关于老旧小区物业管理的探讨

关于老旧小区物业管理的探讨

本人是一名从事物业管理工作的，并且于去年考取了物业管理师 。本人所管小区就是一个老旧小区，根据所学知识和实际工作经验简单的谈谈对于老旧小区管理的看法，敬请各位同仁指教！

一个小区的管理就同一个企业或者一个国家，必须要有它的最高管理机构如股东大会或人民代表大会，这是一首要必须解决的问题，而小区就是业主大会。新建小区根据现行法律成立业主大会很容易，开发商和物业公司都会积极参与与支持。但老旧小区就完全不同了，第一、产权结构复杂，比如1、一栋楼可能有多家产权单位（有的国企已转制或破产）；

2、职工优惠售房有成本价、又有标准价；3、相当一部分公房租赁户。4、还有一部分商品房。第二、收取的费用形式复杂，既有物业费，又有公房租金（还有相当一部分减免）。第三、共用设施、设备老化严重，共用场地小且设计不合理。第四、公共维修基金只有小部分商品房上交到建委或房管局，而职工优惠售房的公共维修基金产权单位并未上交到政府相关部门，该单位已转制或已破产。从上述情况来看，要想解决老旧小区管理难的问题首先要先突破上层建筑即小区的业主大会机构问题。从目前现状和相关法律来看，有相当大的困难。但是我个人觉得还是有办法解决的，要有北京的创新精神。在北京各社区都有群众的自治组织——居委会，我认为应充分发挥其来自群众、代表群众、组织群众的特点，在未成立业主大会的小区由其先行代理其职权，这样物业管理条例及其配套法规就有了相应的法律主体，便于物业管理法律体系在老旧小区的施行。当然，法律可规定当业主大会成立后社区居委会将移交相关的权利和资料。我个人认为这样，物业管理条例和其配套法规可操作性在老旧小区就不会成为一纸空文了！

老旧小区业主大会的问题解决了，也就顺理成章解决了：1、物业费定价问题；2、公共部位、公用设施的管理维修问题；3、公共维修基金的管理与寻找追查问题；4、业主管理规约问题；5、代表业主维权，与物业公司沟通，共建和谐、温馨、环境优美的小区。