住宅过滤模型对中国房地产市场的影响

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论“住宅过滤模型”对中国房地产市场的影响

所谓住宅过滤模型是指在一二级联动的住房市场中，住房在不同收入阶层的房客间不断传递与流动，在其生命周期内不断更换房客的动态过程。由于住房具有耐久性和异质性，最初为较高收入房客建造的住房，随着时间的推移住房质量发生折旧，这时较高收入的房客会偏好更高的居住条件而放弃现有住房，较低收入者则会选择居住该住房。“住房过滤”实质上是住房质量在时间上发生的变化，而非房客收入发生的变化。

“住房过滤模型”在结合模拟市场后得出这样一个结论：如果政府同时要达到低档住房的租金价格，那么政府必须对房客补贴或依赖于房客收入结构分布发生改变。政府的补贴会对没有接受补贴的房客产生不利的影响。对开发商进行补贴并不能降低房租水平，但可以通过新建计划在所有质量范围内降低房租。

自2003年以来，因住房供需失衡严重，中国房价不断上涨，且涨幅较大，低收入家庭由于财富积累少，信贷承受能力差，面对高房价靠市场自发调节解决住房问题十分困难。因此政府的住房保障性政策显得十分重要。

在“住房过滤模型”下的政府保障性住房政策分为实物和货币补贴。 货币补贴使得住房保障与市场运行有机结合，在保障低收入家庭的住房权利同时，还可以推动商品房和二手房市场的发展，减轻政府的负担；实物补贴是政府通过较低的房租向低收入家庭出租二手房，廉租房，中国目前有积极适用房和廉租房模式，但这种模式实行起来十分困难。

近年来，我国大城市出现了中高档商品房空置率高和租售比高并存的现象。部分缘于政府的经济适用房政策。经济适用房将部分中低收入者和与之不匹配的

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高质量住房从正常的过滤市场分流，一方面使高收入者难以过滤旧房，从而是高质量的商品房囤积。另一方面租房市场由于低收入者的减少而使得租金降低，高质量住房的分流也使中高档商品房的价位上升。

综上所诉，我国亟需建立合理的住房政策，我认为货币补贴政策相对科学。 从长期来看，市场不会自发为穷人建房，低收入者通过“住房过滤”下来的二手房解决住房问题。政府实行住宅货币补贴比用土地、税收优惠等实物廉价房的政策效率更高。将政府替穷人选房，代替居民做消费选择改为居民直接在住房市场上自由选择。政府发补贴对象应该是住不起房的人而不是买不起房的人。

政府每年发放定额的补贴，受益人自行选择是购房还是租房。对低收入者进行分等定级，贫者多补。受补贴者每年申请，政府每年复查，根据收入变化动态调整补贴额。可以提高建设住房的利润，刺激开发商建房，促进房地产业的发展；可以提高存量住房利用率；推动二手房和租赁市场的发展；减轻政府负担，使等量保障住房资金发挥更大作业；解决实物补贴建立难、实施难的困境。