金融理财（张纯威） 居住规划思考题 答案

第六章 居住规划

1、吴先生看上一户100平方米的房屋, 屋主可租可售, 租金每月3000万元, 押金3个月, 买的话总价80万元, 可办理银行按揭50万元, 利率6%贷款, 首付款30万, 假设存款利率3%, 请回答以下问题：

（1）租屋与购屋的年成本是多少？

购房年成本=首付款×存款利率 + 贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用 ＝300000×3％＋500000×6％＋0＝39000元 租房年成本=房屋押金×存款利率 + 年租金 ＝3×3000×3%+3000×12=36270元

（2）未来只要房租调整幅度超过多少百分比, 购屋比租屋划算? 租房年成本=房屋押金×存款利率 + 年租金

＝3×月租金×3%+月租金×12=月租金（9％＋12）＝39000元 月租金＝3225元

当租金提高超过 3225/3000-1=7.5% ，购屋比租屋划算

（3）如果购屋, 吴先生选择20年房贷, 每年本利和平均摊还额为多少？ A=PV÷（P/A，i，n）=50÷（P/A，6%，20）=50÷11.4699=4.36 (万元)

2、张先生有一购屋计划, 打算五年后购买目标总价60万的自住房, 首付款三成, 贷款20年, 贷款利率7%, 假设投资报酬率可达6%, 针对首付款筹措部份, 每年应有投资储蓄额为多少？五年后采用本利平均摊还时, 每年需还多少 ?

首府款：60×0.3=18万元 每年应有投资储蓄额

A=FV÷（F/A，i，n）=18÷（F/A，6%，5）=18÷5.6371=3.19万元 五年后本利平均摊还时，每年需还：

A=42÷（P/A，i，n）=42÷（P/A，7%，20）=42÷10.594=3.965 (万元)

3、如果工作后5年买50万房子，10年后换100万新房子，第一次买房的首付款为40%， 10年换房，新房的首付款是出售旧房并偿还债务后的余额，20年本利摊还。假设投资报酬率为6%，房贷利率为4%，房价不变，则第一次购房前、两次购房间及第二次购房后应有的

年储蓄各为多少?

第一次买房:

首付款：50×0.4＝20万 贷款：30万 首付款每年储蓄：

A=FV÷（F/A，i，n）=20÷（F/A，6%，5）=20÷5.6371=3.548万元 每年偿还贷款：

A=PV÷（P/A，i，n）=30÷（P/A，4%，20）=30÷13.5903=2.21 (万元) 第二次买房:

第一次购房房贷余额：

PV = A×（P/A，i，n）=2.21×（P/A，4%，20-5）=2.21×11.1184=24.57万元 出售旧房50万

可购买新房金额＝50－24.57=25.43 新房首付款：25.43 贷款：74.57万 每年偿还贷款：

A=PV÷（P/A，i，n）=74.57÷（P/A，4%，20）=74.57÷13.5903=5.487 (万元) 所以：则第一次购房前应有的年储蓄是3.548万元、两次购房间应有的年储蓄是2.21万元，第二次购房后应有的年储蓄是5.487万元。

4、小李目前年收入为10万元，银行存款20万元，计划于4年后购房。今小李可将20万银行存款和年收入的50%作为购屋首付款，假设年投资报酬率为8%，则届时累积之购屋首付款为多少元？

计算银行存款20万和每年节余5万元的终值 计算结果为：届时累积之购屋首付款49.74万元。

5、小李通过银行按揭贷款买了一套新房，价值50万元，首付20%。银行提供两种还款方法供小李选择：等额本金还款法和等额本息还款法。银行利率是6%。小李目前年收入约10万，试分析小李按揭贷款多少年合适？计算两种方法下小李每年的还款额。小李最近资金相对紧张，预计以后会越来越好，你建议小李采用那种方法还贷？ 房屋月(年)供款占借款人月(年)总收入的比率，一般不应超过25％到30％ 贷款金额(元） 贷款年限 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 400000 年收入 100000 等额本息贷款 占年收入比率 等额本金贷款(首年还款） 占年收入比率 94959 0.949585602 81345 0.813450514 71654 0.716540072 64414 0.644143771 58809 0.58808894 54347 0.543471833 50717 0.507171752 47711 0.477108118 45184 0.451840421 43034 0.430339636 41185 0.411851056 39581 0.395808574 38178 0.381779217 36943 0.369426162 35848 0.358483441 34874 0.348738228 34002 0.340018187 33218 0.332182274 32511 0.325113939 31872 0.31871602 31291 0.312906873 30762 0.307617387 30279 0.302788665 29837 0.298370206 29432 0.294318454 29060 0.290595646 104000 90666.66667 81142.85714 74000 68444.44444 64000 60363.63636 57333.33333 54769.23077 52571.42857 50666.66667 49000 47529.41176 46222.22222 45052.63158 44000 43047.61905 42181.81818 41391.30435 40666.66667 40000 39384.61538 38814.81481 38285.71429 37793.10345 37333.33333 1.04 0.906666667 0.811428571 0.74 0.684444444 0.64 0.603636364 0.573333333 0.547692308 0.525714286 0.506666667 0.49 0.475294118 0.462222222 0.450526316 0.44 0.43047619 0.421818182 0.413913043 0.406666667 0.4 0.393846154 0.388148148 0.382857143 0.377931034 0.373333333

从上表可见，采用等额本息法，贷款年限高于27年都是合适的，考虑到贷款年限过长，会带来较长的时间压力，建议小李采用28年等额本息贷款法。而采用等额本金贷款，会给小李带来较大的短期偿款压力。如果小李最近资金相对紧张，预计以后会越来越好，更应采用等额本息贷款法，降低当前的还款压力。