房地产开发项目案例分析(3)

也已布局城东。

（2）政策倾斜，商家看好城东市场

成都市政府向东、向南发展规划，为城东楼市发展提供了强劲的动力，自城东第一个大型中高档楼盘“万科城市花园”面世以来，城东房地产市场出现了百花齐放的大好局面，“万科?魅力之城”、“蓝谷地”、“上行东方”等一大批中高品质楼盘相继推出，“东方明珠花园”、“东辰瑞景”、“香木林花园”、“明信花园”、“河畔华苑”无一例外都取得了较好的销售业绩， 华润置地在东湖片区的开发将城东房地产市场提升到了另一个高度，巨大的商机也让各路商家趋之若骛，城东市场蕴含商机不言而喻。同时，城东房市的新定位提升了区域居住人群整体素质、消费意识及消费能力。

（3）东部新城：“四位一体”倡导多元生活 通过国际招标设计，承载成都人居住理想的东部新城，是在几乎没有被开发的土地上构筑的梦想新城，是集人居新城、旅游新城、生活新城和生态新城为一体的新型城市。 三圣、洪河居住区和十陵景区是构成东部新城的主体。三圣、洪河片区占地面积约8平方公里，历史与现实有机结合，重点以居住为主，突出恬静的居住、活跃的商业特色，实现商业、绿网、住宅、村庄所构织的多元网络城市。而占地面积10平方公里十陵景区，以生态绿地、景观园林和湖泊水系为主，划分“明十陵保护游览区”、商业服务管理区、度假娱乐为核心，依托“明十王陵”，突出水景主题，“生态”与“文态”有机结合。 东部新区地形以浅丘、台地为主，这种特殊的地形地貌可为成都市民带来更富个性的居所和不同于“平原生活”的另一种生活方式。而该区整个绿地系统将由生态绿地及城市绿地构成，达到总规划面积36.1%，人均绿地面积为30.5平方米，生态指标全城最优。

（4）开启城东副中心城市蓝图 随着锦江区行政办公区的东移，在三环路外的成龙路沿线将逐步形成城东副中心，形成面积1.38平方公里的东部新区核心区。这里将改头换面变成集办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心。城东副中心实际上也是新城起步区，城市东进的前沿。四川师范大学、锦江森林体育公园、锦江区政府办公区、石胜湖公园（幸福梅林）、花卉展览中心等设施，与片区西侧巨型“绿肺”东三环路边近5000亩的绿化休闲公园，以及入围“2005年舍斯河流节”国际舍斯河流奖的决赛名单的沙河风光带，北侧的北郊风景区、熊猫基地、北湖景区等为邻。这些点面结合的景观、文卫等城市公建配套，共同构建最佳人文居住社区的框架，也是城东魅力独具的根源。

（5）打破“瓶颈”东边再添出城通道

根据成都市规划，东大街东延线建设项目将在2006年2月启动，并且在2006年12月底建成并形成通车能力。

该项目的实施，将彻底打破攀成钢与沙河堡片区道路交通“瓶颈”，加快低洼棚户区的改造，改善城东的居住环境，畅通东大街与老成渝路的连接，推进城东副中心的建设。东部新区的建设速度也将随之加快，同时对推进国家级经济技术开发区建设具有重要意义。 城东背靠成都生态屏障之一的龙泉山脉，有独特的浅丘坡地，有大片原生的山地林，有达千亩之巨的青龙湖、北湖，距离市中心又很近，是最适合居住的地方。而东大街东延线的打通无疑将加快推进这一进程。同时，东大街东延线的打通，将使东大街快速形成一条商业走廊，城市的商气将逐渐向东往外延伸。这对于房地产开发来说，具有极大的促进作用，龙泉必将成为继华阳、温江之后成为近郊房产开发的又一热点区域。

