「私人发展公众休憩空间」研究报告

「私人發展公眾休憩空間」(POSPD) 顧問研究報告

委託機構：

顧問團隊：

許李嚴建築師事務有限公司 中文大學建築學院 畯盛測量師行

目錄

1. 序言 1.1 研究目的

1.2 「私人發展公眾休憩空間」 ─ 定義 1.3 相關問題 1.4 指引的應用

1.5 指引對公眾通道的應用

2. 設計原則 2.1 連繫性 2.2 合適度 2.3 質素

2.4 「私人發展公眾休憩空間」的空間類型 3. 管理原則

3.1 許可活動

3.2 經常准許的活動 3.3 非商業或慈善活動 3.4 商業活動

3.5 運作準則及其他一般責任 4. 諮詢結果

附錄一 設計及管理指引

附錄二 空間類型範例

附錄三 管理模式及持份者的參與

1

1.

序言

1.1

研究目的

香港特區政府發展局聘請許李嚴建築師事務有限公司，並聯同中文大學建築學院與畯盛測量師行組成的顧問團隊進行顧問研究，目的在於為香港的「私人發展公眾休憩空間」訂定一套設計和管理指引。我們希望籍此指引達致優質「私人發展公眾休憩空間」供公眾享用。研究目標包括：

評估現有的「私人發展公眾休憩空間」個案，鞏固優勢及汲取經驗；

探討達致優良設計、有利場地規劃及更善用「私人發展公眾休憩空間」的方法；及

根據以上兩項研究的成果，制定一套有關「私人發展公眾休憩空間」設計及管理的指引，並須清晰而可行。

我們已完成研究並已編寫一套「私人發展公眾休憩空間」的設計及管理指引，請參閱附錄一。

1.2

「私人發展公眾休憩空間」 — 定義

提供「私人發展公眾休憩空間」之主要目的，在於達致更優良的設計、善用土地、更妥善場地規劃及／或將發展項目所提供的休憩空間與社區需要互相配合。配合恰當的設計和管理，「私人發展公眾休憩空間」可以提供優質的休閒和娛樂空間，改善香港的生活環境。

在本顧問研究報告，「私人發展公眾休憩空間」一詞指私人發展項目之中私人土地及／或相連私人發展物業的政府土地上的休憩空間，而公眾可以進出、使用及享用這些由私人管理的「私人發展公眾休憩空間」。

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1.3 相關問題

專業團體和一些民間團體支持在私人發展項目內提供公眾休憩用地，認為既可促進規劃與設計更為一體，亦可為土地資源有限的地區紓緩公眾休憩用地不足的問題。

然而，「私人發展公眾休憩空間」的概念相當矛盾，因為當中牽涉在私人範圍內的公眾利益，在若干個案中公眾權益亦與私人權益出現衝突，反之亦然。例如：公眾出入休憩空間或會影響個別業主╱用戶的私隱。有些個案中私人住宅住戶並不獲悉所處物業的部分地方是公眾休憩空間。在此類公眾休憩空間進行的活動有可能造成滋擾，而非住戶在休憩空間流連亦會使住戶感到不安1。部分單位業主認為要承擔公共設施的維修費用對他們並不公平，認為應由政府負責，並指在購買單位時對於物業內公眾休憩空間的管理和維修責任並不知情。有關「私人發展公眾休憩空間」的另一個爭論是「公眾休憩空間私有化」，發展商將公眾休憩空間出租而收取「管理費」作為代價。基於同一理由，公眾亦投訴有「過於盡責」的保安員阻止人們在公眾地方歇息或流連。二零零八年的「時代廣場事件」便曾惹起此類爭議。

如何落實「私人發展公眾休憩空間」的概念需要相當審慎而且周全的政策考慮，亦需要持續的監察和管理。為此，指引務求為政府各部門、城市設計師、私人發展商及公眾使用者等各持份者提供參考和作為達成共識的基礎。

