商住用地分别评估商业和住宅用地价格的估价思路探讨(2)

思路二：求取商住用地的综合价格，再按比例将综合价格分摊到商业用地和住宅用地上，分别求取商业用地和住宅用地的价格。

运用剩余法求取商住用地综合价格时运用的是常用的估价思路，没有什么异常的难点，此文不赘述。难点地方首先在求取商住用地综合价格时，如何采用市场法求取商业用地综合价格；其次是在求得商住用地的综合价格之后如何合理的将其分摊到商业用地和住宅用地上。对此两次难点解决方法如下：

1、求取商住用地综合价格时，如何采用市场法求取商业用地综合价格的解决方法

在评估宗地所在土地市场的商住用地成交案例充足的情况下，我们只需按照平常思路进行市场法测算即可。但是在实际工作中，我们会发现一般城市的土地的交易市场上，商住用地的成交案例并不多见，成交较为活跃的只是住宅用地。这种情况下，我们会困惑于找不到案例无法采用市场法对土地价格进行评估。但是，仔细分析土地市场上成交的住宅用地，很多住宅用地的建设规划指标中是含有一定比例配套商业的，所以对于这种情况，我们可以选取此类住宅用地作为案例求取商住用地价格，只需对其中的商业配比进行合理的修正即可。

2、求得商住用地的综合价格之后如何合理的将其分摊到商业用地和住宅用地上的解决方法

在现行的估计方法体系中，没有明确的方法介绍商住用地价格中商业用地和住宅用地价格的分摊，所以在采用剩余法和市场法求得商住用地综合价格之后，我们要采用何种合理的方法将其分摊到其中的商业用地和住宅用地上，这也是一个让我们头疼的问题。对此问题，认为可以采用以下两种方法解决。

（1）、按照开发价值扣除各自相应的开发成本后的剩余价值的贡献比例分摊

在剩余法中，我们可以求得开发完成后商业部分和住宅部分各自的开发价值，通过各自的开发价值扣除各自的开发成本后计算的商业部分和住宅部分的剩余价值，按照他们之间的剩余价值的比例，我们或许可以将商住用地的综合价格分摊到商业用地和住宅用地上。

（2）、通过研究待估宗地所在城市的地价水平，根据当地的商业用地和住宅

用地的平均价格比例分摊。

首先了解待估宗地所在城市的近几年的商业用地和住宅用地的交易情况，分别分析待估宗地所在片区近几年的商业用地和住宅用地的平均成交价格，其后计算该片区近几年商业用地和住宅用地的平均价格的比例关系，再根据此比例将商住用地综合价格分摊到商业用地和住宅用地上。

至此，我们可以将商住用地综合价格按上述比例分摊的方式分别求取商 业用地和住宅用地的价格。

4结语

本文阐述的两条评估思路仅为个人对估价工作中遇到的一些问题的看法，其中或有一些想法不太成熟，比如思路一中的运用投资组合技术和剩余技术剥离商业用地价格是否存在剩余法重复利用的问题，思路二中将综合用地的价格分摊到商业用地和住宅用地中所采用的比例是否得当等。所以本人希望通过此文抛砖引玉，望各位同仁能够建言献策，积极发表各自见解，解决我们日常估价工作中的一些困惑。