房地产估价习题(4)

9、有一办公用房，2005年3月初出租，年租金为10万元，估计年费用为4万元，契约租期6年。6年租赁期满后，年租金每年递增5%，年费用每年递增2%，假定还原利率为12%，试评估该办公用房2007年3月31日的市场价格。

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价格（万元） 252 294 238 166 纯收益（万元/年） 30 35 28 20

10、一饭店原年总收益为80万元，年总费用为30万元。2001年9月以来，年总收益每年递增5万元，总费用每年递增1万元。自去年9月开始，总收益比上一年递增2%，而总费用却比上年递减0.5%，估计评估日以后10年均会按此比率变化，10年后预测该饭店售价会达到100万元，若该饭店的还原利率为7%，试评估该饭店2006年9月的价格。

11、某房地产1997年9月以出让方式取得40年的土地使用权，建筑物于2002年9月建成，耐用年限50年，2001年9月签约出租，租期10年，首年租金80万元，此后每年递增2%，2006年9月以前（含9月）年平均费用30万元。根据估价人员的分析，该房地产租约期满后的租金将维持在租约期满时的水平；2006年9月以后的年费用会以2%的幅度递增；该类房地产的还原利率为10%。试评估该房地产于2006年9月的市场价值。

第六章 成本法

一、单项选择题

1、成本法的理论依据，从卖方的角度看，是（ ）。

A、替代原理 B、生产费用价值论 C、预期原理 D、收益理论 2、成本法特别适用（ ）的房地产估价。

A、收益小和发生交易少 B、收益大和发生交易少 C、收益小和发生交易多 D、收益大和发生交易多 3、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（ ）成本作为评估依据。

A、该宗房地产的实际 B、类似房地产的客观 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、房地产开发成本的增加（ ）房地产的价格。

A、必定提高 B、必定降低 C、不一定提高 D、不一定降低 5、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地费用+（ ）+正常利税

A、拆迁安置补偿费 B、基础设施建设费 C、公共配套设施费 D、开发土地所需费用

6、取得某3平方公里成片荒地的价格为500元/平方米，将其开发成熟地的费用为500元/

平方米，税利为可转让熟地价格的15%，其可转让土地面积为2平方公里，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（ ）元/平方米。

A、1765 B、1150 C、1725 D、1500

7、用成本法评估新建房地产价格的基本公式为：新建房地价格=土地成本+（ ）+正常利

润。

A、拆迁费用 B、建造成本

C、公共设施建设费用 D、市政设施建设费用 8、新建建筑物价格=（ ）+建造成本+正常利税

A、征地费 B、拆迁安置补偿费 C、地价款 D、零

9、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000㎡，其基地的现时市

场价格为600万元，附近类似写字楼（包含土地和建筑物）的现时市场价格为2800元/㎡，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为（ ）万元。

A、800 B、900 C、1000 D、大于1000

10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费

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用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。

A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2 11、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为（ ）。

A、投资利润率 B、成本利润率 C、销售利润率 D、直接成本利润率 12、估价上的折旧注重的是（ ）。

A、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价值的摊销与回收 C、重置价值的摊销与回收 D、价值的减价修正 13、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。

A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 14、由于消费观念而导致的建筑物折旧是属于（ ）折旧。

A、物质 B、有形 C、经济 D、功能 15、折旧求取的方法可归纳为（ ）等三类。

A、直线法、实际观察法、成新折扣法 B、年限法、直线法、成新折扣法 C、年限法、实际观察法、成新折扣法 D、年限法、直线法、实际观察法

16、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的

产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线折旧法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（ ）。

A、甲大于乙 B、甲小于乙 C、甲等于乙 D、难以判断 17、建筑物估价中耐用年限通常指（ ）。

A、物理耐用年限 B、建筑物消亡的年限 C、经济耐用年限 D、已使用年限 18、在建筑物的估价中，决定建筑物价格的最基本因素是（ ）。

A、建筑成本 B、原始成本 C、重置成本 D、标准成本 19、用成本法估价时，房屋现值等于（ ）。

A、房屋重置价×成新率 B、房屋重置价一年折旧额×尚可使用年限 C、房屋重置价一年折旧额×耐用年限 D、房屋重置价一年折旧额

20、已知建筑物重置价格为800元/㎡，建筑物已使用10年，折旧率为0.012，若按直线折

旧法计算，则该建筑物的现时单价是（ ）元/㎡。

A、717 B、704 C、714 D、724

21、已知建筑物重置价格为800元/平方米，建筑物已使用10年，折旧率为0.012，若直线

折旧，则该建筑物的现时单价是（ ）元/平方米。

A、800 B、640 C、704 D、720

22、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则

该建筑物的成新率为（ ）。

A、40% B、60% C、50% D、67%

23、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。

A、等于 B、大于 C、小于 D、无法判断

24、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的

成新率为（ ）。

A、76% B、80% C、81% D、84%

25、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让

年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。

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A、40 B、42 C、48 D、50 26、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（ ）。

A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房 B、非生产用房、一般生产用房、 …… 此处隐藏：3235字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……