房产税改革的国际经验与启示

房产税改革的国际经验与启示

全球化与中国GLOBALIZATIONANDCHINA

房产税改革的国际经验与启示

刘洪玉

*

TheInternationalExperienceandImplicationoftheReformofRealEstateTax

内容提要由于历史、文化、不动产产权制度等存在巨大差异，各国在房地产税制方面有较多不同。比较各国房地产税改革的具体操作，如下经验可资借鉴：房产税征收要与房产税税收制度改革统筹进行；从促进经济社会发展的角度出发，保持房产税的公平性；提高税收效率，降低征税成本；加速推动全国性房产税改革，统一改革方案，降低改革成本。关键词房产税国际比较

作者单位清华大学房地产研究所北京100084

LiuHongyu

Abstract:Duetothehugedifferencesinhistory,cultureandrealpropertyrightssystem,http://www.77cn.com.cnparingthespecificoperationsonthereformofrealestatetax,wehavegotexperiencesasfollowing:thepropertytaxshouldbecoordinatedwiththereformofrealestatetax;fromtheperspectiveofpromotingtheeconomicandsocialdevelopment,thefairnessofthepropertytaxshouldbemain-tained;thetaxefficiencyshouldbeimprovedandthetaxcostshouldbereduced;weshouldacceleratethereformofthenationalrealestatetax,unifythereformprogramandreducethecostofreform.

Keywords:realestatetax,internationalcomparison

从2003年10月14日《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确提出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”使物业税正式进入学者和社会大众的视野开始，到2010年10月27日《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》中要求“研究推进房地产税改革”为止，已经历了7年多时间①。

重庆、上海决定自2011年1月28日开始对部分个人住房征收房产税，开创了我国住房制度改革以来向个人拥有住房征收财产税的先河，是我国房产税改革历程中的重要进展。但从其对征收对象、税基、税率、税收减免和收入使用等方面的规定来看，虽然对调节收入分配、引导合理住房消费、促进住房资源有效利用有促进作用，但其作为政策工具调控市场的目的更加明显，在税收的公平性、充分性、效率和可操作性等方面还有很多改进空间。

一、房产税的现实功用

房产税具有税基不易隐藏、税负不易转嫁、税收收入稳定和可对纳税人收

*该标题为《改革》编辑部改定标题，作者原标题为《房产税改革：国际比较及借鉴》。①各国针对房地产保有阶段课税的名称不尽相同，文中如无特殊说明，将物业税、不

动产税、房地产税视为具同样含义。这里为阐释方便，统称为房产税。

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2011年第2期总第204期

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入进行二次分配等优点。由于课税对象房地产本身具有的可见性和不可移动性，使房产税征收时不易发生税基隐藏问题；由于在课税时点纳税人所拥有的房地产通常并不直接参与市场交易，因此不易发生税负转嫁，具有直接税的性质；相对于所得税和流转税，房产税的课征对象是财产价值，税源充分，税收收入相对稳定，且受商业周期短期波动的影响较小；由于实行有财产者纳税，无财产者不纳税，财产多者多纳税，财产少者少纳税的征税原则，征收房产税在一定程度上具有对社会财富进行二次分配的功能，有助于避免社会财富分配不均。

房产税的首要作用是为地方政府提供财政收入。据有关专家估算[1]，20世纪70年代以来，各国房产税收入占GDP的比重逐渐上升（见表1）。在20世纪90年代，经济合作与发展组织国家房产税收入占GDP和地方政府财政收入的比重平均分别为1.44%和

是在城市地区，对土地开发的用途、区位、开发强度等，有重要的导向作用。例如，以土地和地上建筑物的市场价值为基础征税时，由于地上物投资会增加物业价值进而增加纳税负担，所以土地拥有者往往选择低密度开发。但当仅仅以土地的市场价值为基础征税时，则会鼓励提高土地开发利用的强度。

二、部分国家房产税征收情况比较

由于历史、文化、不动产产权制度等存在巨大差异，各国在房产税税制方面有许多不同。但大多数国家都很重视在房地产保有阶段的征税，而房地产权属转让的税收则相对较少。这样的税收结构极大地鼓励了房地产的流动，刺激了土地的经济供给。房地产保有税也有利于避免业主空置或低效利用其财产，刺激了频繁的交易活动，这既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置。表3（见下页）是部分国家和地区房产税征收情况比较[4]。

从表3中可以看出，各国房产税征收方式千差万别，不断发展变化。例如，有些国家将土地和地上建筑物或改良物（即房地产或不动产）一并征收，有些国家对土地和地上建筑物（改良物）分别征收，还有些国家仅对土地单独征收。就征税依据或课税价值而言，有些国家选择的是市场价值，也有些国家选择租值（年租金）、建造成本或面积。但有一些共同的特点：第一，房产税是地方税，主要用于支持地方政府为纳税人提供有利于保持其物业价值的公共服务；第二，房产税的税率和地方政府的服务水平，由当地的居民来决定；第三，居民付出了房产税后，如果对当地政府提供的服务不满意，可以自由迁徙到他认为更合适的其

17.9%，占比最高的加拿大分别达到了4.07%和53.3%[2]。

美国2007年房产税收入总额为3769.5亿美元，占地方财政收入和税收收入的比重分别为44.9%和

71.7%（见表2），且长期保持该比例水平。美国的房产税，在地方行政区范围内征收、使用和分配，是地方政府单位向居民及其物业提供服务的主要资金来源。

2002年，美国房产税收入在州和五类地方政府即县、市、镇、特别区和学区之间分配的比例依次为3.5%、

22.2%、20.9%、6.7%、3.7%和43.0%[3]。在部分州，房产税用于学区的比例甚至达到65%，因为学区没有其他征税权利，其支出则主要依赖物业税收入。

房产税也是影响土地利用的重要财政工具，尤其

表1房产税及其在GDP中的比例

OECD国家（国家数）

发展中国家（国家数）转型国家（国家数）所有国家（国家数）

20世纪70年代1.24%（16）0.42%（20）0.34%（1）0.77%（37）20世纪80年代1.31%（18）0.36%（27）0.59%（4）0.59%（49）20世纪90年代1.44%（16）0.42%（23）0.54%（20）0.75%（59）2000年代2.12%（18）0.60%（29）0.68%（18）1.04%（65）

数据来源：2000年代数字为2001年和2002年数字的平均数。

表2美国各类地方政府收入及房产税比重（2007年）（单位：亿美元）

总计

地方财政收入地方税收收入物业税收入

物业税地方财政收入比重物业税地方税收收入比重

县

市

镇

特别区

学区

8404.35258.23769.544.9%71.7%2189.81307.1902.841.2%69.1%2865.51765.0851.629.7%48.2%337.7267.9242.371.8%90.4%916.4228.8151.916.6%66.4%2094.91689.41620.977.4%95.9%

资料来源：http://www.census.gov/govs/estimate/historical_data_2007.html。

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