天津房地产市场风险测评报告(2012年)

天津房地产市场风险测评报告(2012年)

2012年天津风险测评年报

中国指数研究院

一、2012年天津商品住宅市场概要

2012年，房地产调控政策稳中趋紧，在保证经济发展的背景下坚持调控不放松，通过差别化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机需求。在货币信贷方面，2012年货币环境持续向好，在三次降准和两次降息后，货币供应量（M2）和人民币贷款余额均现小幅上升态势；货币政策适度宽松形势下，金融机构继续严格执行差别化信贷政策，严格限制多套房贷款。在“限购”、“限贷”等一些列政策调控下，2012年天津楼市呈现出以下特点：

2012年上半年天津商品住宅出清周期创历史新高，下半年适度回落，但库存压力仍巨大

截止到2012年12月31日天津商品住宅市场的可售面积为2001.53万平方米，较2011年年底的1292.18万平方米，增加约五成。2012年12月天津住宅出清周期（出清周期=目前可售面积/往前推6个月的平均销售面积）为23个月，库存压力仍巨大。 超1倍

2012年商品住宅市场全面成交量为888.83万平方米，同比2011年小幅增长，增幅为0.19%；全年除第三季度外，其余三个季度均呈现阶梯式上涨态势，市场整体呈现逐步上行，12月份成交量达到年度最大值水平，为97.57万平方米，天津住宅成交量上行通道显现。

2012年全年商品住宅成交均价七区域同比出现上涨，但仅河西涨幅超过10%，除2012年天津商品住宅成交量小幅上扬，年终“翘尾”显著，11、12月份同比上涨

远郊区县出现小幅上升外，其余三大区域均现回落

2012年天津商品住宅成交均价呈现同比上升态势，19个区县中有7个区域出现价格上行，仅河西区涨幅超10%，其余控制在10%以内。远郊区县本年推出项目大多为高端别墅项目，促使成交均价出现小幅上涨，而其余三个大区域成交均价均现下滑，其中滨海新区降幅较大，降幅达到4.82%。

天津房地产市场风险测评报告(2012年)

二、2012年天津商品住宅市场整体运行状况

2012年上半年天津商品住宅出清周期创历史新高，下半年适度回落，但库存压力仍巨大

数据来源：CREIS中指数据、http://www.77cn.com.cn

截止到2012年12月31日天津商品住宅市场的可售面积为2001.53万平方米，较2011年年底的1292.18万平方米，增加约五成。2012年12月天津住宅出清周期（出清周期=目前可售面积/往前推6个月的平均销售面积）仍为23个月。（备注：Ⅰ、2011年12月份开始，商品住宅库存分析剔除保障性住房，加上公寓、居住及居住性公寓用途的住宅；Ⅱ、2012年10月份开始，可售数据增加在建抵押及在建查封房源）。

2012年年初津城楼市延续2011年年末成交回落态势，而随着市场供应量的持续增加，导致住宅可售量持续升高，市场出清周期升至近几年最大值水平，并于2月份一度达到29个月。本年度4、5月份标杆龙头房企率先“以价换量”引导天津楼市出现成交热潮，6月份成交热潮效应显现，市场出清周期降至24个月，但仍高于2011年最大值水平（22个月）。继而楼市出现的“淡季不淡”促使住宅市场出清周期再度下降，并于8、9月份降至17个月，实现年度最低值水平。2012年最后一个季度由于供应量的大幅增加，导致市场出清周期再度上行，市场出清周期超过20个月。截止到2012年12月。出清周期达到23个月，较2011年12月份的22个月增加1个月，天津楼市库存压力仍巨大。

2012年天津商品住宅成交量小幅上扬，年终“翘尾”显著，11、12月份同比上涨超1倍

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数据来源：CREIS中指数据、http://www.77cn.com.cn

