冬季房地产住宅市场调研报2002年

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北京房地产市场消费需求透视——2002年冬季房地产住宅市场调研报告

冬季是房地产市场的楼市盘点阶段，在此期间进行房地产市场的调查研究，一方面可以总结过去一年房地产市场的发展历程，另一方面可以准确地揣摩房地产市场的特点，把握开发商的供应特点和购房者的需求特点，并能够预测今后一段时间房地产市场的发展态势。

在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。北京大视野社会经济调查有限公司（Panorama Research）在进入冬季之后，进行了“2002年北京消费者购房需求研究”的市场调研。此次调研从北京市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。

本次调研的对象为最近一年内有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体。“大视野调查”对这一群体进行了深入调查，从消费者需求的角度，发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。

一. 目前购房群体的基本状况

1. 大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高

从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功，其中21.6%的购房者处于事业的起步阶段，62.7%的购房者处于事业的发展阶段。

处于事业起步阶段的购房者绝大部分是30岁以下的年轻人，他们的家庭平均月收入大部分在5000元以下，而且他们在单位的职务多为普通员工。而处于事业发展阶段的购房者大部分为31—45岁的人群，他们的家庭平均月收入大多集中在5000—8000元之间，在单位中的职务多为中层管理者或主管级别。一方面这些人没有太多的积蓄，另一方面他们还需要进一步补充知识，拓展自己的业务，将需要很大的资金投入，所以这部分人群的在置业消费上的总体购买力不高。

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就总体情况来看，购房者的购买力也并不是很高。购房者的平均家庭月总收入约为5040元，而90.7%的购房者的家庭月总收入都在8000元以下。采用分期付款的购房者占购房者总数的93.2%， 其中84.4%的分期付款购房者所能承受的首付款额度在20万元以下，每月的还款额度在2500元以下的占购房者总数的81.6%，而总体平均每月还款额度仅为1840元左右。

2. 购房者对房地产开发商品牌有一定的认知度，但总体认知水平并不高 如今，随着国外、外地的房地产开发商进军北京房产市场，在京的房地产开发商日益增多，房地产开发商的品牌能否被消费者认知或记忆对房地产开发商的市场拓展以及楼盘销售具有非常重要的意义。在调查结果中，购房者能够说出开发商品牌的数量不等，能够说出三个及三个以上的开发商品牌的购房者所占的比例仅为21.0%，而根本不知道房地产开发商品牌的购房者所占的比例也为21.0%，并且知道一个开发商品牌的购房者所占的比例高达31.2%，这充分表明购房者对房地产开发商品牌的认知程度总体不高。

在所有购房者说出的房地产开发商中，消费者认知度较高的是在房地产市场中比较活跃3—4个开发商，但对它们的认知水平仍然不高。购房者认知度最高的两个开发商，其被知晓的比例分别仅为41.7%和34.8%，而对其他开发项目不多的开发商的认知度则更低。

消费者对房地产开发商品牌认知程度不高，其主要原因在于以往开发商对楼盘项目本身的宣传力度很大，而对开发商本身的品牌在一定程度上宣传得不够。然而，从“大视野调查”以往的研究经验来看，那些知晓房地产开发商的购房者对其所知晓的开发商的楼盘项目选择率会更高。可见，房地产开发商本身的品牌，是影响消费者购买的重要因素，对促进楼盘的销售起着不可忽视的作用。因此，房地产开发商在大力宣传楼盘项目的同时，也要加强本身品牌的建设和宣传。

二. 消费者住房需求特点与趋势

1. 消费者生活需求空间增加，生活居所户型总体上向较大方向发展 调查表明，消费者购房向较大户型发展，这一发展特点可以从以下三个方面来体现：

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·从购房者生活空间的居室数量变化来看，与目前居所相比，购房者的意向居所向多居室方向发展：

同时，意向居所的室、厅、卫、阳的平均数量也有所增加，目前居所的室、厅、卫、阳的平均数量为1.84、1.08、1.04和1.07，而意向居所的室、厅、卫、阳的平均数量上升至2.21、1.38、1.4和1.28。

· 购房者的意向购买居所与目前居所相比，总体套内建筑面积与人均建筑面积均有所增加。

调查表明，购房者的意向居所与目前居所相比，总体套内建筑面积有所增加。具体来看，较大套内建筑面积的比例有所上升，较小套内建筑面积的比例有所下降：

同时，人均建筑面积也有很大的提高。以购房前后家庭结构没有发生变化的三口之家为例，目前家庭成员的人均建筑面积为15.8平米，而购房者的意向居所使家庭成员的人均建筑面积上升到32平米。

n 购房者的意向居所与目前居所相比，同一种格局的套建筑面积有所增加。

调查结果表明，购房者的意向居所与目前居所，在格局相同的情况下，平均套建筑面积有不同程度的增加：

可见，消费者在购房选择上不论格局、平均套建筑面积、人均建筑面积，还是同一格局居所的平均套建筑面积较以前都有所增加，有向较大户型发展的趋势。

2. 消费者对居住地点至工作单位的车程要求有所放宽，居住区域选择呈现郊区化倾向

调查结果表明，在居住地点至工作单位的车程方面，购房者的要求有所放宽。借助于家庭私车和公交车辆（含地铁）两种交通工具，从以下两方面来看一下购房者对车程的要求所发生的变化。

· 意向居所与目前居所相比，至工作地点的总体平均车程有所增加。 · 购房者对较远车程的接受程度有所提高。

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伴随着消费者对居住地点至工作地点的车程要求的放宽，消费者住宅区域呈现郊区化趋势，主要表现为购房者在居住区域的选择上向城市边缘或郊区县地区扩散。

首先，购房者的意向居所区域向城市边缘扩散。就整个市区来看，购房者目前居所位于四环内的比例为65.8%，而意向居所位于四环内的比例下降至57.6%，同时目前居所位于四环外（不含郊区县）的比例为25.0%，而意向居所位于四环外（不含郊区县）的比例则上升为27.7%。与目前居所相比，意向居所位于四环内的比例的下降与位于四环外（不含郊区县）的比例的上升，表明有一部分购房者倾向于将自己的居所从四环内的市区移至四环外的城市边缘。 其次，购房者的意向居所区域向郊区县地区扩散。就市区及郊区县整个地区来看，目前居住于北京郊区县的购房者所占的比例为9.2%，而购房者的意向购房区域在郊区县的比例已经上升至14.7%。与目前居所相比，位于郊区县的意向居所的比例有所上升，这表明有更多的购房者在选择居住区域时倾向于对郊区县的选择。

三. 购房者置业特点与趋势

1. 绝大多数购房者为自住型购房者

从购房者买房的动机来看，无非是自己居住或投资，或者二者兼有。以满足自己与家人居住为目的的购房为自住型购房，一般属于第一次置业，而二次或多次置业的人买房更多是用来出租或增值，以获得丰厚的回报，通常称之为投资型购房。从本次的调查结果看，自住型购房者仍占据绝对优势，达到了购房者总数90.2%，剩余的9.8%购房者则是将投资 …… 此处隐藏：6573字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……