第3讲 第二章：物权法(二)(2012年新版)

第二节 所有权

一、所有权概述

所有权的内容即权能，通常包括占有、使用、收益、处分四项基本积极权能和排除他人干涉的消极权能。但要注意，这些权能中，最核心的权能是处分权能。

二、国家所有权、集体所有权和私人所有权 （一）国家所有权

1、国家所有权的概念与特征

在我国，只能专属于国家客体的有：矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、国防资产、城市的土地。 2、国家所有权的行使 3、物权法中的征收制度 （1）征收的条件

① 征收应该是为了公共利益的需要。 ② 征收需要依照法律规定的权限和程序。

③ 征收的客体仅限于集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 （2）征收后的补偿

① 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。

②征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收的合法权益 ③任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。 （二）集体所有权 （三）私人所有权

三、所有权的取得和消灭（★★★重点内容） （一）所有权的取得

所有权的合法取得方式可以被分为以法律行为而取得和非依法律行为而取得。 1、 非依法律行为而取得

需要注意，国家所有权除了通过交易这种一般方式取得外，还可以通过税收、没收、赎买、征收、罚款、罚金等特别方式取得。

其他主体以非依法律行为而取得所有权的方式通常包括：先占、生产劳动、收取孳息、添附、继承、

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拾得、善意取得。

提示1：天然孳息，由所有权人取得；同一物上既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

提示2：拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。

拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。

提示3：善意取得的条件：第一，出让人须为无权处分人；第二，受让人受让该财产时是善意的；所谓善意，是指受让人在受让财产时相信让与人享有处分财产的权利。第三，受让财产是以合理的价格有偿取得的；第四，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

法律禁止或限制流转的物，如爆炸物、枪支弹药、麻醉品、毒品等不适用善意取得；赃物、遗失物、埋藏物、隐藏物、漂流物等不适用于善意取得，但第三人如果是从出卖同类物品的公共市场上买得的除外。

2、依法律行为而取得

依法律行为而取得所有权通常是指通过买卖、赠与、互易等法律行为而取得所有权。依此方式取得所有权的，除法律另有规定外，不动产所有权自记载于登记簿时取得，动产所有权自交付时取得。

（二）所有权的消灭 四、建筑物区分所有权

（一）建筑物区分所有权的概念、特征和意义

建筑物区分所有权是共有所有权、专有所有权、共同管理权三要素复合而成的特别所有权。建筑物区分所有权的三要素须结为一体，不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者一体转让、抵押或继承。

（二）专有所有权

重点是专有所有权行使的限制：

（1）不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 （2）专有所有权不得与共有权和共同管理权分离转移或设定负担。

（3）专有所有权人不得违反法律、法规以及管理规约的规定，擅自将住宅用房改变为经营性用房。 （三）共有所有权 （1）共有所有权的客体

①共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分，如地基、支柱、屋顶、外墙等；

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②建筑物的共用部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管等。 ③建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路的以外，属于业主共有；

④建筑区划内的绿地，除属于城镇公共绿地或者明示归个人的以外，属于业主共有； ⑤建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有；

⑥建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。

⑦占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 （2）共有所有权人的权利 ①共用部分的使用权。 ②收益权。

③共有部分的单纯的修缮改良权。

（四）共同管理权。共同管理权的内容主要有： ①表决权。

②参与订立规约和业主会议议事规则的权利； ③选举和更换业主委员会成员的权利； ④选聘和解聘管理者的权利；

⑤对共有部分的使用及其管理的监督权； ⑥法律、法规及管理规约规定的其他权利。 五、相邻关系

（一）相邻关系的概念和特征 （二）几种主要的相邻关系 （三）处理相邻关系的原则 六、共有

（一）共有关系的概念、特征和种类

共有可区分为按份共有和共同共有。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。

（二）按份共有 按份共有人的权利义务:

(1)按份共有人按其份额对共有财产享有占有、使用、收益和处分的权利。按份共有人对共有财产享有

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的份额，有约定的从约定，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

(2)按份共有人可以无须其他共有人的同意，转让其享有的份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

(3)处分共有财产以及对共有财产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

（三）共同共有

在实际生活中，共同共有最常见的类型是夫妻共有和家庭共有。

（1）共同共有人对整个共有财产享有平等占有、使用、收益和处分的权利，对整个共有财产平等地承担义务。

（2）共同共有人对共有财产都有管理的权利和义务，但当事人有明确约定的外。 （3）处分共有财产以及对共有财产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意， 但共有人之间另有约定的除外。

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