房屋买卖合同纠纷中诉讼时效抗辩的四种类型及裁判规则(2)

式，共搜集到10则案例。通过分析，笔者发现，对此两类情形而言，只要房屋已交付或已办理完毕产权变更手续，那么买受人起诉要求办理产权变更登记或者交付房屋，都得到了法院的支持。其理由大多认为在房屋已交付的前提下要求办理产权变更登记或者在已变更完毕产权变更登记的前提下要求交付房屋的请求权不适用诉讼时效。 3．诉讼时效起算点各异 对于第4种情形，即关于逾期交付房屋或者办理产权变更登记所产生的违约金应如何适用诉讼时效，各地判决亦是在有限统一的基础上存在差异。当然，此一问题存在是建立在房屋交付和办理产权变更登记不适用诉讼时效的基础上，否则，在房屋交付和产权变更登记丧失胜诉权时，违约金的主张必然难以得到法院的支持。对于上述情形中产生的违约金请求权是否应当适用诉讼时效，实务界和理论界意见趋于一致，即违约金请求权从本质上而言，属于债权请求权，应适用诉讼时效，然对于违约金约定为继续性计算性质者，诉讼时效该如何具体适用？笔者通过对搜集到的相关判例进行分析后发现，司法裁判中大致存在4种思路。

第一种思路认为，违约金请求权的诉讼时效期间应

当从出卖人逾期没有办理房屋产权变更之日起开始计算，如果买受人向法院起诉请求出卖人支付违约金

时，已超过了2年的诉讼时效期间，则不再受法律保护，而买受人认为逾期办证的违约金是在违约期间每天都产生的，属于分期履行的债务，各期债务的诉讼时效期间分别从各次履行期限届满时起计算，所以出卖人应当支付其起诉的时间倒推两年期间的违约金，缺乏法律的依据，法院不予支持。依照此思路，逾期交付房屋的违约金同样适用此规则，即只要从约定的履行期限届满之日超过2年，则违约金的请求权被彻底\斩断\，权利人不再享有胜诉权。本文所列举案例3的最终裁判理由和结果即是如此。 第二种思路认为，诉讼时效期间应分段计算，既然买卖双方约定了违约金按日（月）计算，则出卖人在逾期通知办证第1天（月）起支付违约金，故此，关于逾期办证第1天（月）的违约金，诉讼时效期间应当从该天（月）起计至满两年止，逾期通知办证第2天（月）的违约金的诉讼时效期间从该天（月）起计至满两年止，其他依次类推，故买受人有关违约金的请求权从起诉之日向前计算两年期间内的受法律保护，其他因已过时效，不予保护。此种裁判思路参考了分期履行债务适用诉讼时效的方式，最大限度地保护了权利人的诉讼利益。 第三种思路认为，合同有效成立之后，出卖人未按照合同约定交房的行为构成违约，且至

买受人起诉之日，出卖人的违约状态一直处于持续之中，故对于出卖人以诉讼时效作为抗辩的理由，不予采纳，出卖人应当支付给买受人从应当交房之日起到实际交房之日止的全部违约金。与第一种裁判思路彻底\斩断\胜诉权截然相反，该思路的结果是彻底支持，即只要违约行为依然持续，则诉讼时效无适用空间，其裁判思路与持续性侵权的请求权保护颇为类似。 第四种思路认为，因合同签订后，买受人已按合同约定履行了支付购房款的义务，但出卖人没有依照约定的时间交付房屋，直到2006年4月20日才实际交房，出卖人逾期交房的行为是持续性行为，应参照侵权行为的诉讼时效起算诉讼时效，因迟延交房的天数到实际交房时才能确定，故买受人知道出卖人逾期交房的实际

天数，应从实际交房时起算，诉讼时效也应从实际

交房之日起算（即2006年4月20日），买受人在2008年2月15日起诉至法院，并未超过两年的法定诉讼时效。该裁判思路与第三种在本质上具有相同之处，只不过其将违约行为的终止之日明确为诉讼时效的起算之日。 三、不动产的交付与产权变

更登记是否适用诉讼时效？ 不动产的交付

与产权变更登记是否适用诉讼时效，解决该问题的前

提无疑需要明确两个问题：其一是诉讼时效适用何种范围：其二是不动产交付和产权变更登记的性质是否属于诉讼时效的适用范围。 （一）诉讼时效的适用范围 诉讼时效本身具有一定的适用范围。尽管我国《民法通则》中没有明确规定诉讼时效是适用于债权，还是适用于物权请求权，但目前多数法律界人士共识的观点是，诉讼时效适用的是债权，至于物权是否适用，则存在着不同意见，但主流观点认为物权请求权不应当适用诉讼时效。至于其中具体理由，限于篇幅和关注重点不同，本文不再深入阐述。故而，在上述主流观点的基础上，对不动产交付与产权变更登记的法律性质作出分析是解决本文所提出之问题的一大关键。 （二）不动产买卖的法律阶段分析 就不动产买卖合同而言，其法律意义上的阶段可细分为三：一是买受人支付价款的行为：二是出卖人交付不动产的行为：三是出卖人协助买受人办理产权变更登记的行为。与动产买卖不同，上述第三个阶段为不动产买卖产生公示效力的普遍性行为。对于此类合同中，出卖人所负有的两项义务的性质，理论界存在不同认识。有观点认为交付不动产是出卖人的从给付义务，办理产权变更登记才是主给付义务：有观点认为买卖的不动产已经按照合同规定的日期交给了买受人，就是

出卖人履行了主给付义务，至于未办理产权变更登

记手续，只是出卖人未履行从给付义务。 暂时脱离义务的性质之争，从合同的本质出发，与上述买卖合同中的行为所紧密依附的无疑是请求权的集合：出卖人对买受人支付价款的请求权，买受人请求出卖人交付不动产的请求权，买受人请求出卖人协助办理产权变更登记的请求权，以及在发生违约行为之时，守约方请求违约方支付违约金的请求权。对上述请求权做进一步的分析，明确其属于物权范围还是债权范围，无疑是区别诉讼时效适用范围的重要前提。 （三）不动产交付与产权变更登记的法律性质 1．不动产交付的法律性质 不动产交付依赖于请求权，不动产交付的请求权属于何种性质，债权请求权说有之，物权请求权说亦有之。何为债权请求权？其是指权利人基于债的关系而产生的、请求特定人为特定行为的权利。何为物权请求权？其是指物权的圆满状态受到妨害或者有被妨害之虞时，物权人为恢复其物权圆满状态，得请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利。物权请求权，\在所有权存在之期间，不断地发生，其为独立之权利，盖无可疑，盖物上请求权以回复物权支配力为目的，得随物之所在而追及之。\鉴于不动产买卖交易的彻底完成包括交付和产权变更登记两个