2011年江北区上半年房地产市场分析

房地产市场分析

2011年上半年江北区房地产市场形势

2011年对于房地产市场的发展来说调控政策逐步加紧，2011年1月27日晚间消息央视新闻联播，国务院原则同意在个别城市开展房产税试点工作。上海重庆晚间同时出台房产税并且公布具体实施细则。重庆市政府发布247号令确定房产税征收细则。新国八条出台后，全国主要城市在2011年春节过后纷纷让自己的限购令浮出水面。房地产市场也表现出观望、下滑、爆发等状况。但从各项数据来看，今年上半年我区房地产业总体下降趋势，商品房供应量与成交量略有下降，但重点项目拉动作用明显。房地产极大的推动了区域经济的发展和城市化以及人居环境的改善。 一、2011上半年房地产市场总体运行情况

（一）房地产基本情况

1、房地产开发投资与去年基本持平

上半年房地产已完成房地产投资70.07亿元，与去年基本持平，2010年全年投资207.9亿元。其中上半年投资额70.1亿元，下半年投资额137.79亿元。环比增长197%。2011年上半年投资额约占我区全社会固定资产投资的61.25%，全市排名第四。落后于渝北区（93.5亿元）、九龙坡区（75.17亿元）、南岸区（74.01亿元）。以上三个区较去年同期水平基本保持较大增长。

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从资金来源看，利用内资56.29亿元，占总投资80%； 港澳台投资11.68亿元，占总投资的17%；外商投资2.1亿元，占总投资3%。

从投资构成看，上半年建筑安装工程投资47.04亿元，同比增长44%；设备工器具购置投资0.73亿元，同比增长248%；其他投资22.2亿元，同比增长16.3%，其中土地购置费用投资7.61亿元，同比水平明显下降

从工程用途看，住宅完成投资45.43亿元，占总投资65%，同比下降14.%；办公楼投资2.42亿元，同比下降18.68%；商业营业用房投资5.16亿元，占总投资8%，同比增长15.23%；

1-6月份完成投资前十名开发项目

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上半年，完成投资排名前十的开发项目今年累计投资总额28.42亿元，占全区总投资的41%，所占比重较大，是保障投资稳定的重要动力。2011年市场主导类开发重点项目5个，总投资额16.11万元，占全区房地产投资额的23%

2、商品房施工微显增加、新开工面积略微下降 上半年商品房在建面积1239.19万平方米，同比增幅9.09﹪，全市排名第五；落后于渝北区（2002万平方米）、沙坪坝区（1682.28万平方米）、九龙坡区（1363.88万平方米）、南岸（1358.23万平方米）。以上四个区县较去年同期水平都有较大幅度的增长。商品房新开工面积257.52万平方米，同比下降2.28﹪，全市排名第五。落后于沙坪坝区（312.84万平方米）、南岸（310.87万平方米）、九龙坡（268.44万平方米）、巴南（265.83万平方米）。沙区、南岸区较去年同期水平大幅上升，渝北、九龙坡有小幅下降。

从物业结构看，住宅新开工面积170.89万㎡，同比下降26.45%；办公楼新开工面积15.58万㎡，同比增长678%；商业营业用房新开工面积38.47万㎡，同比增长338%。

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1-6月份新开工面积前十名开发项目

上半年，新开工面积排名前十的开发项目总开工面积227.71万㎡，占全区新开工面积的89%。其中，2011年市场主导类开发重点项目有5个，新开工面积144.94万㎡，占全区新开工面积的57%。

3、商品房竣工和销售面积

上半年商品房竣工面积78.61万平方米，同比基础持平，

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全市排名第五；落后于九龙坡（164.22万平方米）、渝北区（155.3万平方米）、沙区（98.26万平方米）、南岸区（89.9万平方米）。以上区县除南岸区较去年有小幅下降，其余都有较大上升。商品房销售面积84.18万平方米，同比下降8.17﹪，全市排名第五。落后于渝北区（147.54万平方米）、九龙坡（133.02万平方米）、沙区（115.25万平方米）、南岸（93.16万平方米）。

从物业结构来看，住宅销售面积62.87㎡，同比下降5.6%；办公楼销售面积0万㎡，明显低于去年同期水平；商业营业用房销售面积2.96万㎡，同比增长4.8﹪

上半年销售面积前十名开发项目

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1-6月份，销售排名前十的开发项目总销售面积50.03万㎡，占全区销售面积的80%。其中，2011年市场主导类开发重点项目有6个，销售面积26.89万㎡，占全区销售面积的32%。

4、商品房空置面积下降

全区商品房空置面积66.83万㎡，同比下降8%。其中，住宅空置面积11.17万㎡，占总量的17%，同比下降20.13%；办公楼空置面积2.85万㎡，占总量的5%，同比下降33.57%；商业营业用房空置面积20.33万㎡，占总量的31%，同比下降17.28%。

（二）、土地及开发储备情况

上半年我区出让商业金融和居住开发用地10宗。总拟建面积115.4万平方米，预计投资65.61亿元

铁山坪片区1宗，拟建规模11万平方米，预计投资15亿元。

观音桥组团成交4宗，拟建规模16万平方米，总投资预计8.12亿元。

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唐家沱组团成交2宗，可开发建筑规模38.96万平方米，总投资预计12.46亿元。

江北城组团2宗，拟建规模23.74万平方米，总投资预计29.83亿元。

南桥寺片区1宗，拟建规模15.03万平方米。

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截至目前，统计数据中项目未开工，但土地购置费已计入投资额的项目有信合维港（2010年计入28.24亿元）、越洋广场（2009年计入0.45亿元）、财信铁山坪（2011年计入7.21亿元）、创意绿苑（2011年计入0.4亿元）。

截止目前，据项目手册统计我区在建项目97个，预计下半年竣工项目约12个，竣工面积约169.87万平方米。预计下半年新开工项目约12个，新开工面积约437万平方米。预计下半年完成投资约140亿元。其中土地购置费约77.53亿元。