2013,2,26 房地产设计阶段成本优化管控及龙湖经验分享...

房地产设计阶段成本优化管控 及龙湖经验分享

第一部分(战略部分):

龙湖在企业战略上的成本控制

1、

房地产市场的 新格局 新挑战

思考两个问题，求解一个答案

龙湖思考两个问题——1、在同样的政策环境下，为什么企业发展速度快慢差距很大？ 2、同等发展速度下，为什么企业的盈利能力差距很大？ ? 龙湖求解一个答案—— 如何弯道超车，实现逆市突破；既能脱颖而出，还能优雅前行？

龙湖根本之道：采取业务与管理一体化解决方案 资金问题、进度问题、设计问题、销售问题、管理问题，企业所面临的问题有很多很多…… 面对诸多问题，企业一定要有系统思维，善于运用方法论(Discourse on the Method),绘 制出“问题树” ,采取一体化解决方案，切勿“头痛医头脚痛医脚”。

根本之道：采取业务与管理一体化解决方案龙湖清晰界定3个关系：

1、授权关系2、边界关系 3、接口关系 其中，项目开发流程体系设计要全面兼顾三个主体： 总部→区域城市公司→项目 最终形成基于价值链的三级流程体系： 一级：主干流程或核心流程 二级：业务流程 三级：操作流程

“龙湖的产品开发实施标准手册””龙湖产品线的《项目开发实施标准》: ◎城市选择 ◎项目规模和项目选址 ◎项目获取模式、投资模式及风险控制 ◎项目目标体系和开发计划基准 ◎项目启动 ◎规划设计模式 ◎工程建设模式 ◎项目营销与招商模式 ◎物业运营与物业服务模式 ◎项目后评估

兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者

新挑战：如何确保把房子卖出去？!原先—— 你只要获得土地，无论做出什么产品(房子),几乎都能卖出去，甚至客户要托关 系才 能买到！ 现在—— 你不能保证把房子卖出去。如此，就是积压……如果积压，就可能导致血本无归， 甚至 多年积累也会随之归零！ 所以—— 最现实的挑战是：如何确保把房子卖出去！

进而——

如何提高产品竞争力是重中之重！

2:

房产新格局下的龙湖的设计产品 怎么做？

-1-

1. 房企，要以什么为导向？◆ 土地导向——显然已经过时！◆ 资金导向——是先导条件，属于企业战略层面 ◆ 营销导向——营销导向是什么？是满足市场需求

◆ 市场导向——又是满足谁的需求？◆ 客户导向——是满足客户的需求 ◆ 产品导向——必须做出满足客户需求的产品 所以，房地产企业的导向是：战略导向下的产品导向！

http://www.77cn.com.cn -12-

房地产产品进化论是什么引致了房地产产品发生了如此巨大的变化？◎ 首先是市场需求的变化。即使市场竞争不激烈，

开发商也不会去开发毫无竞争优势的产品。 ◎ 其次是开发商所具有的作品观念和创新精神。

◎ 促使房地产产品不断进化的另一个重要因素是科技进步，以及越来越深入人心的环保观念。◎ 第四，也是最主要的，人们对和谐人际关系的追求 房地产市场的发展史，表现在产品上，就是一个不断升级换代的 历史。确定无疑的是，这一趋势还将持续下去。

房地产的未来趋势◆ 市场：产业化、金融化、集中化 ◆ 企业：专业协同化，管治透明化，运营高效化 ◆ 产品：复合化、标准化、生态化、智能化

兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者

小

结

——房地产企业导向：龙湖地产的模式-战略下的产品导向

——龙湖的目标：善于发现新的市场需求，并研发出新的产品——如何在成本压越来越大的竞争环境下，将新产品转化为可获得利润优势 的标准化产品线，是企业必须要解决的一大战略问题……企业发展战略

标准化 产品线 构建步骤

产 品 战 略

产品线规划

标准化连锁开发

3:

龙湖产品规划

企业总体战略与产品战略的关系

战 略

产品战略是企业核 心战略之一。在很 大程度上，企业商 业模式依附于产品 模式(如万达模式 、恒大模式),市 场战略、品牌战略 也都体现在产品战 略上。

使命、愿景、目标

战 略 层 面

发展 模式

商业 模式

开发 模式

经 营 策 略

产业链 价值链

市场 战略

产品 产品 战略

战略

管控 模式

职能 战略

策 略 层 面

支 撑、保 障 体 系 运 营 层 面 法人 治理 内控体系 风险控制 组织保障 (组织结构) 制度流程保障 (制度建设) 人力资源报纸 (薪资考核等) 资金保障 计划运营…