2013年泰州莱茵东郡商业物业市场调研及定价策略提报75P

谨 呈：泰州莱茵达置业有限公司

泰州莱茵东郡商业物业 市场调研及定价策略提报

报分章节 一 房地产政策分析 二 城市宏观环境分析 三 泰州商业市场分析 报告内容

告

目

录

1 2003-2012年调控政策回顾 2 新国五条对商业地产的影响 1 泰州整体房地产市场发展概况 2 城市经济指标及消费水平分析 1 泰州商业市场发展概况 2 区域商业发展现状分析 3 重点商业项目调研

四 项目商业本体分析

1 本体分析2 项目SWOT分析 3 目标客户分析

五 定价策略分析 六 销售策略分析

1 定价依据 2 定价方法 1 销售方案建议 2 招商方案建议

回顾十年调控政策，却落下“理想很丰满，现实很骨感” 的局面。2013适逢中国政府换届，商业地产面对史上最犀 利“新国五条”,弊大于利。

第一部分分章节 一 房地产政策分析 二 城市宏观环境分析 三 泰州商业市场分析 报告内容

房地产政策分析

1 2003-2012年调控政策回顾 2 新国五条对商业地产的影响 1 泰州整体房地产市场发展概况 2 城市经济指标及消费水平分析 1 泰州商业市场发展概况 2 区域商业发展现状分析 3 重点商业项目调研

四 项目商业本体分析

1 本体分析2 项目SWOT分析 3 目标客户分析

五 定价策略分析 六 销售策略分析

1 定价依据 2 定价方法 1 销售方案建议 1 招商方案建议

十年政策回顾

第一阶段 效果欠佳，目标不清

调控方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨时间 调控内容 均价当年全国住宅均价2213元

调控内容：确定房地产业为国民经济支柱产业；增加普通商品房供 2003.8《关于促进房地产市场 应；控制高档商品房建设；加强对土地市场的宏观调控；整顿和规 持续健康发展的通知》 范房地产市场秩序；继续推进现有房出售；搞活住房二级市场。 2004.4《关于深入开展土地市 调控内容：继续深入开展土地市场治理整顿；严格执行土地利用总 场之力整顿严格土地管理的紧 体规划和年度规划。 急通知》 2005.3 国八条 调控内容：稳房价不力要问责地方政府负责人；着力增加普通商品 《关于切实稳定住房价格的通 房、经适房和廉租房供给；合理拆迁，严控被动性住房需求；正确 引导居民合理消费预期。 知》 调控内容：各地要公布两年商品房和经适房建设规模；依法制止炒 2005.4 新国八条 买炒卖土地行为；加强对普通商品房和经适房价格调控；完善城镇 《加强房地产市场引导和调控 廉租住房制度；加大房地产交易行为调节力度；商业银行要加强对 房地产贷款和个贷管理；严肃查处违法违规销售行为；完善信息披 的八条措施》 露制度，增强政策透明度。 调控内容：新开工商品房套型建

筑面积90平米以下的比重须达总面 积的70%以上；购买住房不足5年转手交易按收房收入全额征收营业 2006.5 国六条 税；开发商项目资金比例须达35%才能获得开发贷；个人住房按揭 《关于调整住房供应结构稳定 贷款首付比例不得低于30%;加大对闲置土地的处置力度，2年未动 住房价格的意见》 工开发的无偿收回；进一步整顿和规范房地产市场秩序，严格查处 捂盘围房等行为。

当年全国住宅均价2549元

当年全国住宅均价3100元

当年全国住宅均价3132元

十年政策回顾

第二、第三阶段 效果显著，“救市”“救危机”相结合

调控方向鼓励住房消费和房产开发投资，发展保障性住房

时间2007.8《国务院关于解 决城市低收入家庭住房 困难的若干意见》

调控内容调控内容：多渠道解决城市低收入家庭住房困难；建立 健全廉租房制度；改进和规范经济适用住房制度；严格 经济适用住房上市交易管理。 调控内容：进一步鼓励普通商品住房消费；加大对自住 型和改善型住房消费信贷支持力度，享受贷款利率和首 付款比例优惠；对住房转让环节营业税由5年改为2年免 征，按收入差额征收营业税；支持房企合理融资需求； 各地采取鼓励住房合理消费，促进楼市健康发展的政策 措施。

均价当年全国住宅 均价3665元

2008.12《关于促进房 地产市场健康发展的若 干意见》

当年全国住宅 均价3655元

十年政策回顾

第四阶段 史上最严调控陆续出台，效果显著

遏制房价快速上涨，促进合理回归，加强住房保障建设 调控内容 均价

时间

调控内容：增加保障房和普通商品房有效供给；购买二套 2010.1 国五条 以上住房贷款首付不得低于40%;依法查处价格欺诈、哄 《关于促进房地产市场平 抬房价及违反明码标价行为；力争2012年末解决1540万户 低收入住房困难家庭住房问题；外资境内投资房地产要严 稳健康发展的通知》 格按照现行政策执行。 调控内容：推进保障房建设不力要追究责任；贷款购买二 2010.4 新国五条 套房家庭首付比例不得低于50%,贷款利率不低于基准利 《关于坚决遏制部分城市 率1.1倍；各地要明确保障房、中小套型普通商品房建设 房价过快上涨的通知》 数量和比例；确保2012年建设完成保障性住房300万套； 加强房企购地和融资监管，完善信息披露制度。 调控内容：各城市政府一季度向社会公布新建住房控制目 标；多渠道筹集保障房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖 2011.1 新国八条 面；个人购房不足5年转手按销售收入全额征收营业税； 《关于进一步做好房地产 购买第二套住房首付款比例不低于60%;商品房供地原则 市场调控工作有关问题的

上不得低于前2年年均供应量；主要城市拥有二套住房以 通知》 上家庭不得在当地再购房；落实住房保障和稳定房价约谈 问责机制；“严打”虚假消息散布者。

当年全国住宅 均价4727元

当年全国住宅 均价5010元

新国五条细则

限购、限贷不放松，调控方向仍致力于抑制投机需求

完善稳定房价工作责任制

制定并公布年度新建商品住房价格控制目标 建立健全稳定房价工作的考核问责制度 限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房 贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法 严格按转让所得的20%计征。加快试点房产税试点工作。 对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行 业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。 制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把 符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信 息发布管理。

坚决抑制投机投资性购房

增加普通商品住房及用地供应

加快保障性安居工程规划建设

加强市场监管和预期管理

对商业地产之影响 商业地产影响

弊大于利：虽然住宅限购、限贷等调控持续从紧，进一步刺 激了商业投资需求，但盲目投资开发却是加速了商业地产泡 沫的形成

受政策限制，2012全国土地交易量较去年有所下滑。二三线土地市场活跃，2012 全年商业用地供应首超住宅 。

目前的绝大多数开发商所采用的“以住养商”模式 ，遭遇“新国五条”,从住宅 转型商业的开发企业，很可能熬不过这个冬天，就死在转型期。

“新国五条”的出台，住宅限购、限贷等调控持续从紧，将进一步刺激商业地产 投资需求，也催生了大量住宅房地产企业和非房企业先后进入商业地产领域 ，随 着商业地产开放量的增大，未来商业地产的消化压力增大。

泰州经济发展 …… 此处隐藏：3277字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……