戴德梁行2011年宁波象山东海铭城项目产品定位_2

项目经营推广策略：对旅游产品进行合理布局组合以吸引各类型客群的消费体验型旅游产品组合休闲垂钓中心高尔夫练习场高端度假高端旅游

主打产品海洋温泉中心

目标客户珠三角地区旅游团队，及周边经济开发区高管；港澳度假人群

发展策略拥有最优越的自然景观；注重私密性，动静互动高尔夫练习场与周边定点高尔夫球场，力图打造高档旅游产品从商务、会议团体客户发掘区域旅游资源价值；同时普及各个年龄客层处于交通可达性最好且配套最为完善的区位通过主打产品宣传效应迅速集聚人气

会议度假型：会议主题酒店+度假主题酒店+海洋温泉中心+健康体检中心+运动俱乐部休闲体验型：高尔夫练习场+休闲垂钓中心

拓展训练基地神秘岛主题乐园海泉湾客栈会议主题酒店

高尔会议团体客及夫练习港澳度假客；周边开发区企场事业单位高管神秘包括热爱冒险的青少年，会岛主题乐园议团体客及开发区企业会务接待梦幻剧场珠三角大众旅游团队

大众旅游

动感娱乐型：神秘岛主题乐园+拓展训练基地+会议主题酒店+海泉湾客栈餐饮演艺配套：渔人码头+梦幻剧场

渔人码头梦幻剧场渔人码头渔人码头海洋温泉中心海洋温泉中心运动俱乐部

配套

健康体检中心度假主题酒店度假主题酒店度假主题酒店

度假区中酒店占据较好的景观位置，可打造高品质物业；餐饮娱乐配套位于中轴，以便服务于所有旅游点。Page 121

项目业态配比度假村各物业总建筑面积约167584平米

海王星酒店建筑面积约57027平米天王星酒店建筑面积约49642平米别墅类客房约7915平米34%

29% 16%

商业主要为整个度假区中餐饮、购物、休闲娱乐类。总建筑面积约 27000平米16%

度假村游乐项目主要均为户外活动，总占地约10公顷其中建筑面积为26000平米

度假村虽然规划有住宅，但是体量未定，依旧处于规划状态

5%

功能名百分比合计

酒店 68%

商业 16% 100%

游乐 16%

住宅——

度假村游乐中最主要癿项目是温泉中心，建筑面积约25000平米。

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主题旅游项目研究——海洋温泉 (概况)室内游览线路揽海区东方区欧风区天体区娱乐区情侣区

室外世界文化区园林温泉区

主要项目

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利用强力喷射和冲射式温泉进行按摩洗浴；配有微气泡和大气泡等

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热石板温泉和热砂、矿物盐桑拿等洗浴配套服务

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死海盐池芬兰浴蒸汽浴等

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有日池、月池分别按客户需求打造

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沙滩、溶洞、滑梯温泉步行泉儿童及成人泳池

分布在丛林中私密的爱琴海情侣

温泉

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凯撒、土耳其皇宫浴场唐风、日式和俄罗斯莫妮卡式

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加入各种营养(如：红酒、牛奶、咖啡、艾草等)汤泉

消费客群

经过温泉洗浴后，相对私密的多人聚会空间

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由父母带领的青少年及儿童

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情侣

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追求异国风情的高档客户

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辐射所有客群

借鉴

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室内温泉由于没有室外的优越景观和开放式环境，建议对泉水大加利用，如本项目室内区域的大小气泡、喷射式和冲射式泉水等；同时，可结合温泉做足配套的文章，如桑拿、按摩、热石板等；

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室外温泉则可结合景观营造不同的洗浴王国的地域环境，如：土耳其、芬兰等；可满足许多高档客户的需求同时，可利用泉水浸泡不同的中药起到养生、健身的效果，也可结合康乐步行道等项目，此项深受各个客层用户的喜爱；同时，也可为情侣等特殊客层考虑相对私密的温泉洗浴空间。

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利用室内外的不同环境和特征，营造了覆盖不同客层的高档温泉洗浴环境。

