中海成本控制的四大重点(2)

价格水平：按建筑面积计算，单方造价大约20-50元/㎡。与设计环节无关，与项目的占地面积有关，与总建筑面积的关联不大，场地的现状直接决定成本水平。前期工程主要注意两项，一是场地平整土石方工程，另一个是围墙。 2. 基础工程

以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80~120元/㎡。以建筑基底计算的桩基基础，其造价为600~800元/㎡。 2.1 地基处理：完全与场地的地址条件有关。

2.2 桩基础：造价水平与桩的种类有关。桩的长度是影响造价的主要原因。 3. 地下室

地下室工程的造价一般是2200~3000元/㎡，影响地下室的主要因素： 3.1 地下室面积 3.2 地下室的层数

3.3 设计的经济性：目前的水平是钢筋140~200Kg/㎡，砼是1.0m3/㎡左右； 3.4 顶板覆土 3.5 基坑支护 3.6 土方工程

3.7 地下室的装饰标准 3.8 人防工程 3.9 防水工程

地下室哪些部位在设计上做法可以优化？ A．方柱比圆柱经济

B. 墙面在用涂料时可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料。 C． 天花不要抹灰只做涂料

D. 如果能做成自然通风的地下室，那么在机电工程上将节省相当的费用； E. 地下室的机电工程

a．做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以致造成浪费； b．对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法）这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制；

c．合理设置水泵房、消防控制中心位置，以最适合的位置以减少各种管路长度； d．合理选用各管材。 4．地面以上建筑

以住宅的单层造价为例，目前一般是1650~1850元/㎡（不含室内装饰） 4.1 建筑工程：目前的水平，钢筋45~60Kg/㎡，砼0.35~0.45m3/㎡，目前钢筋的施工单价4.0元/Kg，每节约5Kg的钢筋，就可以节约成本约20元/㎡，C30砼的价格为350元/m3，每节约0.1m3/㎡砼的用量，就可以省成本35元/㎡（同时模板的含量也会节省）

4.2 防水工程：此项摊至地上建筑面积一般为20~30元/㎡（仅为厨卫与屋面） 4.3 入户门：目前来讲均价一般在2000~3000元/户，高档点可能一樘门的锁就1500元/樘。

4.4 门窗：窗积比约为0.25~0.3，北方一般为0.25左右，目前普通型材，粉末喷涂、双玻、较好的五金件，门窗的平均单价为350元/㎡，断桥隔热的大约500元/㎡，塑钢门窗（双玻）大约在350~400元/㎡；

4.5 保温工程：每平米建筑面积的造价大约80~100元/㎡；

4.6 外立面装饰：一是外立面装饰面积与建筑面积之比，我们称之为“墙积比”，普遍的数字是1-1.3；而是装饰的档次，就是用料。

4.7 栏杆：常规来讲栏杆的每延长米造价在300~450元/㎡范围内，而整项栏杆工程的造价摊至建筑面积为30~40元/㎡；

4.8 大堂装饰：中海地产限额设计的档次标准是3500、2500、1500元/㎡，此项的单方造价受层数的影响较大，但一般摊至地上建筑面积为10~20元/㎡，最高不超过25元/㎡；

4.9 公共部位精装修：摊至总建筑面积造价水平在50~60元/㎡，以公共部位的面积来计，造价水平约980元/㎡

4.10 机电：合计成本约为200元/㎡以下，不包括特殊地区的采暖、中水等系统； 4.11 直饮水：目前的造价水平是每户1000~1500元不等，分摊到建筑面积相当于10元/㎡；

4.12 安防工程：造价有相当的弹性，主要表现在功能上；

4.13 电梯：目前对于100米高层住宅来说，单体的单方造价50元/㎡左右基本正常；

4.14 泛光照明：成本较小，但浪费严重。

5、公共配套设施：标准是学校约1600元/㎡全包，会所3500~4000元/㎡（含建造与装修）

6、配套工程：具备弹性的项目是变配电工程，以KVA为指标，每一单位的成本是2000元/KVA左右。

a. 高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要； b．电缆的设计； c．发电机房的位置

7、景观工程：目前室外景观工程的造价水平一般控制在每平米建筑面积（地上可售）100~120元/㎡，以空地面积计，整个室外工程的造价水平是400~500元/㎡。

如何控制景观工程的造价：软得多，硬的少；普通的多，名贵的少；控制水景。