物业经营管理 第十二章 物业经营管理的未来发展

第十二章 物业经营管理的未来发展

内容提要

一、内容提要：1、房地产组合投资管理 2、大型企业物业资产管理 3、设施管理 4、不良物业资产管理 5、可持续的物业管理

6、新技术应用带来的变革

二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对物业经营管理行业未来主要发展方向的熟悉程度，以及经营管理服务工作创新的能力。

考试的基本要求：

熟悉：房地产组合投资管理工作内容，企业物业资产管理的作用，设施管理的主要工作内容，可持续发展与物业管理的关系。

了解：组合投资理论在房地产领域的应用进展，企业物业资产管理的工作内容，设施管理的国内外发展现状和未来发展方向，不良资产管理和不良物业资产管理的工作内容，信息技术在物业管理领域的应用现状与发展前景。

第一节 房地产组合投资管理

一、房地产组合投资管理的概念

(一)组合投资管理

处于从属地位。

(二)房地产组合投资管理

S

二、组合投资管理的内容与步骤

组合投资管理是一项十分复杂的系统工程，这一过程涉及到计划、分析、选择、监督与调整等方面，需要管理的

L三、组合投资理论在房地产领域的应用

组合投资理论在房地产投资决策中的应用步骤是：

(1)投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施。

(2)检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律和其他隐含准则。

(3)用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产项目。

(4)要进行合约的初步谈判，商定所选资产的购置条件。

(5)详细可行性研究，要在经济周期和市场周期的背景中预测出租率、租金率、经营成本和资本成本。

(6)选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金安排。

(7)将预测数据用于分析投资的折现后现金流，进而评估房地产项目的收益率、风险和对投资组合的影响。

(8)进行谈判，安排物业的交接事宜。

(9)根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的预测结果，制定投资战略，并据此对购置的房地产进行管理，如在预期市场将处于复苏阶段的时候，逐步上调租金或更新短期合约。

(10)在合适的市场时点做出处置物业的决策，同时安排下一步的投资事宜。这时，投资者就完成了一个完整的投资生命周期并改变了其投资组合。

第二节 大型企业物业资产管理

一、企业物业资产及其管理

(一)企业物业资产

企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。

在企业资产负债表中，物业资产包括以下六类细目：(1)建筑物(2)在建工程(3)土地(4)租赁费用(5)自然资源(6)其他

(二)企业物业资产管理

企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。

二、大型企业物业资产管理

S通常，大型企业物业资产管理包括如下内容：

(一)编制企业物业资产清单

(二)设定管理目标

(三)控制成本

(四)适时处置资产并获得收入

(五)进行多样化的物业投资

(六)结合企业主营业务选择物业占用形式

(七)建立合理的物业资产管理机构

(八)明确物业管理师的责任

(九)

审慎选择物业资产管理顾问

三、企业物业资产管理信息系统

信息技术的发展给物业资产管理提供了便捷的工具。现在，国外很多企业采用物业资产管理的专业软件，极大地提高了物业资产管理的效率。

第三节 设施管理

S

(二)设施管理涉及的主要问题：所有权的费用、生命周期内的花费、服务的融合、运作和维护的设计、委托的责任、费用的时效性、提高工作效率、生活质量、设施的冗余和灵活性、作为资产的设施、设施管理的商业职能、设施管理是一个连续的系统、服务

(三)生命周期成本与设施管理

评估可能会导致两种结果：

生命周期成本(LCC，Lifecyclecost)

设备购置费用。

L三、设施管理在我国的发展现状

我国的物业设施管理同国外比较，还相当滞后。这主要表现在：

第四节 不良物业资产管理

一、不良资产与不良物业资产

L(一)不良资产

不良资产是一个宽泛的概念。从财务分析的角度来看，不良资产包括以下内容：

即逾期的应收账款、呆滞的应收账款和坏账、死账形式的应收账款。

人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品；因技术进步造成的功能落后、被淘汰的产品；因市场价格变化，价值已严重贬值的产品；以残次品形式积压的产品。

式存在的不良资产。

(5)

以无形资产形式表现的不良资产。由于有些商标、专利和专有技术等无形资产其自身价值已经丧失，而本身的费用尚未摊销完毕，仍然挂在账上。

(二)不良物业资产

作为不良资产的组成部分之一，本节述及的不良物业资产也有多种表现形式。具体包括：

二、不良物业资产形成的原因及过程

三、不良物业资产处置的目标和原则

(

一)不良物业资产处置的目标

(二)不良物业资产处置的原则

不良物业资产在处置过程中应遵循一定的原则。

四、不良物业资产管理

(一)不良物业资产评估

(二)不良物业资产处置

(1)

产进行重组(投资和置换)。

(2)

(3)

实施上述三种手段，都要经过债权转物权或股权，最终将物权或股权变现的过程。

(收购、兼并、分拆等)、债务重组(

债务置换、期限利率调整等)等。

资产。

五、不良物业资产管理的配套服务

第五节 可持续的物业管理

一、可持续发展的基本概念

(一)可持续发展概念提出的背景

发展的两个基本原则是：

(二)可持续发展的概念 二、可持续发展与物业管理

(一)可持续发展与住区环境

(二)可持续发展要求下的物业管理

第六节 新技术应用带来的变革

物业管理信息系统的建立与应用

具体来说，实行计算机管理应当遵循下列步骤：

12

3

4

三、智能化小区管理

智能化小区的概念与特征

智能化小区，

通过有效的传输网络，实现多元信息服务、物业管理、安保防灾及住宅智能化的系统集成，为住户提供安全