房地产估价习题(3)

16、在进行房地产状况修整时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。

A、估价时点 B、搜集该可比实例时 C、进行房地产状况修正时 D、成交价格所反映

17、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为0.98，则其依据为（ ）。

A、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2% B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2% C、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04% D、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04% 18、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别

因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（ ）。

A、1.05 B、0.95 C、0.98 D、1.03 19、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（ ）修正。

A、交易情况 B、交易日期 C、区域因素 D、权益状况

二、多项选择题

1、搜集交易实例时应搜集交易实例的（ ）。

A、成交价格 B、议价时间 C、成交日期 D、付款方式 2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：（ ）

A、与估价对象具有类似性 B、交易日期与估价时点接近 C、交易双方有经济关系 D、成交价格是单价 3、下列说法是正确的：（ ）。

A、可比实例肯定是交易实例 B、交易实例肯定是可比实例 C、可比实例不一定是交易实例 D、交易实例比一定是可比实例 4、房地产交易中的特殊交易情形包括（ ）。

A、交易双方曾经有过业务联系 B、购买相邻房地产 C、交易税费由买方承担 D、卖方不了解市场行情 5、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。

A、使用性质相同 B、地点相近

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C、价格相同 D、交易日期与估价时点相近 6、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。

A、繁华程度 B、周围环境 C、容积率 D、使用年限 7、类似房地产是指（ ）等方面与估价对象房地产相同或相似。

A、用途 B、建筑结构 C、地区 D、权益 8、市场比较法选用可比实例时，应考虑的可比基础是（ ）。

A、统一货币单位 B、统一面积单位 C、统一化为单价 D、统一时点 9、市场比较法估价时，其适用的条件为（ ）。

A、房地产市场发达 B、估价人员经验丰富 C、房地产市场稳定 D、评估地区有交易中心 10、比较法中，房地产状况修正指的是对房地产（ ）等方面的修正。

A、区位状况 B、交易状况 C、权益状况 D、实物状况

三、简答题

1、何谓市场比较法？

2、市场比较法的理论依据是什么？ 3、应用市场比较法的前提条件有哪些？ 4、试列出市场比较法的操作步骤。 5、搜集交易实例的内容包括哪些方面？ 6、可通过哪些途径搜集交易实例？ 7、何谓可比实例？

8、如何建立价格可比基础？

四、计算题

1、需要评估某商品住宅在2006年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似物业并作为可比实例，有关资料如下表： 成交价格 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素 A 5000人民币元/㎡ 2005年8月1日 －1% ＋2% 0% B 560美元/㎡ 2006年1月1日 0% ＋3% ＋1% C 530美元/㎡ 2006年5月1日 ＋2% 0% －2% 上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知2005年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，2006年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；2005年7月1日至2006年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在2006年1月1日以人民币表示的正常单价。

2、为评估写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 成交价格（元/平方米）

可比实例A 5000 可比实例B 5200 可比实例C 4900 10

34、剩余技术是依据（ ）价格。

A、土地收益求取土地 B、建筑物收益求取建筑物

C、房地收益求取房地 D、房地收益单独求取土地或建筑物 35、土地价格=[房地产纯收益－（ ）]÷土地还原利率

A、土地纯收益 B、建筑物价格×建筑物还原利率 C、建筑物总收益 D、房地费用

36、某宗房地产，纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物还原利率12%，土地

还原利率10%，则该宗房地产的总价值为（ ）万元。

A、417 B、500 C、460 D、450

37、某办公楼的土地面积3000平方米，建筑面积10000平方米，该办公楼出租正常月纯收

益为18万元，建筑物重置价格为2000元/平方米，成新率为80%，土地和建筑物的还原利率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为（ ）万元。

A、1257 B、1571 C、800 D、1300

二、多项选择题

1、运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：（ ）

A、总收益的准确性 B、费用及扣除项目的准确性 C、基准地价的准确性 D、还原利率的准确性 2、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于（ ）。

A、不同收益年限的类似房地产价格的相互转换 B、还原利率的求取

C、市场比较法中交易日期修正

D、不同类型房地产不同使用年价格高低的比较 3、在V?a?1?1?。 ??的情况下，采用市场提取法求取还原利率r要用到（ ）r??1?r?n?A、试算法 B、移动平均法 C、曲线拟合法 D、线性内插法

4、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大的增加，由此带来的

新增收益属于（ ）。

A、有形收益 B、无形收益 C、正常收益 D、广告收益 5、对确定还原利率有参考依据的有（ ）。

A、折旧率 B、物价指数 C、银行贴现率 D、投资回报率 6、运用收益法评估建筑物价格的公式可为（ ）。

A、建筑物纯收益/建筑物还原利率 B、（房地纯收益—土地纯收益）/建筑物还原利率 C、房地纯收益/综合还原率—土地现值

D、房地纯收益/综合还原率—土地纯收益/土地还原率

7、就某私人 …… 此处隐藏：3570字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……