国有企业物业管理浅析

　　摘要：随着国有企业住房管理体制改革的不断深化，国有企业物业管理取得了一定的成绩，但也存在着不足。文章分析了物业管理存在的问题，并提出了对策和建议。

　　关键词：国有企业物业管理，问题对策

　　随着国有企业住房分配货币化政策的全面实施和住房管理体制改革的不断深化，以及居民对居住环境和生活质量要求标准的提高，国有企业物业管理应运而生。目前，国有企业在住房管理方面积极推进企业化、社会化、专业化的物业管理，取得了一定的成绩，但也存在着一些突出的困难和问题。笔者就此谈点粗浅看法。

　　一、国有企业物业管理现状

　　国有企业的物业管理是指在国有企业中对企业家属区的设施及职工住宅实施的物业管理。职工住房制度改革以来，许多国有企业相继引入物业管理的概念，成立了物业公司，对职工住房进行管理，虽然较之原来的后勤管理有了很大的进步，企业改变了过去消极被动的行政管理手段，以积极主动的服务经营手段进行开拓型管理，增强了企业进一步改革的动力和创新的活力，初步形成了业主满意、企业受益的整体良性循环。但是，受传统的房产管理思想、企业职工分流安置等因素影响，国有企业物业管理进展缓慢。这其中既有历史遗留问题，也有企业管理自身的原因。

　　二、国有企业物业管理存在的问题

　　(一)思想意识没有彻底转变。国有物业管理企业并未完全推向市场，物业管理人员服务意识、市场意识、成本意识、忧患意识不足，认识上还存在“重管理轻服务，重物业维修轻经营创收，重自我意识轻业主需求”等偏差，自身定位没有完全由行政管理型向服务经营型转换。

　　(二)从业人员素质偏低。目前国有企业从事物业服务人员相当一部分为照顾性安置和公司主业转岗人员，员工队伍呈现老龄化，文化程度不高，专业技术水平低，女职工所占比重大，因此普遍缺乏物业管理的基本常识，服务意识不够，不能为业主提供优质高效的服务，给物业的维修、服务、管理工作带来诸多困难。

　　(三)运营成本过高。近年来企业下岗分流、减员增效政策的实施，一些老、弱、病、残等不能在一线工作的职工，均被安排在物业系统工作。这样造成物业企业一方面清闲岗位人员臃肿，人满为患，而另一方面许多苦、脏、累的工作无人问津，给物业管理企业带来巨大的人员成本压力。另外，有些单位内部挖潜增效不够，物业收费措施不硬，内部自耗高的问题也没有得到很好的解决。

　　(四)业主服务消费意识差。一是传统的福利型管理思想根深蒂固。他们骨子里认为住了十几年乃至几十年的单位福利房，一直无须交纳管理费，因此对物业管理的有偿服务存有抵触情绪。二是把物业管理公司当成“万能”公司。一些业主认为：我既然把物业管理费交给你们了，小区里面不管什么事都要找物业公司，这是天经地义的事。只要办不到，我就不交费。

　　三、对搞好国有企业物业管理的建议

　　(一)转变思想，提高物业服务质量。物业管理的根本是服务，所谓物业管理就是为业主管好家服好务。因此，国企物业公司要正确引导职工树立服务意识，了解物业管理的发展方向，增强危机感、紧迫感和责任感。要建立以岗位工资为主要形式的工资制度，实行以岗定薪、岗变薪变，通过工资收入与企业效益、职工实际贡献挂钩，激发员工积极性。

　　(二)提高从业人员素质，塑造良好的物业形象。物业管理是集管理、服务、经营为一体的综合学科，它涉及到城市规划、建筑、施工工程、园林绿化、电学、热力学等物业管理方面知识，涉及到房地产经营管理、经济管理、财务管理等经营管理知识，另外它还触及到行为科学、法学、公共关系学等其它门类知识，这些都要求必须加大物业管理企业人员培训力度，通过采取入职培训、转岗培训、在职培训等方式，使从业人员具备专业知识、经营头脑和管理才能。

　　(三)管理创新，提高企业的经营能力。要强化管理意识，针对物业管理点多、面广、管理量大且繁琐、具体、包容面宽的特点，组织员工开展“人人都是管理链条，个个都有管理责任”的教育活动，唤起员工“向管理要效益”的责任意识。要完善管理制度，进一步建立健全如财务管理、工程管理、物资采购等相关管理制度，坚持用制度实施管理、约束行为、规范运作，通过制度创新促进管理创新。要降低管理成本，物业管理是微利行业，要获得经济效益，就必须切实加强成本核算，堵塞管理漏洞，狠抓节能降耗，千方百计降低企业运营成本。同时，积极开展多种形式的创收服务，从“特殊服务、便利服务、专业服务”几个方面开展有偿服务。总之，要通过实施精细、科学、有效的管理，逐步形成具有本企业特点和优势的现代物业管理模式。

　　(四)加强宣传，提高业主服务消费意识。物业员工既要当好管理员，又要当好宣传员，要充分利用电视、广播、公开信等形式，深入到千家万户，广泛进行宣传，引导人们转变观念，从理性上认识缴纳物业管理费用与提高物业管理水平是相辅相成的。要让业主懂得，取消住房福利性管理是住房管理制度改革的必然要求。业主只有履行自己的义务，按期交纳物业管理费和其他各项服务费，物业管理企业才有维持后续服务的资金，才能形成提高管理水平的良性循环。

　　在物业经营环境和市场特征正在孕育或者说已经产生巨大变化的新经济背景下，国有物业管理企业唯有超越传统的观念，重塑企业形象，不断开拓进取，才能适应新市场、新变化，最终实现物业管理市场化、法制化、专业化、规范化、科学化发展。