鞍山房地产市场分析

一、环境分析

城市发展格局 城市空间布局

扩城总体目标——拉开城市骨架，拓展城市空间，完善城市功能， 总体目标——拉开城市骨架，拓展城市空间，完善城市功能，优化城市布局 ——拉开城市骨架 按照“东控、南进、西拓、北调、中疏”的十字方针， 措 施：按照“东控、南进、西拓、北调、中疏”的十字方针，调整鞍山市城市空间布 局，形成以鞍山市区为核心，以大屯和汤岗子组团、千山组团、腾鳌组团为卫星城镇， 形成以鞍山市区为核心，以大屯和汤岗子组团、千山组团、腾鳌组团为卫星城镇， 形成一城多心分散组团式布局结构。 形成一城多心分散组团式布局结构。东 南 西 北 中 控：控制非高新技术产业和旅游设施进入高新区和千山组团； 进：城市向南采取跨跃式发展，越过东西鞍山、杨柳河，将汤岗子组团作为城市新市区， 优先发展大型带动型项目，促进新区启动； 拓：结合鞍钢发展及市区工业用地的调整，将工业布局向西拓展，建设鞍山工业园区； 调：城市北面已抵辽阳边界，发展受限，用地以调整为主；建设羊草庄工业园，开发沙河 沿岸及原立山工业区用地，建设居民住宅区； 疏：疏导搬迁城市中心区的工业，安排到两园中，“退二进三”,腾出土地用于住宅、商 贸和绿地建设。

中心城区建设 铁东： 铁东：进一步完善作为鞍山市的形象窗口实施亮化工程，改造绿化设施，扩大绿化面积。 提升商业规模和层次，全面规划建设胜利路、建国南路、中华南路和解放东路商业走廊。

铁西：产业发展、 铁西：产业发展、环境改善和居住改造并举培育壮大主导产业，提高钢铁企业精深加工能力，继续巩固壮大汽车销售服务、家电、机电 水暖、装饰材料等特色专业市场，不断扩大市场覆盖面。大力发展“总部经济”和“写字楼经 济”。完善城区绿化体系，改善居住区的人居环境。

立山：全力发展“房地产” 立山：全力发展“房地产”实施危旧房改造，推进建国东路、中华北路两侧的动迁和拆迁工作，回迁房建设，土地进行 商业开发；基本完成村屯改造，实现居民进小区目标。

千山： 千山：建成商贸物流和高标准住宅区以旧堡为中心的城市新区总体规划和改造，将鞍海路、杨柳河、沟家寨、旧腾路区域建成商 贸物流和高标准住宅区；将区委北侧、兴盛南路段区域建成现代办公区和居住区；将兴盛南路北 段、旧堡货场区域整合为物流区；以鞍山市规划建设“千山组团”和“汤岗子组团”为契机，抓 好“一城四星”城镇建设。

经济指标

单位：元，%

鞍山城市居民收入和消费形势2008年,鞍山市城

市居民人均可支配收入约为 13000元,同比增长18%,但受宏观经济影响,居民的 消费支出比例大大低于以往年份。2009年上半年, 鞍山市城市居民人均可支配收入为7994元,同比增 长10%,预计年度增长在10%到12%之间,增长率远低 于2008年度,但受市场回暖的影响,城市居民的消 费支出比例明显回升.预计2009年鞍山市城市居民 消费总额与2008年将基本持平.

2006年至2009年，鞍山商品房价格年均增幅 在8.8%,年均增幅为200元/㎡左右。

人均收入增长速度高于房价的增长速度，居民消费能力潜力增强。 人均收入增长速度高于房价的增长速度，居民消费能力潜力增强。

人均居住面积增幅带来的市场需求据统计统计局数据表明，2009年鞍山市人均居住面积 22.5平方米，根据 “十一五”规划，鞍山市计划明年 人均居住面积为23㎡,截止2010年人均居住面积尚有 0.5㎡的差距。

同类比较： 同类比较： 2008年辽宁省人均居住面 ① 2008年辽宁省人均居住面 积为24㎡ 积为24㎡ 24 2008年全国城市人均居住 ② 2008年全国城市人均居住 面积为26㎡ 面积为26㎡ 26

