资产评估 期末考试复习题（课程习题及答案）(2)

（1）交易情况正常；

（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。

（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断： 项目 自然条件 社会环境 街道条件 繁华程度 交通便捷程度 规划限制 交通管制 离公交车站 交通流量 周围环境 B 相同 相同 稍差 稍差 稍差 相同 相同 稍远 稍少 较差 分值 10 10 8 7 8 10 10 7 8 8 C 相同 相同 相同 稍差 稍差 相同 相同 相同 稍少 相同 分值 10 10 10 7 8 10 10 10 8 10 注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。 （4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 （5）折现率为8%。 解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

第 6 页

管理工程系 资产评估学课程习题集

（2）进行交易时间修正。

交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07 交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05 交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04

（注： 由于地价每月上涨1％，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7％；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5％；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4％。） （3）进行区域因素修正。

交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。 交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163 交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075

（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。） （4）进行个别因素修正。

关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。 土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）： 交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）30]÷[1—1／（1+8％）35]＝0.9659 交易实例A的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995 交易实例B的个别修正系数＝1.03 交易实例C的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995 （5）计算待估土地初步价格。 A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597（元／平方米） B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761（元／平方米） C＝1400×1×1.04×1.075×0.995＝1613（元／平方米） （6）采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米） 待估地块总价评估值＝1657×600＝994200（元） 因此，这一地块的评估值为994200元。

4．有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为： 地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润 （2）计算楼价： 楼价＝2000×2.5×9000＝45,000,000（元） （3）计算建筑费和专业费 建筑费＝3000×2000×2.5＝15,000,000（元） 专业费＝建筑费×10％＝15,000,000×10％＝1,500,000（元） （4）计算销售费用和税费

第 7 页

管理工程系 资产评估学课程习题集

销售费用＝45,000,000×2.5％＝1,125,000（元） 销售税费＝45,000,000×6.5％＝2,925,000（元） （5）计算利润

利润＝（地价+建筑费+专业费）×10％＝（地价+16,500,000）×10％ （注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.） （6）计算利息 利息＝地价×[（1+6％）2－1]+（15,000,000+1,500,000）×[（1+6％）1－1] ＝0.1236×地价+990，000

（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.） （7）求取地价

地价＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－0.1×地价 －1,650,000－0.1236×地价－9,900,000

地价＝21,810,000／1.2236＝17,824,452（元） （8）评估结果

单位地价＝17,824,452／2000＝8912（元/平方米） 楼面价格＝8912／2.5＝3565（元／平方米）

5．某路线价区段，标准深度为16～18米，路线价为1200元/平方米，待估宗地为一临街矩形地块，临街宽度为15米，临街最深为20米，具体情况和该路线价区临街地深度指数见下表：

临街深度（m） 深度指数（%） 130 125 120 110 100 40 试写出评估该宗地所运用的计算公式，并计算出评估结果。 解：根据正常宗地路线价法公式：宗地地价=路线价×深度指数×宗地面积 根据上述所给的数据资料带入公式： 待估宗地总价=1200×100%×15×18+1200×40%×2×15 =338400（元）

6．某建筑项目需建筑混合结构仓库1000平方米，建筑工程总预算造价为400000元，设备安装工程预算为90000元。评估是该仓库正在建设中，其中建筑工程的基础工程已完工，主体结构工程完成了30%，设备安装工程尚未进行。评估人员依据一般在建工程各部位占单位预算的比重，即工程造价构成（见下表）对在建工程进行评估。试评估上述该在建工程的价格。 部位名称 基础工程 结构工程 装饰工程 建筑结构类型 混合结构 13 60 27 现浇框架结构 15 60 25 预制装配结构 25 55 20 解：由于仓库是混合结构，所以选择表格中的第一列数据。 （1）在建工程完工程度=13%+30%×60%=31% （2）在建工程评估值=400000×31%=124000（元）

第 8 页

管理工程系 资产评估学课程习题集

流动资产评估

1. 对某企业库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨，经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管中自然损耗1％，根据市场调查，得知该燃料近期市场价格为每吨4000元，每吨运费l00元，整理入库费为每吨40元，则该库存燃料的评估值是多少？

解： 根据题意； 采购成本＝50×4000＝200000（元） 自然损耗＝200000×1%＝2000（元） 运费及入库费＝50×（100+40）＝7000（元） 评估值＝200000-2000+7000＝205000（元） 考点：本题的考点是流动资产评估中的材料的评估。要注意的是采购成本中要扣除自然损耗，还需考虑运输成本与入库费。

2.企业在联营过程中，需对其某一工序上的在制品进行评估，该工序上的在制品数量为5000件，根据行业平均定额标准得知，该在制品在该工序上的材料消耗定额为10千克／件，工时定额为5小时／件。经过市场调查得知，该在制品耗用材料的近期市场价格为10元/千克，相同工种正常小时工资为6元／小时，经调查，该企业产品销路一向很好，假设不存在变现风险，求该在制品的评估值。 解：根据题意：

按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值的公式得： 该在制品评估值＝5000×（10×1 …… 此处隐藏：3830字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……