世联2011年济宁富邦国际金融中心营销策略总纲

谨呈：山东富邦盛世房地产开发有限公司

中心在这里，你在哪里？富邦国际金融中心2011年营销策略总纲

2011-10-20

每个城市都有一个标志性综合体

城市生命力所在城市中心所在 城市形象标杆所在

世联观点(1)——综合体从来就是城市的中心，能 成为区域城市地标、区域中心和象征

深圳万象城

上海新天地 美国洛克菲勒中心 伦敦码头区再造项目 日本天王洲再开发

悉尼达令港文化娱乐区 德国柏林波茨坦广场 新加坡新达城 纽约布鲁克林区改造项目

。。。。。。。。

世联观点(2)——综合体功能复合，多重功能的相 互联动使得其具备很强的自我成长、自我繁荣能力 项目活力的核心，建立高端形象

形成完善配套、信息 公寓为商业提供客源平台

商业为写字楼、酒店和公寓提供配套

公寓可能降低项目整体档次

项目利润实现的关键

商业可能对公寓带来负面影响

利用其它功能，实现价值最大化

商业住宅 酒店 提升整体档次的有力手段

现金流来源 为商业带来基本消费人流

办公

实现较高的销售价格

保持物业形象 写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户

酒店为公寓或者 作用 相互关系办公提供共享的服 务和配套设施

写字楼可提高商业整体档次 写字楼与酒店可共享大堂

酒店可以提高项目整体档次

标志性(尤其是对外地和外籍人士)

资产沉淀或整售

世联观点(3)——本项目综合体为“商业核心模式”,商业的形 态、档次在很大程度上决定了写字楼与公寓部分的价值

日本，福冈博多运河城 香港，太古广场 北京，东方广场 北京，华贸中心 深圳，信兴广场 深圳，华润中心 深圳，星河国际 上海，上海商城 广州，中信广场 东莞，运河东一号 东莞，世博广场 合肥，元一时代广场 合肥，财富广场 合肥，金地国际城 常州，莱蒙都会 宜昌，均瑶国际广场 ……

上海，上海商城

深圳，华润中心 日本，博多运河成

酒店核心 模式

广州，中信广场 深圳，信兴广场

综合体发展的5种模式及相应的典 型案例

商业核心 模式

写字楼核心 模式

发展模式

住宅核心 模式

均衡发展 模式 香港，太古广场

深圳，星河国际

所以，我们必须回归商业核心，寻求项目在济宁城市中的地位和承担角色

报告纲要

Part1.

项目目标及本体盘点

Part2.Part3. Part4.

市场趋势与客户分析项目核心问题思考 营销核心策略及执行安排

1

看本体使命与目标 本体价值审视

7

目标界定

春节前回现5亿元是项目核心目标,实现项目自我 成长、自我繁荣!

回款目标

完全跳出济宁市场平台，春节前销售回款5亿元，其中写字 楼均价7600元/㎡,商业均价15000元/㎡。

项目层面

商业为核心，三种物业类型的系统盘活，实现自我繁荣、 自我成长，打造城市级名片形成。

本体价值审视

基于目标 看本体区域属性

区域位臵：城市主干道光河路、火炬路交汇处；承接 开发区与中心城区的黄金区位，极具发展潜力高新区核心、未来城市中心、CBD腹地。 城市发展核心干道光

标 定

新世纪 广场

河路与火炬路黄金交本案

城市

中心城区

新城区

汇； CBD核心板块； 承接老城与新城双重 优势；

地缘潜力巨大。

的新

【项目区位图】

中 心

基于目标 看本体 政府政策支持

利好与趋势：高新区在城市中首位度提升，综合维度 支持项目在城市中的中心地位

利好+契机

“东拓、西跨””的城市空间发 展总体规划为东部副中心的建设提 供了政策保证，也成为东部商业发 展的利好。 产业规划升级 中长期以后以白领为主，产业规 划的升级将会带来更具购买力的企 业收入人群。 人口快速导入 东部已经有多家知名开发商在建的大型楼盘，这些社区的入住将进一步带动 城东居住氛围的成熟，指引更多的居民居住向东。 现阶段看，城东商业体量小、档次低，与未来快速的人口导入不相匹配，也 预示着东部面临新一轮商业机会。 11 写字楼商业逐步兴起 大型市政设施和配套的建设，以 前洸河路为主轴兴建及规划的写字 楼及大型商业，逐渐拔东部在济宁 人和新济宁人心中的区域意象

基于目标 看本体5A写字楼

产品规划：理念规划、硬件领先，比肩一线城市的大 型城市级综合体，具备打造市场领导者的产品硬件景观华宅

国际级超高层5A级写字楼，聚焦鲁南巅峰商务地标。

新的都市生活方 式：瞬间转换， 实现工作与生活 的完美结合

全首层商业形态

层峰公寓

代表城市的高度

峡谷商业

基于目标 发展模式：以商业为主导的规划模式，商业将承 担春节前回现的主力 看本体

规划模式选择： 根据济宁分类物业 销售与运营状况，

住宅型富邦金融中心

写字楼型银座中心

规划调整(不含住宅)后，各 物业规划面积约如下：

当前以商业为驱动的营销模式。

地块

功能 裙房 写字楼 酒店式公寓 会所 其他 小计

面积(㎡) 15841 31770 44428.38 44428.38 5798.58 104208.28 14385.05 48452 24045 44132.62 2976.96 119607.37 39248 —— 277448.7

商业型 √宝龙广场、华 润中心

酒店型华贸中心A区

B区

商业

商业(1-5F) 影院(6-8F)

迅速回现：沿街商铺、公寓低层： 形象拔高与回现补充：B区商业、C区写 字楼； 溢价产品：超高层公寓；C区

写字楼 其他 小计 商业 住宅

D区 合计

基于目标 看本体

产品货源盘点：商业为回现主力，CD区可售面积87700㎡ ,写字楼作为补充，公寓暂不作为回现产品

A区易变现货源盘点：酒店式公寓506套，面积35-93㎡;写字楼31770㎡。鉴于公寓是溢价产品，当前销 售有损产品价值和整体收益，因此不做为春节前回现产品。A区货源盘点功能 裙房 办公区 酒店式公寓 会所 避难层 面积(㎡) 15841 31770 44428.38 6370.32 5798.58 楼层 1-5F 7-21F 23-49F 50-53F 22/38/54F 酒店式公寓一室一厅 23-37F 71 30 一室两厅两 户型 卫 39-49F 85 面积(㎡) 44 套数 户型 面积(㎡) 套数 零室 27 60 零室 55 44 零室 35 180 零室 40 44 一室两厅 一室两厅 82 93 30 30 一室一厅 68 44

B区：精品广场14385.05㎡,需招商后分割销售，以当前招商进展销售难度大，实现价值度低。 C区：峡谷式商业约48452㎡;写字楼44132.62㎡300套，面积103-358㎡。商业独立店铺规划是实现 回现的主力；写字楼作为形象标杆，需标杆企业进驻，因此可作为回现补充。C区9-23F写字楼货源盘点面积区间(㎡) 套数(套) 面积合计(㎡) 103-107 60 120-130 105 143 15 173-176 60 3163.2 203-204 30 353-358 30 小计 300

D区：峡谷式商业约39248㎡,回现主力；

基于商业为主导的发展模式，商业承担春节前回现主力，写字楼可作为回现补充， 从项目整体形象和溢价收益角度，公寓暂不在本次回现之列。

基于目标 实现回现5亿元，商业需售8万㎡约800套，写字 楼1万㎡约100套 看本 …… 此处隐藏：1995字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……