3土地的权利体系

城市土地管理

第三章 土地权利理论第一节：土地权利概述 第二节：土地所有权

第三节：土地使用权(略)第四节：土地他项权利 案例分析

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第一节：土地权利概述1、土地权利的概念：

土地权利就是指权利人按照法律的规定直接支配土地、对土地实施取得利益行为的权利。

支配，就是直接对土地实施取得利益的各种行为。

土地权利的四项基本权能：占有、使用、收益和处分。

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占有：指对土地事实上的管领，也即实际控制的权能。

它总是表现为一种持续的状态。如土地租赁中土地承租人对土地的实际占用等。

使用：指按照土地的性能和用途利用土地，从而实现利益的权能。如在依法取得的土地上建造厂房，在耕地上

种植农作物等。

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收益：指获取土地利用带来的经济收入。 一是利用土地的自然属性获得收益，如在耕地上种 植农作物直接收获粮食;

二是依一定法律关系的存在而获得收益，如把土地出租而收取租金等。

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处分：指权利人依法对土地进行处置，从而决定土地命运的权能。 包括事实上的处分与法律上的处分。

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2、物权基本知识

(1)民事权利由民法规定和调整的民事权利，分为：

①财产权：可以以金钱衡量其价值的利益为内容的民事权利，如物权、债权等 ②人身权：指以与权利主体的人身不可分离的人身 利益为内容的民事权利。如生命权、健康权、名誉权。

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(2)财产权

财产权可分为物权和债权。物权：是指权利人在法律规定的范围内按照自己的

意志支配自有物或者依照授权支配他人的物，直接享受物的效益的排他性财产权。其中物是人们可支配和利用

的物质财富。 (支配型)

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债权：是和物权并列而言的。债是按照合同的约定或者法律的规定，在当事人之间产生的特定的

权利和义务关系” (请求型)

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(3)物权的分类：

①根据权利人是对自有物享有物权还是对他人所有的物享有物权，可将物权分为自物权和他物权。

②根据物权是否从属于其他权利而存在，可将物权分为主物权和从物权。

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③根据物权标的是动产还是不动产，可将物权分为 动产物权和不动产物权。 ④根据对标的物进行支配的内容的不同，还可以将 定限物权划分为用益物权和担保物权。

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3、土地权利的特征： (1)土地权利是对土地的支配权； (2)土地权利是排他性财产权(一物一权；可直接排

除妨碍)(3)土地权利是对世权(权利主体特定，义务主体不

特定；义务人消极不作为，容忍不侵扰)(4)土地权利必须由法规定； (5)土地权利的变动一般采取“登记”公示方式。

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4、我国的土地权利体系(1)所有权体系

①全民所有(具体形式是国家所有)②集体所有

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2、土地使用权类型 ①国有土地的使用权类型 出让、划拨、租赁、作价出资(作价入股)、 授权经营五种 ②集体土地的使用权类型

农地、非农建设用地(宅基地、乡镇企业用地、乡镇公

益用地)、荒地三种

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出让国有土地使用权

划拨国有土地使用权

①国有土地使用权体系

租赁土地使用权

作价出资(作价入股)授权经营 农地使用权

宅基地使用权

②集体土地使用权体系

乡镇企业用地使用权

乡村公益用地使用权

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第二节：土地所有权一、土地所有权概述 1、概念：土地所有权是国家或农民集体依法对归其

所有的土地所享用的具有支配性和绝对性的权利。(属于财产权)

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2、土地所有权的特点 ①主体的特定性(国家、农民集体)

②交易的禁止性③权属的稳定性

④权能的分离性(所有权和使用权分离)