从历年商品住宅的成交面积来看，除08年因金融危机导致市场成交大幅回落外，06-09年商品住宅成交面积逐年增长，09年成交量同比08年大幅上涨165.78%，并已经超过房地产市场较为火爆的07年，达到了近几年的最高峰1329.60万平方米；2010-2011年受宏观政策调控影响，成交量持续出现下滑，2012年成交面积虽然出现小幅上升，但仍低于1000万平方米。

2012年商品住宅市场全面成交量为888.83万平方米，同比2011年小幅增长，增幅为0.19%；全年除第三季度外，其余三个季度均呈现阶梯式上涨态势，市场整体呈现逐步上行，

天津房地产市场风险测评报告(2012年)

12月份成交量达到年度最大值水平，为97.57万平方米；年初延续2011年最后一个季度的成交下滑态势，1月份出现近五年月度成交最低值水平，为18.4万平方米，同比下降81.8%，同比降幅也为全年最大值水平。此后2、3月份，刚需的持续释放促使成交量出现持续上涨，经过4月份的调整过渡期，龙头房企的以价换量营销策略领导天津楼市出现“红五月、火六月、热七月以及八月的淡季不淡”，9、10月份的“旺季未旺”导致成交量小幅下降，但11、12月份住宅成交再度上扬，年终“翘尾”态势明显。

2012年19个郊区县住宅成交十个区域同比上涨，红桥区领涨，宝坻区领跌

数据来源：CREIS中指数据、http://www.77cn.com.cn

2012年19个区县中，十个区域商品住宅成交面积同比上涨，其余九个区域同比下滑，其中上涨区县变动幅度较大，有四个区域涨幅超过100%。2012年红桥区领涨整个商品住宅市场，共计成交18.47万平方米，同比上涨311%，其中，上涨主要是2011年度红桥区成交量的大幅萎缩所导致，其市场份额由去年的0.51%升至2.08%。住宅成交同比回落的九个区域中，宝坻区市场成交领跌全市，市场份额由8.1%降至5.57%。整体而言，环城四区仍为成交集中区域，市场份额占比虽出现下滑，但仍超30%，此外，市内六区以及滨海新区市场份额占比均呈现上升，而远郊区县成交占比份额出现下滑。

2012年天津商品住宅成交均价超万元，本年4月份均价10388元/平，创历史新高

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数据来源：CREIS中指数据、http://www.77cn.com.cn

从历年商品住宅的成交均价来看，08-09年年初商品住宅的价格受当时国际国内环境的影响，基本在7000元/平方米之下的水平徘徊；09年第二季度开始，房地产成交开始回暖，与之相随的是价格也在逐渐提升：09年第三季度全市商品住宅均价基本位于7000-8000元/平方米之间，而第四季度则很快升高至8000-9000元/平方米之间；2010-2011年天津商品住宅成交均价在9000-10000元/平方米之间波动，但于2011年12月份冲破万元大关，达到10019元/平方米。2012年商品住宅成交均在在9000-11000元/平方米波动，其中有7

个月份均价超万元，本年度4月份成交为10388元/平方米，为年度住宅成交均价最高值。

2012年全年商品住宅成交均价七区域同比出现上涨，但仅河西涨幅超过10%，除远郊区县出现小幅上升外，其余三大区域均现回落

数据来源：CREIS中指数据、http://www.77cn.com.cn

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2012年天津商品住宅成交均价为10060元/平方米，同比上涨8%，涨幅扩大。从区域上看，仅河西、南开、汉沽、大港、武清、宝坻以及宁河等7个区域成交价格同比出现上升，其他12个区域均现下行态势；在上涨区域中，除河西区上涨17%以外，其余6个区县成交均价涨幅均在10%以内。而在下行区域中，除和平区下滑14%以外，其余11个区县降幅均控制在10%之内。整体而言，远郊区县本年推出项目大多为高端别墅项目，促使成交均价出现小幅上涨，而其余三个大区域成交均价均现下滑，其中滨海新区降幅较大，降幅达到4.82%。