房地产开发投资风险控制措施

产经透视

房地产开发投资风险控制措施

刁均敖

（安徽强力房地产开发有限公司，安徽舒城231300）

【摘

要】本文针对房地产开发的特点，对其风险进行了全面的分析，地产开发公司应该针对房地产开发的自身规律，采取的主要控制

风险措施，公司经营管理层和有关管理部门，每年要积极的研读国家产业政策的变化，构建和完善公司资源管理平台，加强投资项目的预警工作，强化房地产项目风险预测和地产项目风险转移等管理，以利取得最佳经济效益。

【关键词】房地产开发；风险；管理措施

在我国推行城镇化的过程中，房地产业发展迅速，显示出旺盛的生命力，房地产市场开发，对于扩大内需，改善人们的居住条件，起到了重要的作用，是国民经济的重要组成部分。房地产是一个高投入、高回报和高风险的行业，房地产开发要经过诸多环节，内在的风险始终与之相伴随。因此，房地产投资规划决策的科学与否，是否科学管理到位，如何合理规避房地产项目投资风险，就显得非常重要，它直接关系到整个项目开发的成败。

一、房地产开发特征

（1）房地产不可移动性。土地与房屋是不动产，具有固定地域性特征。由于自然经济条件的不同，导致房地产价值形成差异化，城镇与城镇之间，同一城镇不同区域之间，同一城镇区域地段与地段之间的价值不同。（2）房地产与社会经济密切相关。房地产投资是一种消费性投资，与当地的经济发展和社会环境变化密切相关，房地产投资的规模取决于人们的消费能力，当购买力没有达到时，若过量开发房地产，必将导致大量房产空置，资金积压。（3）房地产开发投入大，资金来源多样化。房地产项目，一般投入量大，需要多方投入。根据项目的大小，房地产投资所需资金主要来源于自有资金、银行贷款、上市融资、定向集资、预售房屋收入、吸引外资、承包商垫资、财政拨款等。（4）房地产开发开发周期长，变现速度较慢。房地产项目开发期较长，房地产投资规模与资金投入成正比，资金变现速度与投资额大小成反比，开发周期越长，资金周转也就越慢，流动性越差，房地产商品只有在完全配套建成后，才能实现销售。因此，变现性较差，房地产开发商要面临能否按期筹措开发项目所需资金，到期归还贷款的风险。（5）房地产开发是一个高风险、高回报的行业。房地产投资金额巨大，若投资开发成功，就能够带来高额回报，但是，由于项目开发周期较长，开发过程中会受到社会、自然、经济、管理、技术等多因素综合影响，项目在开发过程中，始终伴随着较高风险。

二、房地产投资风险内涵和外延（一）投资风险内涵

房地产企业的投资活动实质上是一种专门的经济活动过程，它包含着时间长度和资本增值在内的一种未来的预期。由于未来不确定性因素包含在每一项投资活动之中，所以投资所产生的风险是投资活动的必然产物，投资可能会带来收益，也可能出现投资亏本。企业在决策时，客观上受到多项不确定因

素影响，如政治经济、市场状态、自然灾害变化等，在主观上存在着决策者分析判断能力限制、企业系统性管理不相匹配等问题，企业的投资风险的产生，就在所难免了。

（二）投资风险主要是经营项目风险、财务风险、市场风险（1）经营性项目风险。经营项目风险是指因生产经营活动的原因，给企业赢利带来的不确定性。经营项目风险主要来自企业内外方面。内部体现在企业生产经营管理是否处于良好状态，如企业投资时机的选择、规划设计、质量和运营管理、日常调控能力等，外部指宏观经济对企业经营的影响，如国家产业政策、财税政策、消费心理变化等。（2）财务风险。是指企业通过一定的融资方式，贷款投资项目，导致未来收益产生不确定性。企业举债经营，借入资金到期需要还本付息，一旦无力偿付到期债务，企业便会陷入财务困境甚至破产。由于多因素影响，企业息税前资金利润率和借入资金利息率差额具有不确定性，从而引起资金利润率的高低变化。房地产投资通常采取集资或贷款等方式筹资，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅使资金筹集变得非常困难，而且会造成负债经营的局面，出现融资风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生变化，直接影响到房地产投资回收的可靠性，造成资金回收的拖欠风险。（3）市场风险。是指社会平均收益率整体变化，引致市场上所有资产的收益率的变动，构成市场风险。该风险是企业自身所不能控制和影响的，难以预测，因此最容易给投资者造成损失。

三、房地产项目投资风险控制措施

根据上述风险等分析，企业应针对房地产开发的自身规律，采取以下措施，防范风险的产生。

（一）公司经营管理层和有关管理部门，要积极的研判国家产业政策的变化

牢固树立投资风险意识，强化地产项目投资风险管理机制。公司高中层管理人员要学会正确的投资理念，总结投资经验，防范投资风险。对所投资地产项目都要按科学程序，多角度全面分析评估。在引入量化评估论证过程中，一定要考虑到限制条件，如国家政策，市场平均价格变化等。公司有关部门每年要提交国家宏观政策和与公司发展相关的国家投资规划的分析报告。特别是要注意结合公司实际，收集国家鼓励发展的开发地产项目，制定公司项目规划。如2011年国家鼓励开发经济适用房和廉租房，注意利用国家政策，研发地产项目，享受国家

企业导报2011年第6期109

品牌营销

保险企业客户服务分析

叶平

（人保财险宁波分公司，浙江宁波315000）

【摘

要】我国保险业经过十几年的高速发展，目前已进入全面转型的关键时期，保险企业间的竞争已从原来无序的价格竞争转向了

理性的服务竞争，如何全面提升客户服务能力，是当前保险业发展所面临的一个重要课题。

【关键词】保险企业；客户服务；分析

当前，保险业已进入全面转型的关键时期，正在从外延式发展向内涵式发展转变，从价格、产品同质化竞争，转向差异化服务竞争。客户服务是企业的根本，判断保险企业服务质量高低的重要标准，在于顾客期望值满足程度，而提高保险服务质量的具体措施,则体现在树立服务至上观念、提供专业化服务、提高员工服务素质等方面。

一、保险企业客户服务现状

当前保险业的客户服务工作还不深入，客户服务能力与客户服务需求不相适应。保险企业经营思维仍停留在价格、产品、渠道等硬竞争上，对客户服务的软竞争关注不够、投入不足，由于客户满意度普遍不佳，导致客户留存率持续低下，直接影响企业的发展。主要表现有以下表现。（1）服务意识不强。不少保险公司及从业人员，远没有树立“客户至上，服务取胜”的理念，工作方法简单、服务态度冷淡、作业流程僵化，业务手续繁琐。（2）服务能力不足。由于经营不善，受成本控制制约，客户优惠政策待遇。

（二）建立和完善公司资源管理平台，加强投资项目的预警工作

公司要以财务管理为中心，建立完整的、系统的信息资源内部共享数据库。及时监控地产项目的整个过程，如生产、销售、商品房库存，货款等指标的变化，对于发现的问题，及时预警。定期召集经济活动分析会议。首先要制定各部门经济活动分析提纲，明确具体的指标分析，在财务部牵头下，召集公司有关部门全面分析公司生产经营和投资状况。在会议上，公司高管要对有关单位的经济活动情况加以点评，及时纠偏，正确实施公司的既定方针，确保项目的顺利实施。公司要重点锁定新投资地产项目的会计要素的变 …… 此处隐藏：2462字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……