房地产经典招商策略

龙景·中央国际 招商策略 成都鑫博泰房地产营销策划有限公司 2013-5

目 录PART

XBoT创思创业 专心专业

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市场分析

PART

物业定位

PART

价格策略

PART

招商策略

PART

推广策略

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PART

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市场分析

1、赤水市场概况 2、区域竞品分析 3、区域市场特点

一、市场分析

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1、赤水市场概况

2、区域竞品分析

3、区域市场特点

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赤水市基本情况赤水市地处贵州遵义西北部，赤水河中下游，与四川南部接壤，是黔北通往川渝的重要门户，素有 “黔北明珠”的美誉。全市幅员面积1801平方公里，辖9镇5乡3个街道，100个行政村，22个社区，

总人口30万人，城区建成区面积7.4平方公里，常住人口8万余人，城镇化率达42.6%。

赤水市经济水平2012年，全市地区生产总值(GDP)494452万元，社会消费品零售总额153111万元；城镇居民

人均可支配收入14464元；实现农民人均纯收入6537元 ；城乡居民储蓄存款687733万元，人均存款达2万元以上。

赤水市商业情况赤水市商业发展比较缓慢，市场活力不够，商铺主要以底商为主，商业集中程度较低，缺乏大型的 综合性购物中心。

一、市场分析

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1、赤水市场概况

2、区域竞品分析

3、区域市场特点

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区域内主要竞争项目有丹霞金邸、天台丽都、五洲国际、斌鑫·黔北名珠、四季城·御园，根据2013 年5月22日市场调查得到的如下数据项目名称 丹霞金邸 斌鑫· 黔北名珠 五洲国际 天台丽都 四季城· 御园 一楼商业单价 11000-17000元/m2 12000-20000元/m2 6000-8000元/m2 11000-16000元/m2 16000-22000元/m2 二/三楼商业单价 3000-6000元/m2 4000-6000元/m2 3000-5000元/m2 3500-5500元/m2 5000-8000元/m2 物业形态 裙楼商业 裙楼商业 专业市场 裙楼商业 裙楼商业 备注 —— ——

目前实行每年8%的三年 返租政策—— 二楼与三楼商业实行5年 返租政策，每年返租总房 款6%

项目周边竞品商业主要以裙楼商业为主，大多数项目采取直接销售的方式去化商业产品； 四季城·御园项目销售单价相对较高，采用反租的方式变相降低销售价格。

一、市场分析

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1、赤水市场概况

2、区域竞品分析

3、区域市场特点

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通过对赤水市商业的调研，得出以下结论

1、赤水市商业伴随着城市发展正在从低端、单一的传统业态向中高端、丰富的现代业态转变； 2、赤水商业主要是底商形式，中低档次消费,尚无知名大型商家入驻，具有品牌效应的商家 和休闲场所相对匮乏； 3、对于本项目而言，传统的零售业态容易导致与现有的商业进行同质化竞争，故项目的定位 一定要从差异化入手

;

4、当地居民投资置业意识强，对商铺投资兴趣较大。

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物业定位

1、项目概况 2、SWOT分析 3、项目属性定位 4、业态规划

二、物业定位1)项目基本情况

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1、项目概况

2、SWOT分析

3、项目属性定位

4、业态规划

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项目名称 地理位置 建筑面积 在售商业面积 可售商业面积

龙景· 中央国际 赤水市新城区中心地带 总建面约25万平米 20841.16m² 19190.67m²

物业形式主要交通 备注

独立商业街赤水大道、城工大道、赤金大道、锦锈路 包括1#,2#,3#,4# ,5#商业楼

本次招商目标主要为商业街1-5号楼2层以上商铺，总面积约12400m²;其中商 铺面积为50-100m²的商铺比例约为70%,超过200m²的商铺约占20%。

二、物业定位2)商业平面布局

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1、项目概况

2、SWOT分析

3、项目属性定位

4、业态规划

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二、物业定位地段优势

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1、项目概况优势

2、SWOT分析

3、项目属性定位

4、业态规划

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劣势 - 片区不属于成熟的商业中心区域，周边入住户较少，缺乏成熟的 商业氛围； - 项目产品公摊较大，影响性价比； - 项目离老城区核心居住区较远，辐射能力有限，人气较弱； - 项目旁边有待开发地块，将对商业环境造成一定影响。

项目位于新城中心地段，未来城市发展的 核心区域，升值潜力巨大； 规模优势 依靠25万m²大型城市别墅住区，辐射周

边众多住宅小区，消费能力有保障；产品优势 2万m²商业街，赤水市最大的集中型商业 街区，将形成最具号召力的商业中心。

SWOT分析

机会 - 赤水市商业发展较缓，市场缺乏 大型商业中心，本项目将抢占市 场空白点；

威胁 - 中心城区商业发展日趋完善与成熟，将对新城片区的商业发展造 成一定的分流；

- 区域开发尚在起步阶段，对比周 边环域，属价值洼地； - 项目周边住宅小区众多，区域消 费能力将不断提升。

- 未来区域内竞品项目商业体量将持续上升，竞争将更加激烈。

二、物业定位1)整体定位

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1、项目概况

2、SWOT分析

3、项目属性定位

4、业态规划

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通过对项目条件、发展目标及市场环境的分析 本项目定义为

具国际视野的品位阶层休闲生活中的“起居室” 彰显创意、时尚和前卫的新天地本案将成为

赤水 城市商业名片 精英阶层精神上的“后花园”

二、物业定位2)形象定位

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1、项目概况

2、SWOT分析

3、项目属性定位

4、业态规划

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为脱离住宅配套商业形象，便于商业街部分整体推广，促进招商、销售工作的推进全新定义商业案名

新天地

步行街释 义 本案将引领城市商业发展，开拓现代化高端商业新天地； 本案是城市商业名片，精英阶层休闲娱乐、购物的新天地； 突出本案步行街概念，区别一般楼盘配套商业形象，塑造高端商业街区形象。

二、物业定位1)业态定位

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1、项目概况

2、SWOT分析

3、项目属性定位

4、业态规划

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打造赤水首屈一指的时尚生活中心、时尚餐饮中心将本案业态定义为

业态组合 旗舰餐饮、特色小吃、品牌快餐、咖啡厅

银行、婚纱摄影、电玩、书籍音像 茶楼、健身会所、保健浴足、KTV 便利店、干洗店、通讯服务、数码产品 百货商场、电器商场、旅游特产、时尚服饰、饰品、名烟名酒

二、物业定位2)业态划分

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1、项目概况

2、SWOT分析

3、项目属性定位

4、业态规划

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A区：时尚生活区(1、3号楼) 平面图楼层

产品情况商业楼号1号楼 第一层 3号楼 1号楼 第二层 3号楼 第三层 总计 1号楼 1768.02 1050.56 9145.37 19 2 102 1348.92 2837.94 23 20

总面积(㎡)2139.93

商铺数量38

二、物业定位2)业态划分

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1、项目概况

2、SWOT分析

3、项目属性定位

4、业态规划

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A区：时尚生活区(1、3号楼)

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