房屋买卖合同纠纷中诉讼时效抗辩的四种类型及裁判规则(3)

重要环节，故笔者认为，对于不动产交付的请求权性质需要分情况进行分析。 (1)不动产买卖合同签订后，不动产并未交付和办理产权变更登记。 在此前提下，物权并未转移，对于买受人而言，其本质上并未获得物权，只是基于合同的约定获得了对出卖人交付不动产的请求权，故此，此时买受人所享有的不动产交付请求权当属于债权请求权，原则上应当适用诉讼时效。然在此情形中，尚有一个问题需要明确：诉讼时效的起算时间是否需要考虑不动产本身具备不具备交付条件。笔者认为诉讼时效的本质含义，在于催促权利人及时行使权利，勿

使权利处于睡眠状态，但如果不动产本身在约定的

交付期限届满之时甚至之后更长的时间内根本就不具备交付的条件，此时依然从约定交付期限届满之时起算诉讼时效就有失偏颇。 因为此种情形下，如果严格按照合同约定的不动产交付期限起算诉讼时效，则买受人只能有以下3种权利可行：一是继续要求出卖人履行合同交付不动产：二是追究出卖人未按时交付不动产的违约责任；三是解除合同。 在第一种情况下，因为不动产未经过竣工验收或其他程序，本身不具备法定的交付条件，故此，如果买受人要求出卖人交付不动产，根本就不存在事实履

行的基础，出卖人也无法履行交付的义务；在第二种情况下，买受人虽可得到经济上的补偿，但其签订合同的目的并未实现；在第三种情况下，如果买受人行使解除的权利，势必造成在出卖人违约时，大量合同被解除，从而破坏交易市场的稳定，同时在不动产的价格上涨时，还将对买受人产生不利后果，也会成为恶意出卖人谋取不法利益的惯用手段。 诉讼时效的核心功能是什么？诚如史尚宽先生所言：时效制度之设，在于尊重久已继承之事实状态，即在于社会秩序之维护。事实上，维持交易安全和既定社会秩序、维护社会公共利益才是诉讼时效的核心价值之所在。故而，在不动产未具备交付条件之前，如果以买受人怠于行使诉讼权利为由而适用诉讼时效的话，不仅有失公允，亦违背了诉讼时效制度的最初目的。 (2)不动产买卖合同签订后，出卖人已经将不动产产权变更到买受人名下，但是并未交付不动产。此时，买受人对于不动产的交付请求权与第一种情况存在本质区别。就不动产买卖而言，出卖人的义务主要包括两方面内容：交付不动产给买受人；将不动产所有权证交付给买受人，即办理或协助办理权属证书。 在典型的不动产即房屋买卖合同中，崔建远教授就认为：尽管买卖的房屋已经按

照房屋买卖合同规定的日期交给了购房人占有、使用，但这只是出卖人履行了移

转所售房屋占有的义务，只要在合同规定的期限届

满时因出卖人的原因仍未办理过户登记手续场合，就属于主给付义务不履行，构成违约，甚至是根本违约，按照《民法通则》第137条的规定，诉讼时效自合同规定的办理过户登记手续的期限届满的次日起算，据此观点，出卖人有权援引诉讼时效已经完成的抗辩，拒绝办理房屋所有权过户登记手续，并拒绝交付房地产权证。照此观点进行法理推论，如果出卖人已经将房屋产权变更登记在买受人的名下，则其已经将主给付义务履行完毕，故鉴于从给付义务的依附性，交付房屋当不应适用诉讼时效。 然笔者认为，不动产买卖中，买受人实际占有标的物和进行产权变更登记乃是其完整地享有物权的方式，两者共同构成物权完整的统一体，在买卖过程中，同为主给付义务，而交付不动产产权证书则可以理解为从给付义务。因此，当买受人已经获得了不动产的产权变更登记之后，其基于此向出卖人主张不动产交付的请求权，已经演变为具有物权性质的请求权。 2．产权变更登记的法律性质 不动产产权变更登记的请求权属于何种性质？目前也存在两种观点。第一种观点认为，首先需要区

分不动产是否已经交付，如果\出卖人已经将房屋交付给买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定\：第二种观点认为，虽然房屋产权登记为确立物权的形式，但是作为买卖合同而言，无论出卖人是否已经交付房屋，买受人基于买卖合同请求卖房人协助办理过户手续显然是债权请求权，当然适用诉讼时效。 笔者认为就不动产产权变更登记而言，诚如上述就不动产交付进行的分析，两者共同构成了不动产物权取得的完整性。与确定不动产交付性质需要分析是否办理产权变更登记一样，在确定不动产产权变更登记的性质之时，亦需要区分不动产是否已经交付。

如果不动产并未完成交付，此时，物权依然归属于

出卖人，并未发生变动，买受人基于合同请求出卖人变更产权登记的请求权属于债权请求权。如果不动产已经完成交付，则会出现如此情形，即买受人占有使用不动产，出卖人持有不动产的权属证书。出卖人用权属证书当可证明其对尚处于买卖中的不动产拥有一定的物权权利。但对于买受人而言，其同样也对不动产享有一定的物权权利，该权利来源于占有。 依据《物权法》第241条的规定\基于合同关系等产生的

占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。\《物权法》设立占有的意义之一在于明确占有是一种法律事实，占有是行为正当性的一种推定，占有作为所有权权能的一部分，是法律赋予当事人合法行使的民事权利。在不动产合同履行过程中，出卖人将不动产交付给买受人以及买受人接受交付的不动产并实际占有、使用的事实，足以表明出卖人有真实转移不动产所有权的意思表示。而买受人请求出卖人办理产权变更登记，其目的就是为了完成不动产的权属登记，取得不动产的产权证书，享有具有排他权利的所有权。因此，在不动产已完成交付的前提下，买受人请求办理产权变更登记的请求权不同于一般的债权请求权，是一种具有物权性质的请求权。 从另外一个层面分析，如果买受人要求出卖人办理产权变更登记的请求权因诉讼时效期间届满而消灭，那么必将导致标的物长期处于归属不清或者权利真空之状态，即不动产的占有使用者对该不动产缺乏其名下的产权证书，而持有该不动产权属证书者并未真正的对其进行利用。这种\分离\状态不但对真正的权利人不利，而且还会纵容出卖人拖延办证或根本不予协助办证等不法行为，从而使标的物得不到正常的