金融

应收票据在建开发产品原材料存货负债、应收股利、应

收利息、一年内到期应收账款拟开发产品预付账款

的非流动资产、其他房地产开发（房地产开发成本）应付账款

流动资产、短期借产品应付职工薪酬应付票据

款、应付股利、应付其他应收款预收账款

利息、一年内到期的其他应付款应交税费

非流动负债、其他流动负债

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为0天；2009年房地产行业经营活动营运资金周转期的平均值为545天，理财活动营运资金周转期为34天。由此可见，理财活动营运资金的周转对企业营运资金管理绩效的影响甚小，故不在本文讨论范围之内。

二、房地产企业融资问题分析

房地产行业是资金密集型行业，项目投资大，需要资金量大，资金回收期长。因此，资金融通问题尤其重要。目前，房地产企业的开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个部分，而预售款中的大部分来自于银行对个人的住房贷款，近期政府对于住房贷款的限制较多，使得房地产开发企业的资金来源除了自筹资金之外，主要是来自商业银行的贷款，房地产企业对银行的依赖程度较高。

在银行贷款政策出现变化及股市波动的情况下，融资渠道单一成为制约企业发展的瓶颈。因此，除自筹资金和银行信贷的方式以外，房地产企业必须拓宽融资渠道，寻找新的融资方法，以支持企业的持续发展。

万科作为房地产行业中的佼佼者，项目多，规模大，所需资金相当多。一直以来，万科都积极探索各种合作方式，实行多元化的融资策略。除自筹资金和银行贷款外，万科的资金来源渠道主要包括：①债券、股票融资。其上市以来，经过长时间的积累，股本达到10亿多元，再加上后期增发、发行可转换债券等，筹集了数目可观的资金。②外资银行贷款。2004年7月，其与德国银行HI达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同完成“万科城市风景花园”项目。这也是国内第一个取得境外贷款的房地产合作项目。③利用外资直接投资。2005年7月1日其与新加坡政府产业投资有限公司附属RZP签订协议，共同投资1亿美元创立一家投资性公司，通过设立项目公司股权的方式在我国境内进行房地产投资。④组建专项基金。2005年12月，万科与中信资本投资有限公司签订合作协议，共同筹组成立“中信资本·万科中国房地产开发基金”，专门投资于其开发的中国房地产项目。这是我国首个专项用于某一家地产公司项目开发的基金项目。

可见，随着金融体系的健全、法律法规的完善，房地产企业可选择的融资方式还有很多。通过不断探索，将各种渠道与方式有机组合起来，加大融资数量，并提高资金使用效率，将有助于房地产业的健康发展。

三、房地产企业营运资金管理探析

1．采购渠道营运资金周转分析。房地产企业采购渠道营运资金周转期的计算公式为：采购渠道营运资金周转期=365/（全年材料采购金额/采购渠道营运资金）=365×（平均原材料存货+平均预付账款-平均应付账款-平均应付票据）/全年材料采购金额。

2008年中国上市公司营运资金管理调查绩效排行榜中，房地产行业采购渠道营运资金周转最快的五个企业分别为世茂股份（-261）、招商地产（-251）、光华控股（-171）、上海新梅（-132）、苏州高新（- …… 此处隐藏：5529字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……