宏观调控政策对房地产行业的深远影响

20 5.

年,

7

月

理

论AND

与

现

代

化

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2 ( 5 07 ) X Ju l 2 ( 5 ) X一,

宏观调控政策对房地产行业的深远影响喻青青摘要实,

:

自 2 0 00年以来,、

,

国家陆续出台了一系列调拉房地产业的政策、 .

,

对房地产市场的各个层面都造成了极大的影响.

.

本文对这些政策作

了一个简要回顾

并对宏观调控造成的影响从房地产开发商购房消费者和市场结构三个方面进行了刹析健康的方向发展;.

随着宏观调拉措施在各地的有效落

房地产业正朝着有利

关性词

:

宏观调控.

房地产业;影响文傲标识码: A

中圈分类号

F2 9 3 3 3

文章标号

.

10 0 3 1 5 2 (2 0 5 ) 0 7讨沁 8 8司 2 - 0

“

房地产。

”

这三个字对于现今的人们来说不再陌生,,

,

甚至。

基准利率后不到

5

个月

,

个人住房贷款利率的再次上调:,

.

调整

非常敏感

改革开放以来

它已经走过了近三十载风雨历程,

商业银行自营性个人住房贷款政策惠利率回归到同期贷款利率水平

一是将现行的住房贷款优,

在这段漫长的时间里持,

国家对这一行业一直高度重视并大力支同时也被纳入

实行下限管理. 0 9

下限利率水

使该行业迅速成长为国家的一大支柱产业。

平为相应期限档次贷款基准利率的

倍

,

商业银行法人可根。

暴利行业之列业发展展.

在利润的诱惑下

,

“

暴利行业,

”

难免会出现很多

据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则)’条,。

2( 5 ) X

年年 3月

背离市场正确导向和行业规范的行为,

以至搅乱市场经济和行

’ 6 2日国务院下发了《于切实稳定住房价格的通知》(旧国八关20 5 ) (

完全违背政府初衷,

在这种被动的情况下

—不得不从幕后走到台前政府,

让市场自身调控来规范行业发,

年 4月 2日国务院总理温家宝 4月 2 7 7,

日主持召开

通过

国务院常务会议、

分析当前房地产市场形势.

,

研究进一步加强、、

出台一系列宏观调控政策来遏制该行业的泡沫热业银行对房地产行业发放贷款的风险,

同时降低商

房地产市场宏观调控问题设部税务总局、

20 5、

年 5月 9号国务院转发了由建、

以求房地产行业健康持

国家发展改革委员会财政部“

国土资源部人民银行,

续发展

。

银监会七部委联合提出的《于做好稳定住房价格关

回顾近三年

房地产行业的宏观调控金融和土地政策:

,

国家分别出台了以下

工作的意见》 (

新国八条

”

)

。

国家出台了这么多政策、

对

20 2

年

5

月 9日国土资源部发布 1,

号令 (《招

房地产市场的各个层面产生了极大的影响。

)标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 2 ( 3年 6月 5日国务 ) X

首先从房地产企业来看房地产企业包括房地产开发企业房地产中介机构和物业管理公司在各项金融政策未出台以前 0 8金%一9 0%。 .

、

院下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 (银发2【0 3〕1 1 2

对于房地产开发企业而言,

,

号)

,

2( 4 ) X

年3月

3 0日国土资源部

、

监察部联合“

,

多数房地产开发企业的开发资金有的开发商负债率达到,,

下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情

对商业银行信贷的依赖性非常强

况执法监察工作的通知》(即 7 1,

号令 )月3 1

,

要求从即日起就开展”

许多开发商在不具备开发条件下就盲目投资项目,

经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况

进行全国范围内的,

依靠银行贷款购买地皮,

然后将土地向银行抵押再贷款开发资,,

执法监察,。

各地要在 2 ( 4 ) X

年

8

日前将历史遗留问题处理

并通过承建商垫付部分同样来自商业银行的建设贷款资金。

完毕否则国家土地管理部门有权收回土地备体系200 4 4

纳入国家土地储

以及项目开工后卖期房 (个人购房商业贷款 )回笼现金流

维

年4月2 5日起,

日经国务院批准2 00 4

,

中国人民银行决定,

持项目开发进程,

可见

,

商业银行在房地产开发企业开发项目。

从 20以年出通知,

月2 5

提高存款准备金率 0 .5个百分点。

即

的各个环节都充当着不同的信贷角色

然而

,

金融宏观调控政

存款准备金率由 7%提高到 7.5%,

年

4

月2 7

日国务院发

策面市以后能性,

先从土地开发贷款角度,

,

打消了开发商投机的可%以上。

决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资

紧接着国务院又要求上调房地产开发固定资产投资项目从原来的 2 0%提高到 3 5,,

产投资项目资本金比例由20%及,

房地产开发 (不含经济适用房项目 )%及以上 2 0 0 4。

的资本金比例

这对于许多抱,

以上提高到 3 5

0年 1月2 9

日中国人民

有侥幸心理的企业来

说发门槛提高了地政策方面,

无疑是雪上加霜,

资本金增加了

开

X 0银行决定从 2 (抖年 1月 2日起上调金融机构存贷款基准利 9

,

但是信贷紧缩了,

以至很多预期面市的项目延.

率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮金融机构一年期存款基准利率上调的点,。

期或者被迫退出市场“

进而商品房入市量随之大幅度减少”

土

. 0

7 2个百分点. 0

,

由现行

. 1 8 3

大限

前,

,

开发商拿地不透明

,

私下暗箱和,

1 9 8%.

提高到 2 52‘

%

,

一年期贷款基准利率上调.

7 2个百分,

违规操作泛滥

,

大批开发企业尝到了低价圈地的甜头,,

依靠手。

.由现行的 5 3 1%提高到 5 5% 8,

。

20 5

7年 3月 1日央行调

头有限的资金到处圈地开荒却迟迟不向国家交纳土地出让金而土地政策出台以后

7整房贷利率个人住房贷款利率从 2 0 5年 3月 1日起再次上

各地开始清查协议出让土地

土地供应

调是继

,

2(刃4

0年 1月 2日中国人民银行上调金融机构存贷款 9,

规则改变了

,

许多原来靠协议出让拿到低价土地的开发商在没

作者简介喻青青女

:

,

中南财经政法大学投资系

.

邮编:

4 30 06 0

有商业银行作为后盾的前提下了风靡一时的信贷证券化浪潮

,

被迫拓宽融资途径纷纷上市融资,

,

以至出现

限制被动性需求