1.4 指引的應用

指引適用於何人？

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城市規劃委員會 綠化及園境設計小組 有關的政策局及政府部門 私人發展商

關於私人住宅發展項目提供公眾休憩空間的規定，發展局收到港灣豪庭等物業業主要求豁免有關的地契規定。[立法會發展事務委員會二零零九年五月十六日文件CB(1)1634/08-09 (08)

3

號。]

參與發展項目的有關機構及團體，例如市區重建局、香港房屋協會、香港鐵路有限公司等 建築師、規劃師、園境師、測量師及城市設計師 私人業主 管理公司

「私人發展公眾休憩空間」使用者 公眾人士

指引如何應用於未來及現有個案？

設計指引將應用於日後在私人發展項目內提供的公眾休憩空間，但視乎每宗個案的情況作彈性處理。而就現有個案當局極力建議在合理情況下盡可能採用設計指引。設計指引亦會供發展局將會成立之綠化及園境設計小組參考。綠化及園境設計小組將會負責就大型基建及綜合私人發展項目的公眾休憩空間的綠化及園境提供意見。

管理指引所提供的作業方式，屬勸諭性質，故有關指引不能凌駕地契或公用契約的任何條文或任何法定條文。管理指引將應用於相關地契或公用契約（視個案而定）所容許的新個案及現有個案。總括而言，設計及管理指引的應用須遵循發展局的最新政策框架。 1.5

指引對公眾通道的應用

設計及管理指引一般並不適用於地契或公用契約所規定的私人發展項目的公眾通道。然而，有個別私人發展項目的公眾通道基於其大小及外觀，公眾會視作與「私人發展公眾休憩空間」相似。我們歡迎有關的業主自願遵守管理指引（例如容許進行非商業或慈善性質的藝術及文化活動）及設計指引（例如因應場地特點在合理情況下遵守綠化、植樹及座位設施等規定）。

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香港地少人多，發展商在私人發展項目提供的公眾通道對促進連繫性及方便往來非常重要。部分公眾通道有助並且成功吸引人流，其寬度和環境亦兼容通道以外的其他用途，成為舉辦藝術、文化、公民及教育活動的熱門地方。

倘私人物業中公眾通道的業主願意容許在公眾通道進行非商業或慈善性質的藝術及文化活動，而該等活動不符合契約條件或公用契約條款，業主應就地契向地政總署申請豁免限制及╱或就公用契約向屋宇署取得所需的許可（視何者適用而定）。地政總署可以地主身份，酌情批准或拒絕業主的豁免申請。獲批的豁免或附帶地政總署認為適當的條款和條件。地政總署及屋宇署會考慮公眾通道的大小、布局及地點，以及所建議用途會否影響公眾通道作為通道的基本功能等相關因素而按個別個案審批申請。

2. 設計原則

指引為「私人發展公眾休憩空間」的規劃、設計及管理建立簡明而靈活的框架，亦致力在公眾使用「私人發展公眾休憩空間」及業主／管理公司保障私人物業權益之間取得平衡。

「私人發展公眾休憩空間」根據有關場地規劃及設計，也應因應不同地點的整體規劃及城市設計特色而各有不同。公眾休憩空間應該：a)與當區休憩空間及綠化空間融為一體；b)符合鄰近的都巿面貌、地區特色及文化歷史；c)促進社區設施之間的聯繫和通達，融合歷史遺跡、區內綠化地帶，在合適情況下亦可增加康樂休閑設施的種類，並成為毗鄰綠化網絡的一部分，進而改善當區的公共環境；及d)鼓勵公眾參與「私人發展公眾休憩空間」的設計及管理過程。

「私人發展公眾休憩空間」的理想設計須從連繫性、合適度及質素三方面入手。在落實設計方面，上述概念可透過以下各點以具體實施︰

圖1.1

通道亦是舉行藝術及文化活

動的熱門場地 （鰂魚涌太古坊）

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2.1

連繫性

為善用「私人發展公眾休憩空間」，每個「私人發 …… 此处隐藏：7702字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……