小结：

从整个区域环境来看，城东作为城市副中心，整个配套将逐渐完善，并且将成为成都生态环境最好的区域，拥有最大的城市公园占地10平方公里的十陵城市公园、最大的人工湖——青龙湖占地1000亩、最高的人均绿地率——人均13.6平方米；总体来看城东将成为最适合居住的区域，或者更适合中产人群居住。

（二） 区域产品特征分析

通过对区域市场内同档次的产品、产品形态相似产品及客户群相同产品进行分析主要有：

表3-1 区域内相似项目

项目名称 东域龙湾 竹林尚书 首创东公园 世茂花香首府 龙锦湾 开发商 四川省鑫叶房地产开发有限公司 成都工程机械装饰件有限责任公司 成都首创驿都置业有限公司 世茂房地产控股有限公司 成都富宇房地产开发有限公司 地理位置 龙泉驿龙工南路 龙泉驿成洛大道三环路外侧三百米 龙泉驿驿都大道以北 龙泉驿成龙大道天鹅西湖南路 龙泉驿十陵街道青龙村一社

表3-2 区域内各项目基本技术指标分析

项目名称 东域龙湾 竹林尚书 首创东公园 世茂花香首府 龙锦湾 占地面积 32536平方米 13340平方米 74704平方米 1200600平方米 8779平方米 总建筑面积 170000平方米 78959平方米 393060平方米 1800000平方米 75745平方米 容积率 4.10 4.00 4.20 2.49 4.40 从上表可以看出，区域内各楼盘容积率多数在4.0~4.5之间，个别高端楼盘在2.5左右

表3-3 区域内各项目户型分析

竞争项目 东域龙湾 竹林尚书 首创东公园 龙锦湾 主力户型 一居 二、三居 二、三居 一、二居 48.5 52.20~79.63 67.60~76 80.46 80.35~88.89 户型面积（平方米） 二居 91.30~117.50 88.32 三居 四居 世茂花香首府 二、三居 117.47~120.44 82.05~120.44

区域内项目均以二、三居户型为主，中等户型受青睐，多以80~120平方米户型为主

表3-4 区域内各项目物业管理分析

项目名称 东域龙湾 竹林尚书 首创东公园 世茂花香首府 龙锦湾 物业管理费 1.10元/平方米·月 1.60元/平方米·月 1.80元/平方米·月 1.40元/平方米·月 物业管理公司 悦华置地 北京金网络物业管理有限公司 成都市东景物业管理有限公司

区域内各项目物业管理费均在2.0元平方米每月以下，处于合理区间内

(三) 本项目周边基础配套设施分析

序号 类别 项目 托幼 01 教育设施 小学 中学 02 医疗卫生设施 医院 社区服务中心 文化活动中心 03 文娱体育设施 文化室 社区体育活动场地 综合体育场地 邮电所 04 邮电设施 电信局 肉菜市场 05 06 07 商业设施 行政管理 公安消防设施 超市 街道办事处 派出所 社区警卫室 公交首末站 08 交通设施 社会公共停车场 数量 8 3 1 1 4 1 4 4 1 1 2 3 1 4 1 4 1 2 污水泵站 09 市政设施 水站 110KV变电站 2 1 1

从上表可以看出东山国际新城周边配套设施较为完善，综合环境较好，基本能满足顾客需求。

四． 产品定位

（一） 项目SWOT分析

(1) 优势分析

企业资源优势：

以较低的成本控制大规模以第一居所范围为半径的土地

-------优势除规模外，还具有成本优势，能在弱势板块中迅速法力，第一居所表明项目价值所在。

良好的政府关系及社会资源优势

-------能调动若干社会资源，支持强势出击，为项目领衔主演提供可行性 资金优势

-------可以提前投入，为偏僻地块形成强势现场支持的目标提供保障。 高标准运作意识

--------组建一流团队，高效分工协作。 战略性开发大盘

-------允许该盘从战略角度考虑，以战略目标为标准对局部运作提供保证，并有条件进行资源互换 …… 此处隐藏：1889字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……