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另外，室内的配套，如餐饮娱乐和休息区域应考虑齐全，做足文章。

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主题旅游项目研究——海洋温泉 (旅游线路研究)根据温泉区域客户的游览路线，判断其项目的分布特征、辐射的客群层面及其优劣势。室外温泉区均毗邻西部海洋，拥有优越景观，并与海洋互动结合在“室内温泉区”即可看到娱乐区内众多大型与温泉结合的游乐项目，吸引客层从室内走向室外

园林温泉区娱乐区世界文化区情侣区

辐射到所有客层的项目设置在旅游路线的终端位置；室内与室外用玻璃分割，以达到室内外通透可见的效果，将部分客层从室内吸引到室外。

将“海洋园林温泉”这一辐射各个客层的项目放在游览的终点位置，使游客在前往的过程中，可欣赏到其他每个项目游客游览路线天体

东方

揽海

欧风

天体

室外室内配套

入口处 Page 124

主题旅游项目研究——神秘岛主题乐园

神秘岛项目背景首期投资：开业时间：游客类型：游客来源： 3.5亿元 2006年1月团队 75%珠三角 50%游乐项目游客数散客 25%港澳15%国内其他区域 35% 100余种，其中5种为亚洲或中国第一约200万/年

节目表演场所商业服务场所加勒比海岸区

冒险丛林区

神秘岛项目分区概况区域名称幸运大道区博彩活动内容主要客群家庭等集体性游客

海盗城堡区

神秘岛区幸运大道区美人鱼湖区

神秘岛区加勒比海岸区美人鱼湖区冒险丛林区海盗城堡区

雕塑、小山、丛林人造沙滩、泳池小型机械鱼类项目大型机械娱乐项目

喜欢私密环境的情侣各类型人群儿童、在校学生寻找惊险刺激

的年轻白领、在校学生

主题乐园项目前期投资巨大，同时需要不断投资更新娱乐项目，保持对客户的吸引力。其众多的餐饮、纪念品等商业设施是园区收入重要来源，占园区收入的28%;

神秘岛作为单个项目在短期内无法收回投资，但为海泉湾整个区域赢得大量人气。同时延长游客在海泉湾度假区域逗留时间，度假区50%的家庭型客群中80%的游客因此多逗留了约0.5天。Page 125

海泉湾维景大酒店：概况酒店概况投资方占地面积开业时间档次客房数量建筑形态主题香港中旅国际投资有限公司 22万m2 2006五星级 871套，约950间由天王星会议酒店、海王星度假酒店、 12栋22套温泉别墅、5套湖畔别墅组成地中海风格延绵2.7公里的海滨棕榈路使酒店各局部一气呵成由美国EDSA、WATG、HBA和WILSON等多家世界著名公司担纲设计

酒店特色

设计公司

海泉湾维景大酒店设有天王星会议酒店和海王星度假酒店两座主楼，度假会议型的功能定位较明确。Page 126

海泉湾维景大酒店：功能布局海王星度假酒店功能布局图6F 5F客房客房大堂上空客房大堂上空客房大堂商场餐厅客房KTV单独癿会议功能区

天王星会议酒店功能布局图6F 5F客房客房大堂上空客房大堂上空客房商务中心大堂西餐厅商场客房棋牌室室内游泳池健身房客房中餐厅停车场员工区

4F 3F 2F 1F -1F

4F 3F 2F 1F -1F

商务中心西餐厅儿童活动区室外游泳池

棋牌室

健身房

大厅扶梯中餐厅停车场员工区

-海王星度假酒店与天王星会议酒店功能布局总体类似，海王星度假酒店的客房面积相对较大，天王星会议酒店设有单独的会议功能区； -两座主楼的大堂均设在其三楼，拔高视觉高度，提升酒店品味。Page 127

海泉湾维景大酒店：天王星酒店会议功能区布局13m 6m 24m 13m 24m 11m 8m 9.5 m 29m 7.1 m 13m 11m 12m 27.5 m 15.5 m 13m会议室凯旋宫A凯旋宫B面积(M …… 此处隐藏：5533字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……