2010房地产企业借壳上市研究报告-平安证券

房地产企业借壳上市研究报告

房地产企业借壳上市研究报告

平安证券企业并购部总经理 李鹏程

目 录

一、 房地产企业经营和发展的现状 .............................................................................................. 2

（一）房地产企业发展现状 ................................................................................................... 2 （二）宏观调控政策............................................................................................................... 4 二、房地产借壳上市的案例分析................................................................................................. 10

（一）华远地产借壳S*ST幸福 ......................................................................................... 11 （二）中住地产借壳SST重实 ........................................................................................... 14 三、房地产企业借壳上市的利弊分析 ......................................................................................... 16

（一）企业借壳上市的一般优势 ......................................................................................... 16 （二）房地产企业借壳上市的利弊分析 ............................................................................. 17 四、房地产企业借壳上市存在的问题分析 ................................................................................. 26

（一）壳公司的选取............................................................................................................. 26 （二）房地产企业的内部重组 ............................................................................................. 27 （三）同业竞争和关联交易的处理 ..................................................................................... 27 （四）资产评估值过高 ......................................................................................................... 28 （五）政策风险..................................................................................................................... 28 五、房地产企业借壳上市的建议................................................................................................. 28

房地产企业借壳上市研究报告

本报告对国内近期房地产企业借壳上市进行了盘点，对重点案例进行了概述，对借壳上市的利弊进行了分析并对房地产企业借壳上市中需注意的问题进行了说明，报告最后对房地产企业借壳上市提出了建议。 一、 房地产企业经营和发展的现状 （一）房地产企业发展现状 1、行业集中度加强

根据图1，中国房地产市场由2005年的56290家房地产开发企业增加到58710家，从总量上讲，开发商数目似乎在增加，但房地产是以项目为单位，通过上市公司多则近百家的项目公司数量，可以判断出实际开发商数目是在大幅度减少的。

尽管对于行业集中度而言，成熟市场也没有固定比例，但都远远高于我们国内市场。香港市场前10名开发商占总开发量的70%以上，美国市场前10名开发商占总开发量也超过20%。我们将2003年的数据和2006年数据对比，地产企业总数增速放缓。而从图2中也可以看到，三大省市房地产开发企业个数占全国比重已经超过20%，行业集中度在近两年开始明显提升。在资本市场中，一大批优秀的地产公司或IPO或进行重组，都成为了两地市场的中坚力量，上市公司的增加无形中也促进了集中度的加强。

图1 ：中国房地产开发企业总数

70000600005000040000300002000010000

1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年

资料来源：中经网

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图2：三大省市房地产开发企业个数及占全国比重图

广东

上海

北京

资料来源：中经网

2、区域市场差异加大

分地区来看，东、中、西部地区房地产投资均有所加快，东部地区房地产投资在上半年平稳运行的基础上出现了较强的反弹；中部地区则继续保持较快的增速；西部地区增速同样出现加快的迹象。前三季度，东、中、西部地区分别完成投资10399.8亿元、3211.7亿元和3202.5亿元，同比增长分别为25.3%、40.5%和38.1%，增速同比分别提高5.8%、3.4%和4.2%（如图3所示）。

图3：2006-2007年1-9月分地区房地产开发投资增长情况（单位：%）

资料来源：国家统计局

3、房地产企业上市公司融资公司家数与融资金额

2007年是中国房地产企业在资本市场的全面胜利，而图4的不完全统计，A股市场地产企业融资规模和数量都出现巨幅增长，2007年堪称“地产行业资本化元年”，未来资本化仍将成为地产市场的重要主题。其中IPO主要只有五家：保利地产、北辰实业、广宇集团、荣盛地产、合肥城建（已过会）。

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图4：2006、2007年地产上市公司融资公司家数与融资金额（单位：亿元）

323028262422

2006年

2007年

1000

8006004002000

（二）宏观调控政策

1、政府对房地产企业宏观调控的6种方式

汇总从2003年以来，国家或部分地方出台的一系列调控制政策，把所有政策归为6种类型（行政管理开发、土地、金融、税收、外资、物管及市场秩序）。

观察2007年开始的调控政策中政府涉及了多个领域，政策制订颇为详细，整体调控的趋势是针对性加强，操作性加强。政府从2003年开始对房地产行业出台的调控政策，曾经尝试过调控供给，也尝试过调控需求，直至今年开始采取了多方面，相互配合的调控手段。这样的发展态势，必然导致未来调控效果会越来越突出，“空调”的局面会有所改观。在研究部署第四季度经济社会发展工作的国务院常务会议上，政府特别指出，要全面落实房地产调控政策，大力推进廉租房制度建设，努力控制房价过快上涨。

表1：房地产行业调控政策：行政管理开发部分

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表2：房地产行业调控政策：土地部分

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土地供应是政府部门对房地产供给方面最重要的调控手段之一，土地供应的多少不仅直接影响当期的房价预期，更会影响未来两年的商品房供应和价格。根据最新情况的发展，我们判断2008年很多地方政府完成住宅用地供应计划的压力将直接来自中央。根据表2，我们可以看出，政府对于土地市场的政策一贯比较详细，预计2008年，各地方政府土地供应节奏将会适度调整，以保证有足够的土地供应满足市场需要。

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