CMBS：商业地产融资创新方式

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C .业地产融资创新方式 B M商 S口文/何宇明MB其基本交易结商业地产是典型的资金高度密集型动产。C S在全球的不动产金融市场发是其成功运作的根本保证，

所特行业，其开发投资规模大、周期长、价值昂展迅速，占份额逐年扩大。作为新兴的构由原始权益人、设目的机构和投资者 C S具有发行价格三类主体构成。原始权益人将自己拥有的贵等特点使得需要的资金量巨大，因此融不动产融资工具， MB流动性强、释放商业不动产价值等优商业地产贷款组成资产池以“真实出售” 资就成了开发商最关心的问题。目前，我低、我特设目的机国地产融资的途径比较单一，传统的方点。国目前的商业不动产正处于快速扩的方式过户给特设目的机构，最发张期，市场对资金量的需求巨大， M S构获得了该资产的所有权，行该资产的 C B法是自有资金加银行贷款。随着国家货币同时对金预期现金收入流为基础的资产支撑证券，政策从稳健转向适度从紧，行体系紧缩无疑是商业地产企业所期盼的，银融机构来说， M S将成为其分散风险的并凭借对该资产的所有权确保未来的现 C B银根，以及对开发商贷款和按揭贷款加大

监管力度，如何有效地拓宽融资渠道已经有效工具。

金收入流首先用于对证券投资者还本付息。该程序的具体步骤如下：

成为地产金融业内外普遍关注的问题，C S逐渐进入大家的视野。 MB

一

、

CB M S在美国的发展

C S最早出现于 18 MB 9 3年。美国

1发起人组建资产池。由借款人 ( 、即

与其债权人 (即发起人 )商将其协 iet Muu 1人寿保险公司将价值融资者) i y C S即商业抵押担保证券， MB,是一种 Fd l ta 6 0 0美元的商业地产抵押贷款，,0万以证某个或某些优秀项目的商业抵押货款汇商业证券化融资方式，将不动产贷款中它 或的商用房产抵押贷款汇聚到一个组合抵券的方式出售给另外三家人寿保险公司，聚到一个组合抵押贷款池 (称之为资产。这一交易被评为 A级。后，从之多家机构

池 )押贷款池中，通过证券化过程，以债券形

商业银行、储贷机构式向投资者发行。 M S的价格通常根据效仿这一交易方式， C B

2设立特殊目的机构 S V P是资、 P。S V

它评级机构的评级来确定，资银行在参考和投资银行等机构随后也纷纷进入该领产证券化的关键性主体，是一个专为隔投美设评级以后，定最后发行价格，向投资域。上世纪九十年代初期，国储贷机构离风险而设立的特殊实体，立目的在于确并者发行。C S的销售收入将返给地产的信用危机的解决成为商业抵押担保证券实现发起人需要证券化的资产与其他资 MB风。在 S V成立后， P发评原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则发展的主要推动力。在此阶段，级机构产之间的“险隔离” C S逐起人将资产池中的资产出售给 S V, P将风作为公司的运营资本。运营良好的物业，也逐步确立了交易的评级标准，MB 渐成为一种相对成熟的融资手段。 险锁定在 S V名下的证券化资产范围 P例如酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目和工业地产都适合做 C S的资产， MB因商业抵押担保证券是一种结构融资内。 一有为它们都是能产生稳定现金流的有形不的方式，套严谨、效的基本运作程序

3资产的真实销售。、即证券化资产完

行逐日盯市制度、结算所设在交易所下面、没操作，来锁定未来的收益。然而，我国在推出国是基于套期保值和规避风险产生的， 而是作为 有建立风险基金、人员素质不高、专业国债期债期货试点时，尚未实现市场化，发活跃二级市场、利率国债带动一级市场的一项金融创新货在证券交易所推出、存在着用现货机制管理行利率是按照银行储蓄利率确定的固定利率，业务由政府和市场组织者引入的。 它的产生动期货的误区，等等。总之，国国债期货交易在国债的收益率基本保持不变。这样，我投资者不因不是市场需求型，而是政府推动型，国债期

缺乏知识经验、手段、竞争激励的情况下，没有用承担利率风险，自然也就没有在国债期货市货交易从一开始就偏离了正确的轨道。 建立起适合国债期货运行的机制，并且在风险场进行套期保值的需要，所以当时参

与国债期始终没能形成公平竞争的交易秩序。 上述四方面原因是导致我国国债期货交管理方面存在诸多问题，使我国国债期货市场货市场活动的大多不是保值者，而是大量投机易失败的主要因素，本文认为非市场化的利率分子，于是交易中出现投机资本过多、投机气机制是我国国债期货市场失败的最根本、最深 (利率机制非市场化.四)利率期货产生的氛过浓的现象。 市场中大量的投机者单纯进行层次的原因。所以，在重提我国利率期货发展重要原因就在于它对利率风险的规避，当国债差价投机，使得国债期货市场变成了多空双方时，了要吸取以往失败经验，要重视和加除更持有者意识到利率变动会带来收益的不确定对赌的场所。强对利率市场化的建设和发展，是我国利率这

时，就会采取在利率期货市场上进行套期保值

事实上，我国当时的国债期货市场根本不期货市场发展的关键和前提所在。一

<合作经济与科技》 20 0 8年 3月号下 (第 3 1期 )总 4

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成从发起人到 S V的转移。 P

行业资金来源将经历结构性调整，而如何根据后一种情况做调整和完善，仍需周详考虑。 2C B、M S的落实需要健全的信息披露事实上， MB C S确实具备独特优势。

4、通过信用增级机构进行信用增级 C S无疑成为了地产商关注的焦点。 MB

后，由穆迪或标准普尔这样的信用评级机构进行信用评级。

与其他融资方式相比， MB C S的优势在于制度。作为资产证券化的一种，财务报告

5、发售证券.在经过信用评级后，发行价格低、 流动性强、放贷人多元化、对的透明度对于所有的 C S市场都非常 MB释 MB S V作为发行人 (中诫信托和中信信母公司无追索权、放商业地产价值的同重要。C S将众多商业抵押贷款汇聚到 P如

托),通过各类金融机构如银行或证券承时保持资产控制权和未来增长潜力，以及( MBs。 C )

一

个组合抵押贷款池时，应挑选风险相对

这销商等，向投资者销售商业抵押担保证券资产负债表表外融资等。 MB C S可以使投较小的资产进行汇聚和组合，就需要有

资人和融资方获得双赢，不仅使得融资方健全的信息披露制度。国目前的信息披

我

6、向发起人支付资产购买价款.即获得较低成本的贷款，同时还能使得投资露制度还不是非常健全，透明度不是很 S V将证券发行收入按照事先约定的价人获得心仪的风险和回报。着国际投资高，尤其是地产开发的风险普遍较大， P随因格向发起人支付购买的价款。MB 者对中国市场的关注，美国纽约大学房地此不利于 C S进入我国。

朗瓦教授表示，在中国推 7管理资产池。发行完毕后，P、 S V还产学院劳伦斯

3C B、M S也将遭遇到法律上的难题。

需要对资产池进行管理和处置，对资产所行 C B M S比 R IS更容易。同时， ET商业抵国外对发起 C B M S的主体几乎没有任何产生的现金流进行回收。管理人可以是资押证券协会首席执行官多蒂坎宁安也给限制，而我国的《贷款通则》规定：各级行产的原始权益人即发起人，也可以是专门出了一个大胆的推测，中国开展 C S业政部门和企事业单位、供销合作社等组 MB聘请的有经验的资产管理机构。管 …… 此处隐藏：3480字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……