2007年苏州房地产市场竞争分析报告(2)

“国六条”深度关怀中低收入人群的住房问题，首次较系统地明确了解决中低收入家庭住房的4条路径，即“重点发展”中低价位中小套型普通商品住房、经济适用房、廉租住房。园区中新置地开发的青年汇，为政府特批优供房，以低价格进入市场，给周边楼盘带来了不小的竞争力。如果2007年，园区政府大范围发展经济适用房的话，一些主打价格战的

乡镇楼盘将面临很大的威胁。 2. 大区域对我们的影响

苏州市的房地产开发投资继续快速增长，施工规模增速加快，尤其是园区范围内，楼盘的可选性较多，消费者选房的目光更加挑剔。园区市场的刚性需求基本上可以分成两种，一是经济实力较强的富有阶层，需求的特征是高档物业，物有所值；二是中等经济实力的广大购房者，他们购房时既考虑舒适又考虑实惠，要求产品有很高的性价比。2007年，随着房源的不断增多和交通的日益发达，我们的竞争楼盘范围也在扩大，各大楼盘受国家新政的影响，对规划户型、配套设施、价格等方面都作出了相应的调整，今年的竞争，不仅仅局限于单方面，而是楼盘整体综合实力的大比拼。

3. 小区域——唯亭、胜浦对我们的影响

就该区域的市场反应进行分析，不难发现这一区域内的中小户型市场相对于园区其他区域的表现更加活跃。该区域内大量的新建成工业企业中，员工年龄组成相对园区其他区域来说，呈现出年轻化的趋势，中小户型在市场中以其较低的总价更是受到这一年轻群体的关注。 就该区域内的新拍地块进行分析，其开发商大都将针对该区域的市场需求状况着重进行中小户型住宅的开发建设。

唯亭、胜浦为园区乡镇的发展树立了好的榜样，今年不少房地产开发企业，看中了园区乡镇日渐成熟的消费力市场，和良好的生态环境。苏州建屋、上海君地等一些实力型开发企业的进驻，证明唯胜版块的升值潜力仍然可观，以出口加工区和国际物流中心为依托的工业区域发展，及

其周边的工业布局保证了大量的产业工人以及潜在的住宅消费市场的出现和壮大。伴随着这一潜在消费人群的收入状况以及住房需求的日益提高，这一区域的住宅消费市场将拥有一个十分光明的前景。另外，该区域自身比较完善的生活和居住配套都将是该区域入住人口大幅度增长的有力支撑。该区域也正因自身的地域优势吸引了大量来自周边的工作人员溶入该区域内的住宅租售市场当中。

对于供求市场来说，大量中小户型的涌入市场，必将导致该区域内原有得市场格局产生激变。中小户型市场将面临更加激烈的市场竞争，而同区域内的同质楼盘来说，无非是价格、户型的市场竞争愈演愈烈。

五．我们目前的优势

1.有同类产品的开发销售经验，从产品定位包装、广告推广、价格策略、寻找客户等各方面都有了较成功的经验。

2.我们的销售团队至今拥有800组意向客户，华园春天二期预计去化400组，另外400组客户，急需要有新的项目来迎合这部分群体的需求，使资源共享，避免浪费，现在客户的积累速度正不断增长。 六．综述：

今年，我们的项目将面临很大的竞争，我们的工作将面临很大的挑战，而在这种形势中，没有谁可以稳操胜券。如何在激烈的竞争中取得相对较大的竞争优势，是该区域内各楼盘开发商面临的主要问题。除了开发商自身的品牌效应的正向拉动以外，如何在已接触客户群体中收到良好的市场回馈，并在未来客户群体中取得较好的积累效果，也是在消费市

场方面取得竞争优势的关键。而在市场开发方面，参照房地产项目的开发周期，如何在市场起步阶段快速占领市场以取得竞争先机，对于项目的开发商能够较早、较快确立竞争优势，并且合理避开后续更加激烈的市场竞争，同样具有代表性的意义。