私募股权投资基金模板-案例

房地产投资基金,股权投资基金案例简介

上海骏福股权投资基金优质产品简介

一、产品介绍

产品名称： 上海骏福赣祥四安天城投资基金

基金类型： 投资类私募基金

基金发起人：上海骏福股权投资基金有限公司（GP1）、

余干县四安房地产综合开发有限公司（GP2）

基金管理人：上海骏福股权投资基金有限公司

资金监管人：中国光大银行上海真新支行

资金用途： 基金资金投向江西达能房地产开发有限公司（以下简称“达能公司”）、 余干四方实业有限公司（以下简称“四方实业”），用于支付四安天城 项目的剩余土地款及工程款。

(两家公司共同开发 1,管理开发,2,管理销售）

投资形式： 合伙企业全额收购两个项目公司100%股权，实际控制投资项目，对项目 的经营、管理、财务、销售等进行全面管理，实现项目盈利，以获取投资收益。

募集规模：总规模5.8亿元人民币，

其中GP1、GP2出资1.8亿元人民币，

劣后级有限合伙人（LP1）募集额为2亿元人民币，

优先级有限合伙人（LP2）募集额为2亿元人民币。

基金存续期和发行时间：劣后级合伙份额（LP1）存续期限2年，优先级合伙份额（LP2）存续期限1.5年。2014 年3月开始发行。

基金收益： 1）劣后级有限合伙人（LP1）的最高预期年化收益

2）优先级有限合伙人（LP2）的最高预期年化收益

二、与目前中国投资市场上最安全、收益又好的信托进行比较

缺点之一：投资门槛太高，成为富人的专区

很多投资者一看资金门槛傻了眼，信托的投资门槛有大小额之分，大额为300万（含）以上，小额大部分为100万（含）至300万不等，但收益率也比大额略低一些，通常好点的会有8-9%左右。单一信托就更不用提了，资金门槛通常在5000万以上，普遍的最高收益封顶了也只有11%-11.5%。

缺点之二：要签署《风险认购书》

保本、保收益是很多投资者最基本的原因，而这却是《信托法》所不允许的、禁止的。虽然说，所谓的“刚性兑付”出现问题的可能性非常微小。但是，合同签署的时候却一定要签署《风险认购书》，要求投资者抄写一段话并签字：“本人/本机构作为委托人签署本认购风险声明书，表示已经认真阅读并理解所有的信托文件，并愿意承担相关风险。”但信托公司本身并不直接参与投资项目的监管，风险控制没有十足把握。

缺点之三：信托合同为附合合同。

信托合同都是国家大型央企当事人提出合同的主要内容，另一方则只是作出取与舍的决定，一般没有商议变更的余地。投资人依照该条款，或同意接受，或不同意，无权修改通用的某项条款，如果有必要修改或变更改信托的某项内容，也只准采用受托人事先准备和附加条款或附属信托合同，而不能依自己的意思商谈规定信托合同的内容。

缺点之四：投资者想要的产品经常没有

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尽管信托是“受人之托 代人理财”，也就是信托的核心精神是受托人按照投资人的意愿管理信托财产。然而，现实很残酷，投资者的目的常常很难实现，投资人想要的产品，信托公司多数满足不了，主要因为信托公司多是大型央企，与投资者关系相当于“我卖什么，你买什么，没有其他余地！”，信托说到底的确类似于国债。

三、本产品劣后级有限合伙人（LP1）的预期年化收益：

劣后级有限合伙人 出资额 (万元) 预期年化收益率 期限（总收益） 自然人（税后） 20≤出资额＜100 11%/年 + 额外3%/年 2年（28%） 自然人（税后） 100≤出资额＜300 12%/年 + 额外3%/年 2年（30%） 自然人（税后） 300≤出资额＜600 13%/年 + 额外4%/年 2年（34%） 自然人（税后） 出资额≥600 14%/年 + 额外5%/年 2年（38%） 机构（税前） 出资额≥1000 15%/年 + 额外5%/年 2年（40%）

四、本产品优先级有限合伙人（LP2）的预期年化收益：

优先级有限合伙人 出资额 (万元) 预期年化收益率 期限（总收益）

自然人（税后） 20≤出资额＜50 10%/年 1.5年（15%）

自然人（税后） 50≤出资额＜100 11%/年 1.5年（16.5%）

自然人（税后） 100≤出资额＜300 12%/年 1.5年（18%）

自然人（税后） 300≤出资额＜600 13%/年 1.5年（19.5%）

自然人（税后） 出资额≥600 14%/年 1.5年（21%）

机构（税前） 出资额≥1000 15%/年 1.5年（22.5%）

五、本产品风险措施

1、100%股权收购

上海骏福赣祥投资管理中心（有限合伙）全额收购2个项目公司（江西达能房地产开发有限公司、余干四方实业有限公司），占有2个项目公司100%股权。上海骏福赣祥投资管理中心（有限合伙）掌握了达能公司和四方实业包括土地在内的所有资产及在建项目，并对公司的经营、管理、财务、销售等拥有了全部控制权。其中因对土地及在建项目有了实际的拥有权，比设定抵押等控制方式更为全面和完美，更好的保护了投资人的利益。

2、劣后资金保障

GP1和GP2作为普通受益人，出资1.8亿元，占合伙份额的31.03%，以其所持有的合伙企业份额为LP1 劣后级受益人提供信用增级；GP1和GP2作为普通受益人与LP1 劣后级受益人合计出资3.8亿元，占合伙份额65.5%，均为LP2优先级受益人提供信用增级。 本金及收益分配顺序：①优先级受益人LP2；②劣后级受益人LP1；③普通受益人GP1和GP2

3、房产网签抵押

为增强对优先级有限合伙人（LP2）的投资保障，将评估价值为2.5亿元左右的约7000平方米商铺现房预售登记备案至优先级有限合伙人名下（俗称“网签抵押”），降低优先级有限合伙人的投资风险。

4、银行监管

监管银行中国光大银行负责资金流向监管,确保基金资金只能单向流入基金公司100%控股的项目公司。

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