宜昌市城区国有土地上工业房地产征收评估指导意见

宜昌市城区国有土地上工业房地产征收评估指导意见(宜

昌市房地产估价与经纪协会文件）

发布时间：2014-05-04 来源：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》，参照《国有土地上房屋征收评估办法》，结合本市国有土地上工业房地产的实际情况，特制定本指导意见，供本市城区国有土地上工业房地产征收评估时参考。

一、适用范围

本指导意见适用于宜昌市城区（不含夷陵区，下同）国有土地上工业房屋及其土地的征收评估工作，其停产停业损失、设备迁移费用等另外计算。

二、估价方法的选用

由于工业房地产的特殊性，对于城区国有土地上工业房地产征收评估一般建议采用成本法和收益法，不建议采用假设开发法，对于工业房地产市场交易活跃的区域采用市场法。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

1、成本法：

建筑物一般采用重置成本法，土地一般采用基准地价系数修正法或成本逼近法。考虑建筑物完全重置价及土地基准地价制定时间与估价时点之间的时间差及市场行情变动情况，可适当考虑对建筑物完全重置价及土地基准地价进行期日修正；由于成本法本身估价方法的局限性，未能及时反映估价时点房地产市场的供求关系及市场行情，采用成本法评估价格偏低，同时考虑估价目的为征收，建议国有土地上工业房地产的价格可在成本法评估价的基础上上浮30%。

2、收益法：

收益法一般用于计算房地合一价格，空地评估方法与以上成本法中土地评估方法相同。目前由于城区国有土地上工业房地产的租金一般不高，考虑征收后该区域的未来房地产市场行情，收益法公式不局限于未来年收益固定式，可采用等比递增式进行计算，确定最终的评估价格。

3、市场法：

随着城市的发展，新建工业房地产一般向城区外移，已有工业房地产成交较少，城区内工业土地的成交也较少，故目前本市城区国有土地上工业房地产征收评估采用市场法评估的条件不够完备。但在工业成熟区，且工业房地产市场交易比较活跃，则可采用市场法评估。

三、其他事项

本指导意见有效期自印发之日至2015年12月31日。