房地产企业的开发成本控制管理探析(2)

四、解决房地产开发成本控制管理存在问题的策略

在房地产开发投资过程中，投资者要进行严格的成本控制管理，建立有效的成本控制激励机制，实施相应的成本控制管理措施，最大限度地降低投资风险。

1.建立规范的目标成本和责任成本管理体系。由于房地产开发环节较多，涉及专业比较广，很难由一个部门能够控制住，因此，需要各个部门相互配合，信息沟通共同来完成。如何将房地产开发各个环节的成本控制形成一个整体联动系统，需要建立一个目标成本控制体系，首先在项目开发前期，科学测算目标成本指标，再按照不同项目分解到各个责任部门，形成责任成本目标,辅以动态成本信息跟踪、监控、调整等措施，最终实现房地产成本的控制目标。事前建立目标成本管理体系，事中建立动态成本管理体系。事后建立成本后评估管理体系，充分发挥成本管理体系中的“监督”职能，调动全员参与成本控制的积极性，最后建立责任与激励机制即责任成本管理体系。

2.树立正确的全方位、全成本控制观念。房地产企业想要很好的进行成本控制管理，需要更新观念，确立“全生命周期成本”管理战略，建立项目开发阶段与成本控制的关联互动，制定成本管理体系的运作标准，确保成本管理体系健康运作。同时要周密规划、科学合理设计成本控制管理的核心内容，用发展的眼光对待成本控制管理，可以最大限度地减少耗费，实现高效的成本控制管理。

3.严格控制房地产开发成本管理。首先，确定合理的房地产开发成本价格指标。由于房地产开发成本中的土地开发成本一般占到项目总成本的比重比较大，对土地的位置、价格的确定都需要慎重考虑，同时还要预测项目的开发成本风险和利润的上升空间。再根据项目设计的经济性、可靠性及实用性、新颖性等来确定一个最好的、实惠的设计方案，从而确保并使投资成本达到最低。同时，建筑安装工程造价成本占到项目总支出的比重也相当大，在进行建筑安装工程成本的控制管理时，要根据地域经济的发展情况和行业的发展形势，对相似或近似的项目成本造价情况进行认真调研，总体把握项目施工的具体情况，对影响成本控制管理的各方面主要因素进行深入、细致的分析研究，制定出科学合理的成本控制指标体系，在具体施工阶段中对实际成本进行对照、分析，一旦发生偏差能够及时优化，将成本控制在最小范围内。其次，加强财务费用及税收费用的控制。在投资决策阶段前需要对财务费用做好精确估计，正确发挥企业财务杠杆的作用，在满足项目成本资金链连续性的前提下，最大限度的减少财务费用。同时税收费用的减免也可以直接降低房地产企业的开发成本。除此之外，还要预测一些未知的如开发周期的变动等因素的影响，确保项目开发成本控制到最低。因此，一个房地产企业必须重视开发成本控制管理，必须组建一支业务精湛、管理水平高的专业项目开发团队，提高房地产企业的投资决策水平和成本控制管理水平，为企业取得更好的经济效益。

总之，在房地产行业中，我们需要将全面、全方位的成本控制管理理念始终贯穿于整个施工过程中，这是房地产开发项目管理中的重要任务。这就要求房地产成本的管理人员必须以严格监管、限定价格的方法进行成本控制的管理，保证成本控制的预期目标的实现。同时房地产开发的成本管理部门要积极把握市场经济动向，密切关注市场，不能被市场所左右，防止项目成本控制的失控，保证企业能够最大限度地提高房地产开发的利润。

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参考文献

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作者简介

徐咏梅，女，硕士，副教授，宁夏广播电视大学工作。