《农业地产一体化综合体解决方案》

【老瞿说农】（）

《农业地产一体化综合体解决方案》

“地产+农业”将成新蓝海？

土地作为房地产开发的基础，新一轮农村土地改革必然会为农业地产带来新的投资机会。

【老瞿说农】认为，一旦农地实现自由流转，开发商必然会在其中探索新的盈利机会。

据案例专家介绍，他曾参与开发的一个别墅项目便是“地产+农业”相结合的试水之作。该项目位于北京延庆古崖居西侧，最大的卖点是拥有0.18的超低容积率，每户拥有600平方米的私家庭院。

他们在那里不仅开发了上千栋别墅，并且与地方政府达成了协议，在项目旁边承包了大片的农地与林地，为每一栋别墅提供了农田与庄园，业主可以在那里种蔬果，这也是把农业用地与房地产结合开发的一次尝试。

这并非孤例。《每日经济新闻》曾于2011年5月份报道，位于上海周边的嘉兴市某楼盘便曾以 “买洋房，送土地”为宣传卖点，只要购买一套小户型洋房，就可以获赠9平方米的土地使用权，业主可以在赠送的土地上种植蔬菜瓜果。

农业部曾于2011年8月份颁布《全国休闲农业发展“十二五”规划》，《规划》指出要大力发展集农业生产、农业观光、休闲度假、参与体验于一体的休闲农业，到2015年，休闲农业要成为横跨村乡镇县一、二、三产业的新兴产业，成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。

以中国台湾为例，有机构研究发现该地区都市农业发展包括三个阶段：在人均产值达到3000美元左右的时候，以市民到农村观光旅游为特点的农业会迅速发展起来，在达到7000美元的时候，就会上升到名副其实的休闲阶段，市民不仅到农村旅游，而且在农场食宿。目前台湾已经达到13000美元，开始进入度假农业阶段，一些家庭农场逐渐从一般农场演变为休闲度假农场。

部分企业已经嗅到了农业地产的巨大商机并有所行动，据《中国房地产报》报道，早在2010年，慈溪市与正大集团就开发杭州湾农业科技生态园项目签订了战略合作框架协议，成立了注册资金为1亿美元的正大现代农业建设有限公司，除了计划发展现代农业外，正大集团还计划利用该园区农业产业风貌，开发农业观光旅游产业。

以往农业用地由于无法自由流转，严重限制了休闲农业的发

展。

以“台湾清境农场”为例，今后农业+地产势必成为一条国内外观光旅游的主线，随着土地改革的来临，休闲农业与房地产开发结合必将迎来很大的发展机遇，这不仅包括高档住宅开发与农业庄园的结合，大型旅游地产开发还可以充分融合休闲农业。

城镇化进入实操阶段，如何抢先先机？

【老瞿说农】认为：

1. 今年两会传递的新指标：三个一亿人指标背后，城镇化国家战略进入实操阶段，国开行，财政部配备了上万亿城镇化资金，如何抢占先机？

2. 不要以住宅思维做城镇化项目：城镇化项目与住宅项目三大不同：周期长，投资大，业态多，三大不同注定城镇化项目要走土地金融化与合作开发道路；

3. 城镇化项目如何因势利道？如何以农产品电商为突破口进而成为国家城镇化试点项目？

【老瞿说农】解读：

1、市场化的城镇化是重启中国改革的重要出路。有两种城镇化，一种是市场化的城镇化，一种是权力化的城镇化。中国城镇化最大的问题是权力城镇化，一旦城镇化再成为利益集团的蛋糕，那中国经济也就走到尽头了，本届班子就会成为改革开放的尾声。

2、电商化是城镇化产业市场的“国际制高点”。城镇化的市

场如何启动？关键在于一个有利农民收入提高的农产品市场的形成，到目前为止，城镇化之所以在产业上找不到突破点，就是因为没有足够重视电商这一全新的“制高点”。

3、城镇化的主体是农民，作为市场主体的农民并不需要拯救，他们需要的是一个公平公正的市场，让他们的农产品获得足够高的回报。

4、通过电商来将城市消费群与农民对接，通过预售的电商平台，通过体验式的农庄经济打掉中间环节，让农民获得真正的利益，并通过这一产业链创造出足够多的服务体系，解决就业问题，这是产业市场的核心

5、金融化，产权化改革是这场城镇化变革的最终归宿。要创造出出以城镇为核心的产业集聚，需要两个基本的条件，第一是金融的创新革命，第二是土地产权的流转革命。今天的农村市场其实潜藏着巨大的市场空间，比如住宅市场，旅游市场，休闲市场，农庄市场等等。

6、不要把城镇化当成房地产化，而要把城镇化当成房地产公司“市场化”的一个新层次，在这个意义上，房地产公司要成立自己的金融类公司，电商类公司，以及积极探索区域专业市场的建立。这次城镇化一定会在金融与土地产权流转上实现创新，而这就意味着，房地产公司可以通过金融创新为业主服务，通过电商为供应链服务。

【老瞿说农】解读：

城镇化项目---“城乡一体化电商综合体”

1、美丽乡村与电商综合体。

2、突破点：以互联网思维做土地的金融价值；

3、解决人的城镇化：核心在于通过电商把城市居民的消费需求转移到城郊与乡镇，农产品如何通过电商进入城市；

4、电商综合体中的多业态的操作要点：旅游地产，商业地产，养老养生地产，文化地产，庄园地产等

【老瞿说农】解读：

城乡一体化综合体解决方案

传统的城镇化项目投入资金大、周期长，行业大佬纷纷转型小股合作时代。

房地产公司在做城镇化的时候应该把自己打造成为一个轻资产的公司，懂得抱团、合作。启动市场、撬动土地金融价值，通过电商给城镇化项目插上翅膀。