房地产估价—第五章-收益还原法

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收益还原法

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本章概要

收益法是房地产评估的基础方法，实践中常应用于具有潜 在或现实收益的房地产估价中，收益法是从房地产的经济 效用出发来评估房地产价格的方法，本章介绍收益法的基

本原理和运用要点。通过本章学习，应了解收益法的理论依据和适用范围，房地产纯收益、资本化率等概念的含义 ，熟悉求取不同类型房地产净收益的方法，掌握资本化率 的求取方法，重点掌握收益法的计算公式及应用。

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5.1收益还原法的基本原理

5.1.1收益还原法的概念 收益还原法是对具有稳定收益或潜在收益的房地产和其他

性质的资产评估的基本方法。是将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率(还原率)统一折算到 估价期日现值的一种估价方法。 又称收益法、收益资本化法、投资法或收益现值法。 采用收益还原法测算的价格称为收益价格

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5.1.2收益还原法的理论依据收益还原法的理论依据是预期收益原理。 在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 (现值),那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。

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形象一点可以表示为：某一货币额利息率=纯收益， 那么，这一货币额就是这块土地的理论价格。用 公式表示为： 土地价格=纯收益/利息率 例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400 万的纯收益，同时该公司又有4000万现金，以 10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元 的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价 值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。

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上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收 益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无 限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利 息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的 一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多， 实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土 地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型 房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采 用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上 述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达， 但并不十分贴切。

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鉴于此，普遍适用的收益法的基本思想表 述如下：将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收 益年限的房地产预示着在其未

来的收益年限内可 以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未 来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就 是该房地产的价格。

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现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上，资金 的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来 同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱 比将来的钱更值钱。有了资金的时间价值观念以后，收益 性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和，其 高低取决于下列3个因素： 1.可获净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价 值就越高，反之就越低； 2.可获净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房 地产的价值就越高，反之就越低； 3.获得该净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地 产的价值就越高，反之就越低。

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5.1.3收益还原法的特点 1.具有严格的理论基础 地租理论、生产要素分配理论

2.只对有收益或潜在收益的房地产进行评估 3.评估结果的准确度取决于未来房地产地方纯收

益和收益率确定的准确度

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5.1.4收益还原法的适用范围

收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能 够量化的房地产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、 游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难 以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府办公楼， 学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价， 收益法大多不适用。

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5.1.5收益还原法的操作步骤 1.收集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去

和现在的收入、费用等数据资料； 2.预测估价对象的未来收益；

3.求取报酬率或资本化率、收益乘数； 4.选取适宜的收益还原法公式计算收益价格。

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5.2收益还原法的基本公式

a1 V

a1 a 2

a3

a4

an

…

0

1

2

3

4

…

n

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5.2.1最一般的情形V an a1 a2 1 r1 (1 r1 )(1 r2 ) (1 r1 )(1 r2 ) (1 rn )V-房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值 n-房地产的收益期限，通常用年表示 ai-分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…, 第n期期末的净运营收益，简称净收益。 ri-分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…, 第n期的报酬率(折现率) 理论公式，实际无法操作

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5.2.2最简单的情形

V= = ar

a 1 lim 1 n n r (1 r )

a每年不变；r每年不变且>0;n年期无限

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一、净收益及其他因素不变的公式 ㈠ 收益年限为有限年

基本假设前提为：①

净收益a每年不变，即 a1=a2=a3=…=an=a;②收益年期为有限年；③ 资本化率大于零为r。

V = r 1 r n

a 1 r 1n

a 1 r

n 1 r 1