保安案例分析（重要）(2)

理性，因而我国《民法通则》对此予以认可。但是，三楼住户是无辜的第三人，由于紧急避险而遭受的损害，是否应受赔偿，如何赔偿，却是个问题。 对于责任问题，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第156条规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。”

从上面的法律规定可以看出，当出现漏水等严重情形时，是可以采取紧急避险行为的，措施得体的情况下，无论是物业管理公司还是二楼住户，都不应承担民事责任。本案中，三楼的住户受到了一些财产损失，作为受益人，二楼住户应当给予其适当的补偿。但该紧急避险的行为减少了积水对三楼住户家私的损害，所以该住户实际上也是受益人之一，因此三楼住户也应当承担一部分损失。

保险公司理赔后找物业算账

本报讯（记者邹桂）车辆停在小区内丢失，保险公司理赔后以小区物业未尽职责为由，将他们告上法庭索赔。记者昨天获悉，丰台法院一审认定，小区物业停车管理完备，驳回了保险公司的诉讼请求。

2005年1月8日，家住益辰欣园的王先生突然发现停放在小区固定车位的帕萨特不见了，王先生立即向公安机关及保险公司报案。警方虽已立案侦查，但丢失车辆至今下落不明王先生遂向保险公司索赔，中华联合财产保险公司北京分公司先行赔付给王先生20余万元。保险公司理赔后，随即将小区物业告上法庭，认为小区物业管理不到位，应赔偿车辆丢失的损失。

法院认定，小区对出入车辆通过收发记录卡进行管理，并有24小时保安值班，已经尽到了管理义务。而且，小区也在出入卡上作出“离车随身携带”的提示，车主未能将出入卡随身携带，使物业的管理措施失去了作用，不能证明物业公司管理不到位。法院驳回了保险公司的索赔。据法官介绍，如果能确认物业管理失职，其将要承担一定的赔偿责任。

歹徒入室抢劫 物业承担什么责任

钟先生是某花园小区的业主。2000年5月的—天上午，其在家洗澡时，3名歹徒从属于共用面积的楼梯间的窗户爬进他们家的厨房，将其双手、双脚捆绑起来，并用菜刀威胁，抢走价值2万多元的现金和首饰。事发后，他们一家人找到该花园的物业管理公司讨说法。

钟先生认为其厨房的窗户与楼梯间的窗户仅有1米左右的距离，楼梯间的窗户没有安装防盗窗防护，导致歹徒得以进入业主家，物业管理公司负有不可推卸的责任。钟先生认为，收取了物业管理费就意味着物业管理公司对业主的财产、人身安全负起了责任。业主在自己的家里被抢劫，无论怎样，物业管理公司都负有赔偿责任，只是责任的大小有区分而已。他举例说，如果歹徒是从小区的大门或翻墙进来实施抢劫的，则物业管理公司负有直接赔偿责任；如果是小区内的人员实施抢劫，则物业管理公司也负有间接的赔偿责任。

那么，在本案中物业管理公司是否有责任?应该承担什么的责任呢? 首先我们必须明确在本案中，物业管理公司有责任！但物业管理公司不是保险公司，无法对业主、住户的每件事负责。这并不是说物业管理公司没有责任，物业管理公司承担着小区安全防范的行政责任，这种安全防范的行政责任是由政府的行政主管部门依据行政法律的规定来追究的。政府的行政主管部门可以依法对物业管理公司做出通报批评、警告、罚款、降低或注销物业管理的资质等级、责令停业整顿、注销营业执照等行政处罚。具体到本案，小区的业主、住户被歹徒入室抢劫，主要应该看物业管理公司在小区的保安防范上是否做到了尽职尽责。如果是保安防范的工作没有到位，那物业管理公司就应该承担安全防范的行政责任，公安机关或物业管理主管机关等政府的行政主管部门可以依法对物业管理公司做出行政处罚。如果保安防范的工作没有疏忽，没有问题，那物业管理公司就不应该负安全防范的行政责任。

从法定职责看，物业管理公司的保安在治安防范职责上，与一般人民群众并没有什么区别。国家的法律并没有给予物业管理公司超越其他人民群众的特殊权利和义务，对于犯罪行为，物业管理公司的保安只有制止和将犯罪嫌疑人扭送到公安机关的权利与义务。物业管理公司的保安不仅没有使用任何电警棍、警械的权利，甚至可以说就连查验居民身份证的权利都没有。因此要物业管理公司承担

超越安全防范行政责任以外的赔偿责任，显然是超越了法律的规定，是一种既不合法也不合理的要求。

如果按照钟先生的观点，收取了物业管理费就意味着物业管理公司就对业主的财产、人身安全负有赔偿责任，那么，物业管理公司给国家交纳了税费，首先应该承担赔偿责任的是国家，是公安机关。因为无论是依照宪法还是法律的规定，国家、公安机关都对公民的人身、财产的安全负有不可推卸的责任。但事实上，无论在我国，还是在外国，国家、公安机关对类似于本案的治安事件的发生都不承担赔偿责任。为什么?因为国家、公安机关与公民之间不具备人身、财产的保管、保险关系，不存在将公民人身、财产的实际控制权和排他占有权交付给国家、公安机关的客观事实，不符合构成保管、保险关系成立的要件，国家、公安机关只承担安全防范的行政责任。因此，在2001年陕西省发生多次安全事故之后，国务院可以对陕西省省长给予记过处分。何况，给楼梯加装防盗窗并不是法律规定或建筑的规范对物业管理公司的法定要求，何况加装防盗窗还会破坏了建筑物外观的美观，在本案中物业管理公司没有直接对业主造成侵害，相应在本案中物业管理公司也只具备安全防范的行政责任，而不承担民事赔偿责任。

装修擅自变更排水设施应恢复原状

俗话说，远亲不如近邻。然而，一根排水管道却让新城花园的两邻居对簿公堂，最后连物业管理公司也成了被告。

2004年，张先生和李先生如愿已偿入住进漂亮的辛城花园。张先生住4楼，李先生住5楼，仅一地板之隔成为相邻的邻居。不料，李先生装修卫生间时多加了一根排水道管，引起4楼张先生的不满。不久，张先生将李先生、物业管理公司一起告上法庭。

原告张先生诉称，他于2004年4月办理入住手续。不料入住后才发现，被告李先生在此前从物业管理公司的管理处拿走了他的住房钥匙，擅自侵入住宅并改动室内的排水结构，私自加凿了洗手间的天花板改动排水管道，侵犯了他相邻关系的合法权益。依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，

应当停上侵害，排除妨碍，赔偿损失。”请求法院判令被告停止侵害，恢复排水管道原状，赔礼道歉并赔偿各种损失2．5万元。

因装修惹祸的李先生辩称：他比原告早入住半个月，入住后即开始装修。在装修卫生间的试水过程中，发现卫生间的原下水道接驳口处出现漏水。无奈之下，经与物业管理公司协商，采取多增加一个排水管道的办法来解决，最终未出现漏水。装修并未对原告造成实质性损失，美观上也没有什么影响。

成为第二被告的物业管理公司很感委屈，物业管理公司辩称当李先生私自改动排水管道增加一个排水管道后，曾两次协商过此事，并向其发出要求立即整改的通知书。因此在此案中，物业管理公司没有过错，也没有责任。

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