2010年房地产市场形势分析 经典16p

一、2009年房地产市场状况二、政策主导下的短、中、长期房地产走势三、2010年房地产市场走势四、知名顾问公司市场论断五、房地产企业动向

2010年房地产市场形势分析 年房地产市场形势分析房地产 营销策划部

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2010-4-24

一、2009年房地产市场状况二、政策主导下的短、中、长期房地产走势三、2010年房地产市场走势四、知名顾问公司市场论断五、房地产企业动向

报告内容一,2009年房地产市场状况 年房地产市场状况 二,政策主导下的短,中,长期房地产走势 政策主导下的短, 三,2010年房地产市场走势 年房地产市场走势 四,知名顾问公司市场论断 五,房地产企业动向

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2009年房地产市场表现:宽松政策保增长,优惠政策 年房地产市场表现:宽松政策保增长, 年房地产市场表现 助推房市V型反转 助推房市 型反转宽松的货币政策助推房价大幅攀升,刚需为投机压制未完全释放. 宽松的货币政策助推房价大幅攀升,刚需为投机压制未完全释放. 宽松的货币政策助推货币流动性 货币流动性,大大降低置业门槛,助长了炒房行为;对通胀的 货币流动性 对通胀的 普遍预期使房产成为投资渠道单一的受追捧产品;此外,实体经济复苏缓慢使部分 普遍预期 实体经济复苏缓慢使部分 投资资金转投楼市;导致2009年房价被大幅推高. 投资资金转投楼市 1~12月全国商品住宅成交均价约 月全国商品住宅成交均价约4695元/平方米,同比上涨 平方米, 月全国商品住宅成交均价约 元 平方米 同比上涨24%.大部分城市房价 从2009年初低谷迅速反弹,部分幅度更达一倍.一线城市除广州外全年均房价同比 上涨均较明显,二线城市除天津外其余涨幅则较缓.相比前期高峰2007年,各城市 房价上涨幅度更大,尤其是上海,涨幅高达87.4%,十大城市只有厦门连续两年同 比呈下跌趋势.

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2009年房地产市场表现 年房地产市场表现存量去化加速,供应缺口增大. 存量去化加速,供应缺口增大. 各类需求的大量释放 , 使 2009年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期 各类需求的大量释放, 年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期2007年创 年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期 年创 新高.全年成交量达8亿平方米,同比增长43.9%,比2007年增长16%.一线城市 新高 商品住宅成交总量将达4940万平方米,同比增长82%,上海增幅最大,达100%; 而成都,武汉,厦门,长沙,沈阳和天津六大二线城市成交总量约6400万平方米, 同比增长高达109%. 一线城市供应缺口明显较大.由于房地产开发投资及商品住宅开发投资增长率仍低 投资增长率仍低 一线城市供应缺口明显较大 年的平均增幅, 于2004~2008年的平均增幅,开发企业开发意愿降低,全年完成土地开发面积下降 年的平均增幅 开发企业开发意愿降低, 19.9%,导致整体市场供应减少,供应缺口增大.在对一线城市及成都,武汉,厦 ,导致整体市场供应减少,供应缺口增大.在对一线城市及成都,武汉, 长沙,沈阳2009年商品住宅供需量

的统计中,除武汉供需比为1.11外,其余城 年商品住宅供需量的统计中, 门,长沙,沈阳 年商品住宅供需量的统计中 市供需比均小于1,而这些城市的总供需比只有 总供需比只有0.69. 总供需比只有 对于2006年以来积压的库存,一线城市去库存化明显加快,除深圳仍需3个月的消 化周期外,北京,上海和广州均已出清;而成都,武汉,厦门,长沙,沈阳的库存 只有长沙出清,其余仍需1~7个月的消化期.

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2009年房地产市场表现 年房地产市场表现开发商现金流从短缺转向充沛,巨资储备土地,加大投资. 开发商现金流从短缺转向充沛,巨资储备土地,加大投资. 房地产市场的迅速发展及银行的信贷支持,令开发企业负债率大幅降低,30大上市 开发企业2009年三季度的净现金流比同年一季度上涨305%. 2009年,开发商获国内贷款达11293亿元,增长48.5%;居民个人按揭贷款总值及 其增速均达到1998年住房改革以来最高,达8403亿元,增长116.2%,而定金及预 收款15914亿元,也增长63.1%. 开发企业直接从银行获得的信贷支持占开发资金总量的34%,而此比例在2008年为 28%,可见宽松的信贷政策大大缓解了开发企业的融资压力 宽松的信贷政策大大缓解了开发企业的融资压力. 宽松的信贷政策大大缓解了开发企业的融资压力

一线城市"地王"频出,土地价值体现充分. 一线城市"地王"频出,土地价值体现充分. 2009年全国土地购置面积约3.19亿平方米,同比减少18.9%.随下半年市场回暖, 政府土地供应由谨慎转向积极,资金充裕及对后市的乐观预期使开发企业也转向积 极扩张,大力储备土地,全国 大总价地王均集中在下半年 , 其活跃程度超过 全国10大总价地王均集中在下半年 全国 大总价地王均集中在下半年, 2007年. 年 与2007年地王多集中在二三线城市不同,2009年地王则回归一线城市. http://www.77cn.com.cn/5

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内地房地产市场发展透视: 内地房地产市场发展透视:政策主导下的强势产业梳理98年房改以来的地产发展脉络,政策主导了房地产的发展, 梳理 年房改以来的地产发展脉络,政策主导了房地产的发展,中央和地 年房改以来的地产发展脉络 方均对地产都有极强的依赖. 方均对地产都有极强的依赖. 由于具有短期内立竿见影的强大拉动和财富积聚效应,房地产已经是各级政府保增 长的"核心支柱产业",可以这样理解,只要政府坚持以经济快速发展为基本原则 以经济快速发展为基本原则 的战略(简称"保八"),在缺少更好选择面前(近年数据证实,居民消费,"铁 的战略( 公基"的拉动效应很小,而唯有出口可以与房地产媲美),房地产是最重要甚至是 房地产是最重要甚至是 唯一的优势产业,此政策至少到 唯一的优势产

业 此政策至少到2012年二届连续执政到期时止 年二届连续执政到期时止. 此政策至少到 年二届连续执政到期时止 从地方层面而言,1994年开始的中央—地方分税制改革导致收支不均,土地出让金 收入是地方政府的第二财政,房地产更有政策支持背景.2004年全国土地出让金占 同期地方财政收入的47%;2005年,全国财政收入首破3万亿,土地出让金占到1/6 强;2006年全国土地出让总收入为7677亿元.中国指数研究院公布数据显示2009 年中国60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100%,地方政府土地 出让金收益大幅提高,相当于当地财政收入的半数以上.

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内地房地产市场的发展演进:在政策呵护下, 内地房地产市场的发展演进:在政策呵护下,未来相 当一段时间房地产仍是上升趋势 对内地房地产市场,近,中期看政策,长期还是要回归市场需求. 对内地房地产 …… 此处隐藏：7296字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……