2008年鞍山人均居住面积为 年鞍山人均居住面积为22.5㎡ 年鞍山人均居住面积为 ㎡ 2010年鞍山人均居住面积规划为 ㎡ 年鞍山人均居住面积规划为23㎡ 年鞍山人均居住面积规划为

鞍山市人均面积增加已成为必然趋势！ 鞍山市人均面积增加已成为必然趋势！

营销提示 [观点一] 观点一] 2011年鞍山楼市将进入

深度调整期，虽然市场持续放量，客户刚性需[观点二] 观点二]

求不减，但是政策不确定性会对市场产生一定影响。

鞍山房地产市场将处于

震荡上升的状态。政府宏观调控及开发商刺激性政策将直接影响市场动态。 观点二] [观点二] 整体保持稳定是发展趋势。

二、板块分析

新钢广场板块

胜利北路板块

胜利南路板块 永乐板块

高新区板块

两馆板块 营城子板块

胜利北路板块

立山区胜利北路板块——鞍山楼市的新生板块，立山不出，谁与争锋 鞍山楼市的新生板块，立山不出， 立山区胜利北路板块 鞍山楼市的新生板块板块描述： 板块描述：立山广场属于立山区的核心繁华区，目前华润万家超市、乐购等一系列国内知名大商场在立 山广场附近出现。另外2007年胜利路沿线成了鞍山房地产开发的一条“大动脉”,而位于立山区的胜利 北路南北贯穿立山广场，且和胜利南路一路相承，延续了中心区的繁华，自然成为立山房地产开发的重 点区域。 板块特征：板块内沿着胜利北路开发了剑桥国际花园、华洋圣利祥城、阳光空中花园、韩城公馆、都市 板块特征： 印象等楼盘。板块内楼盘多为高层住宅，且沿胜利北路有2-3

层裙楼底商。该板块楼盘住宅均价在4000 元-4800元/㎡,大部分楼盘均价在4500元/㎡左右，主力户型面积80-100㎡两房两厅一卫；沿街底商均 价 在7000-9000元/㎡左右。 客源分析： 客源分析：从区域分析，板块内楼盘客源主要来自立山区，比例达70%,另外铁西区占10%,千山、铁 东区占10%,外地人占10%;从职业分析，以工薪阶层为主，鞍钢职工60%,在立山工作的有住房公积 金的市政人员和公务员占20%(教师、医生、银行小职员、保险人员等),在立山做生意的个体户小老 板占10%;购房者以婚房、自住型为主，投资客群不多。 代表楼盘： 代表楼盘：剑桥国际花园、华洋圣利祥城、阳光空中花园、韩城公馆、都市印象、马德里、恒大绿洲

供应量： 供应量：板块内供应量截止目前至少有37万方； 建筑类别： 建筑类别：板块内楼盘建筑类别以高层(17-25层)为主，兼有部分小 高层(11层); 均价：板块内楼盘均价在4300-4800元/㎡不等； 均价： 主力户型： 主力户型：以两房两厅一卫为主，兼有部分三房两厅一卫； 主力面积： 主力面积：两房80-100㎡左右，三房100-130㎡左右； 主力总价： 主力总价：两房38-48万左右/套，三房48-60万/套； 物业费： 物业费：物业费在0.5-0.7元/㎡/月。

胜利南路板块

铁东区胜利南路板块——鞍山楼市地位最为显赫的板块 鞍山楼市地位最为显赫的板块 铁东区胜利南路板块板块描述： 板块描述：该板块是由城市核心区板块外溢裂变形成，板块位置基本仍然是城市最为繁华的核心区，这 里交通便利、商业繁华、各种休闲娱乐餐饮等配套设施齐全。随着商业配套和生活设施的进一步到位， 市委、市政府提出要把胜利路沿线打造成鞍山第一条精品商业路带。 板块特征： 板块特征： 该板块无论从生活的角度或是从物业升值的角度，在鞍山都是绝无仅有的，因此板块内聚集了大量鞍山 的达官贵人，同时也吸引了一批投资客。板块内楼盘多为高层住宅，且沿胜利南路有2-3层裙楼底商。板 块楼盘住宅均价大都在5500元-7000元/㎡,大部分楼盘均价在6000元/㎡左右，主力户型面积100㎡两房 和120-140㎡三房平分秋色；沿街底商均价在15000-30000元/㎡不等。 客源分析： 客源分析：从区域分析，板块内楼盘客源主 …… 此处隐藏：3352字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……