尾盘超市的项目建议书(修改)

关于尾盘超市成立、运营及调研。

关于成立长春市阳光尾盘超市

项目建议书

自2006年3月起，南京、北京、杭州、武汉、成都等城市相继成立“尾盘超市”，尾盘超市这一新的营销模式一经推出，立刻得到广大购房者的欢迎，北京的七彩尾盘超市试营业的第一天，便吸引了近5000名购房者的光临，政府、业界、新闻界都对这一新生事物，进行了积极的评价，可以说尾房超市是房地产市场发展到一定时期的必然产物，是有利于百姓、有利于政府、有利于社会、有利于市场、有利于开发商、有利于经营者的多赢选择。长春市房地产市场历经十余年的稳健发展，成绩有目共睹，但是随发展而必然出现的尾盘问题（截止2005年末长春市商品房空置面积已达350万平方米以上），在积累到一定的时机之后，亦应该有一个集中解决的办法，本建议书即就长春市房地产市场的尾盘问题，进行研讨的基础上，借鉴外埠成功经验，提呈建立“长春市尾盘超市”的建议书。请有关领导批准、支持。

一、 长春市空置房源的现状

截止2005年长春市商品房空置面积为350.1万平方米，其中商品住宅空置面积为229.1万平方米。空置面积中待销（一年以内空置）120万平方米，滞销（空置1——3年）162.1万平方米，积压（空置3年以上）68万平方米，积压部分占总空置面积比例为19.4%。

空置面积中普通住宅空置119.1万平方米、高档公寓空置5.5万

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平方米、别墅空置29.1万平方米、办公写字楼空置12.9万平方米、其他商业营业用房空置76.9万平方米、车库空置31.2万平方米、经济适用住房空置75.4万平方米。

2005年，存量房屋成交面积为180.8万平方米。

从尾盘生成的原因上看，无外乎以下三种：

1、建设尾房——开发商由于项目在建过程中发生资金短缺，发生资金链断裂，致使工程无法最后交工，而形成的尾盘；

2、销售尾房——当一个楼盘的销售进入尾声，一般仅余10%——20%的时候，一般情况下，开发商将减少发生营销费用，而形成的尾盘；

3、市场尾房——由于开发商在开发过程中发生定位错误、质量问题、囤货居奇、营销不利等原因，而形成的尾盘。

据保守估计，由于以上原因形成的长春市房地产市场当中的尾盘资金沉淀达到50亿元人民币以上，如果由政府、金融机构、开发商、中介机构共同携起手来，以“尾盘超市”的运营模式，将逐年积累的空置房源，进行整合营销，促进空置房源的市场化，将对长春市房地产市场的良性发展产生重要的政治、经济以及市场意义。

二、 处理空置房源对长春市房地产市场良性发展的意义

1、有利于政府形象的丰满展示——处理空置房的问题，牵涉到开发商、建筑商、材料商、营销商、购房者等诸多社会利益团体，只有政府出面，才能将各方面的资源进行全新的整合，并通过尾房超市，将

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此问题得以集中解决，是政府为社会、为市场、为百姓办实事、办好事的一贯作风的真实体现。处理空置房，盘活资金，平抑房价，合理结构，规范市场，让利百姓，泽被后世。

2、有利于社会资金的有效流动——尾盘目前已经沉淀了50亿元以上的社会资金，处理空置房源，盘活沉淀资金，可以使活化了的社会资金再次进入资本市场和消费市场，使不良资产转化为社会财富，使社会财富进入流通，实现保值升值，发挥效用，促进长春市的城市建设和社会经济的发展。

3、有利于企业关系的和谐发展——处理空置房源，盘活沉淀资金，可以解决开发商、建筑商、材料商、金融机构等企业的债务链关系，建立企业间诚信经营的事业关系。避免在日益的繁荣的长春市房地产市场发展过程中出现拖欠农民工工资、偷工减料、泡沫资产等社会问题，建立长春房地产市场良好的合作环境。

4、有利于城市面貌的活化美观——房子只要有了人，就有了活气。处理空置房源，使冷落萧条的空房，变成有了家庭温暖的灯光，有了写字间办公的灯光，有了商铺繁荣的灯光，使一条街路，充满鲜活的生活气息。是现代化都市活化、美化的重要举措。建设长春，美化长春，从新的“双心两翼”的城市规划当中我们就可以预见到长春美好的未来城市风貌，解决尾盘问题，就是拿掉绵绣之上的补丁。

5、有利于市场结构的合理搭建——空置房，存量房，有相当一部分都是由于历史原因形成的房源沉淀。而市场是处于变化之中的，原来不好卖的房子，经过重新定位，转型，包装，一样可以在当下的市场

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环境中，变成整体市场结构当中的有效补充，使市场结构顺应市场需求，高、中、低端，各种类型的产品搭配更趋合理，成为旺销楼盘，起死回生。

6、有利于消费群体的需求满足——长春市房地产市场经过近年来稳步健康的发展，人民的生活居住水平得到了显著的提高，同时房屋的售价亦逐年增长。而对于历史上滞销的尾盘来说，其明显的价格优势，可以满足一部分低收入人群的购房需求。而处于繁华街路的商业门市以及社区底商、车库，亦可以通过少量的资金注入和营销包装，重新进入市场，促进长春市第三产业经济的发展，满足社会人士经商、办公、居住的需求。

三、 长春市阳光尾盘超市的建立条件

1、政府布局协调——处理空置房源，是调整整个长春市房地产市场产品供需结构，消除资金沉淀隐患的一个重要举措。政府主管部门对这一问题一向颇为重视，随着长春市存量房源的增加，这一问题目前已经到了整合资源，进行市场运作的时机。政府房地产主管部门如果将长春市的空置房源进行归类清理，出面协调各开发企业以及债权企业的关系，将一部分权属明确的存量房源荟集到一起，由“长春市尾房超市”统一展示，统一营销。这样政府主管部门就会从大局的角度，调整长春市房地产各个区域，各个需求类型，各个需求档次的产品供需结构，盘活资源，使长春市房地产市场实现良性发展，解决历史遗

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留问题，避免出现房地产泡沫经济的现象。

2、金融机构解套——在处理空置房的过程当中，金融机构将扮演重要角色。银行、担保公司通过信贷担保、注入定向资金的方式，使部分建设尾盘的结尾工程完工，配合政府行业主管部门使其进入流通市场，实现商品价值，同时获取金融收益。另外，一些银行、担保公司、法院、资产公司手中的抵账房源也可以直接进入尾房超市实现资金变现。

3、开发商积极配合——大部分开发商对于政府致力于解决尾房问题应该是采取欢迎态度的，但可能出现的问题是，有部分开发商将尾房作为抵押物、抵账资产或账面虚值扣住不放，这样就使得处理尾房的工作出现了一些障碍，但是从大局角度着想，尾房必竟是现实的资金沉淀，这方面还需要政府出政策，出主意，调整开发商的心态，平衡各方利益，使其积极配合尾房清理工作，此项工作才可以顺利进行。

4、中介机构专业操作——从市场营销学的角度讲，尾房即不同于一手房，亦不同于二手房。是介乎二者之间的房地产产品。处理尾房要求具有一手房营销经验的代理公司定位、转型、包装、推广，同时亦需要具有二手房交易经验的中介服务公司推介、交易、服务。

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