中国房地产市场风险分析

中国房地产市场风险分析

[摘要]在我国房地产市场震荡转型的过程中，部分人士和学者提出了对于我国房地产市场下行风险是否会给宏观经济带来压力的担忧。我们通过从住房抵押贷款中追索权条款的研究，发现我国房地产市场与日本更为类似，而与次贷危机的爆发地美国有着本质区别，我国房地产风险的实际承担者是消费者本人与房地产企业，而提供住房抵押贷款的银行已经较好的隔离了大部分房价波动的风险。在这一意义上我国房地产市场变动不会给金融体系带来过大压力，而只会产生一定的财富转移效应。

[关键词]房地产风险；住房抵押贷款；追索权条款；风险转移

1前言

当前，由于房地产市场调整，部分区域房价出现了一定的波动，给购房者和相关行业及政府部门都带来了较大的压力。同时有专家指责已经购房者采取断供等手段放弃房产以逃避偿还房贷是一种没有契约精神的行为。而在过去，也曾经有报道部分地区有因为房价下行而断供的行为，特别是经历过房地产泡沫的日本和美国，也都有类似的经历。因此，在房价有可能下行的情况下，我们需要从我国房地产具体运行结构以及相关房贷合同条款出发，讨论我国房地产风险的主要承担者，厘清消费者、金融机构和相关行业与政府部门的担忧所在。

2我国房地产抵押贷款合同追索权分析

21住房抵押贷款合同中追索权的国际经验

美国和日本由于经济过热而出现的经济与金融危机中，都有着明显的房地产的身影。因此我们分析我国的房地产市场首先要看这两个发达国家的经历。实际上，美国和日本的房地产市场有着本质的区别。这一区别就是看合同中是否有追索权条款（recourse-clause），这一条款决定了住房抵押贷款中哪方是受到房价下行风险的主要影响，以美国为例，其在次贷危机爆发之前，由于贷款利率极低，同时美国发达的金融业竞争非常激烈，其往往提供的是非追索权（Non-Recourse）的住房抵押贷款[1]，这一情况下，当房价下行造成房屋实际价值小于贷款余额时，美国购房人往往选择放弃抵押物进行止损，但是由于合同中存在非追索权条款，在购房人放弃抵押物的时候，相关金融机构对购房人的债权即行中止，就是说金融机构只能通过拍卖相关房产获得其之前放出的贷款的清偿，而对于不足额部分不再对购房人享受债权和追索。所以一旦购房人因为房价下行而放弃房产，则银行等金融机构直接承担房价继续下行的损失。

日本则与美国有本质区别，由于多数国家并不像美国一样提供无追索权的住房抵押贷款。其在房地产价格下行的过程中，如果购房人放弃房产，则在相关金融机构拍卖房产之后，由于房产价值低于房贷余额的部分，金融机构还有追索权，其债权依然成立，可以继续向购房者追索。除非购房人作为自然人完全破产，否