土地增值税清算鉴证服务方案(3)

D、对于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。

房地产开发通常既包括土地的开发又包括房屋及配套设施的开发，这两项开发的成本在房地产开发企业进行财务会计核算时都计入“开发成本”科目。为了便于操作，将两者放在一起做为房地产开发成本加以解释。这样，不仅适用于只进行土地开发的情况，也适用于既进行土地的开发又进行商品房建设的情况。

在计算增值额时，房地产开发成本按纳税人房地产开发项目实际发生的成本予以扣除。即在确定扣除项目时，允许按实际成本进行扣除。

开发成本中的各项明细项目的划分核算，应直接按照《中华人民共和国土地

增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中规定的房地产开发成本各项类别进行对应，需要重点确认的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费用，按实际发生额据实扣除。

三、鉴证步骤

按国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知，对于符合清算条件房地产开发企业项目在清算期限内进行清算鉴证，具体步骤为： 1、收集房地产开发企业提供的基础资料 （1）营业执照副本复印件；

（2）税务登记证（国、地税）副本复印件； （3）《土地增值税项目登记表》复印件； （4）《建设用地规划许可证》复印件； （5）《建设工程规划许可证》复印件； （6）《销售许可证》复印件； （7）《建设工程开工证》复印件； （8）《国有土地使用证》复印件； （9）合作开发协议； （10）项目竣工清算报表； （11）项目建议书的批复；

（12）房屋土地管理局测绘面积报告书；

（13）商品住房建筑面积情况明细表； （14）商品住房建筑面积情况明细表<附表>； （15）已完工开发项目成本表； （16）清算项目的工程竣工验收报告。 （17）直接转让土地使用权的转让合同；

（18）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；

（19）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；

（20）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已预缴的土地增值税、已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；

（21）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明； （22）上缴土地转让金收据复印件； （23）清算土地增值税书面申请； （24）土地增值税清算通知书； （25）土地增值税清算受理通知书；

2、收集工程决算相关的资料 （1）批准的设计文件；

（2）工程施工合同、补充合同或施工协议书；

（3）工程施工图纸（工程竣工后按规定要在该施工图上加盖“竣工图”标记，设计变更大的、必须重新绘制竣工图）； （4） 设计变更图纸、设计变更签证单； （5）隐蔽工程记录、吊装工程记录； （6）施工过程中双方签证资料； （7）工程地质勘察报告； （8）工程预、决（结）算书；

（9）建设单位提供材料明细表、工程量清单； （10）建设单位预付工程款、垫付款明细表；

（11）招标文件、招标答疑；

（12）施工单位投标书（包括技术标和商务标）； （13）施工单位资质证书等； （14）需要提供的财务帐证表等资料；

（15）市场价格信息、以及有关省、市文件及其他相关的技术经济资料等； （16）建筑工程预算定额、工程量清单、消耗量定额及其他需要提供的资料。

3、实地勘察

根据国税发[2007]132号第二十八条中的第五项，具体审计时，实地查看、询问调查和核实，确定项目具体所在地，具体建筑结构，有无装修等。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。

4、调查、取证：现场勘验并与竣工图纸进行仔细比较，核实变更部分是否与现场实际情况吻合，对隐蔽工程进行随机抽样选点检查核实，涉及装饰工程部分必须进行现场丈量。

5、计算：清算鉴证组先核对施工单位报来决算的工程量，检查工程量是否有重复计算、漏算、予以核减。其次，看施工单位报来的工程决算套用定额是否合理，重复计算部分予以剔除，漏算部分予以核增，多算部分予以扣减。对业主、监理在施工过程中有些不合理的经济签证予以否认（尤其是主要装饰材料和主要安装材料）。

6、 协商：对一些有争议的项目与价格，需经建设单位、施工单位、地方税务局、清算鉴证服务机构四家在一起方共同协商，本着“客观公正、公平合理、实事求是”的原则，逐项解决。

7、 汇总：在各个单项工程审计完毕后，分别汇总计算工程直接费，根据当地建筑工程造价管理部门确认的工程类别确认书，逐项计算“四项费用”综合费。

8、 定案：如果建设单位、施工单位均无异议，由专业技术人员初稿报清算鉴证服务组进行三级复核，三方均无异议，即定案表上签字、盖章。

9、 报告：对定案汇总成册，出具鉴证报告。对有关资料装订成册，分别交安庆市地方税务局、房地产开发企业、咨询机构归档保管。

四、主要技术方法及技术人员组织保证

针对本次重点清算鉴证的的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费用，我们拟定了以下技术措施，以确保清算鉴证工作的质量 1. 全面审查法：逐一、全面、细致地对收集资料进行审查，该方法虽然工作量大，但质量较高。

2. 重点审查法：对于构成“四项费用”成本的各项费用 （1）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。

（2）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

（3）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。

（4）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。 （5）审核是否将期间费用记入开发间接费用。 （6）审核有无预提的开发间接费用。

（7）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。

（8）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

3. 分解对比审查法：

这是把一个单位工程按直接费和间接费进行分解，然后再把直接费按分部分项进行分解或把材料消耗量进行分解，分别与审查的标准结算或综合指标进行对比的方法。如发现某一分部工程价格相差较大，再进一步对比其分项详细子目，对该工程量和单价进行重点审查。此法的特点是一般不需翻阅图纸和重新计算工程量，审查时可选用1～2种指标即可，既快又正确。

4. 标准预算审查法：

对于全部采用标准图纸或通用图纸施工的工程，以事先编制标准预算为参考审查结算的一种方法。采用标准设计图或通用图纸施工的工程，在结构和做法上一般相同，只是由于现场施工条件的不同有局部的改变。这样的工程结算就不需逐项详细审查，可事先集中力量编制或全面详细审查标准图纸的预算，作为标准预算，以后凡采用该标准图纸或通用图纸的工程，皆以该标准预算为准，对照审

查。局部修改的部分单独审查即可。这种方法的优点是审查时间短，效果好。该方法针对清算项目中的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”这四项费用，每平方米建安成本扣除额，明显高于安庆地方税务局《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。

5.筛选法：

筛选法是 …… 此处隐藏：1840字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……