临沂竹全村导游词(推荐)(5)

d,沂蒙百货：传统百货，大众消费，不具备可比性。

b 超市 临沂的超市水平非常高，包括本土品牌“九州”和“好怡佳”完全可以与国内一线超市媲美。特别是河东的“好怡佳”几乎与家乐福乱真。华联超市（非大卖场）进驻临沂三家不是被本地收购就是经营一般。“**广场”对面地下有当地市民最愿意去人气最旺的“大润发”，南有“桃源”，左有“银座地下超市”，右有“九州商厦超市”，综合超市严重饱和。所以“**广场”商业部分不适合再引进综合超市（即使引进也要是进口水果，净菜市场等高端业态）.只适宜引进专业或主题超市或卖场。更何况从销售和租赁的角度综合超市也对投资方不利，因为无法销售且租金低、面积大。

c ** 商圈述评 a.**步行街：是临沂第一个步行街，但目前经营状况惨淡，其经营模式是先将所有商铺出售，再由业主转租或自用。步行街内，规划非常混乱，只有临街商铺生意较好，现有不少商铺在转让。

**步行街总面积 3 万多平方米，20_ 年 10 月开盘，起价 4000 元-5000 元；均价 8000元-9000 元/平方米，最高 18000 元/平方米。当年就销售一空。主力面积 60平方米，100平方米最热卖。但由于开业后经营越来越走下坡路，目前价格低于当年价格，租金也由当年几十万元跌到现在的几万元（现在：80平方米，4-5 万元/年，30平方米，1.5-2 万元/年）。而且开发商**集团每年还要垫付 200 万在物业上。主要原因是全部销售，对业态没有统一规划和要求，经营混乱无主题，再加上设计的先天性失误，繁复回旋，不通畅不互动不开放，所以与消费者和政府的期待相差甚远，失败是不可避免的，教训是深刻警醒的。

b.广场世纪城（银座）：楼下四层和地下一层为银座商场，4000平方米商业面积，是开发商租给山东银座的，租期为 20_ 年 11 月 16 日至 2024 年 11 月 15 日。租金方式：第一个五年，1220 万元/年，第二个五年，1370 万元/年，第三个五年，1520 万元/年，第四个五年，1670 万元。该项目原初售时可自由分割，无总体分布，后因管理不当，统一收回产权退款给业主，之后才统一租给银座。

银座楼上共 18 层（但楼层标号无 18 层，因当地风俗无 18 代表 18 层地狱不吉利），初建时设计为非住宅所以没有设计阳台，后改为商住两用但没有中央空调，且不允许装外挂式空调。20_ 年开盘时，广场周边还没有高层建筑，所以相当抢手，起价为 2700 元/平米，在当时已算高价。现在已涨至 4500/平方米以上。广场周边的旧楼也随之涨价，现卖价比郊区新房还高，大概 3000 多元/平方米。且广场北面的银座，金鹰的房价要比南面兴大，银建的高。据反映，目前近一半的房子租给办公用，16 层，200平方米，年租金 65000 元；325 元/平方米。用户普遍反映电梯太慢，两户一梯，因为有商用，人流量较大，导致候梯时间过长。据统计，商用多为广告，策划，信息，装修公司，律师，会计事务所等。另发现，瑜伽会所，纤体美容喜欢入驻商住高层。此楼就有四家。

c.金鹰花园：比广场世纪城晚建一年，楼下商业为集团自用，金鹰集团以经营家电为主，在临沂有多家连锁店，总部就设在此处。商业面积共 30000平方米，临街商铺已招租完，多为服装类专卖店，商场内为超市，4000平方米，托管经营。二楼卖家具。租金为 3000 元/平方米。中复电讯和家和豆浆为早期租户，中复 600平方米，年租金百万。家和豆浆 300平方米，30-50 万年租金。楼上三栋楼，一号楼和二号楼入住率为 80%，三号楼正在装配套。销售率为 90%。开盘价为 2690 元/平方米，现价 4800 元左右。临街商铺售价 16000 元/平方米。金鹰花园内配有会所，车位 800 多个，1：1.5，三层地下机械停车；地面正式开业后有 100-200个公共停车位。租金为 1000 元/年。

d.新华路 大阳印刷厂所属的新华一路商铺以租为主，主要是名品的服装与鞋，服装为主，休闲运动居多，这些店消费人群为工薪阶层，学生。只有几家名品高档服饰，主要客户是一些高端客户和一些老顾客。

新华一路于 1993 年开盘，开发商是大阳印刷厂。只租不卖，出租率 100%。主力面积 50-60平方米，租金 4 万/年，最高 5 万/年，一年一签约。私下转让费 10-20 万元。目前经营情况，大的品牌店较好，小店不乐观。一半以上的店都转让过。新华二路西侧价格比东侧高 100 元/平方米/月。

e.解放路 由东至西的解放路段属繁华地区，以中低端消费为主，消费人群主要是工薪阶层，学生及商场流动人流。以租为主，租金平均为 2800 元/月/10平方米。东段租金低，中段价位最高。新华路和新华二路租金高于解放路；新华路和新华二路只有北起解放路南至人民路段最繁华价位最高。

f.沂蒙路：20_ 年售价 5000 元/平方米；面积 110平方米，租金 4-5 万元。

结论：

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a．通过对临沂代表性和类型商业的调研，我们认为临沂目前的高端商业硬商业以“银座百货”和“九州商厦”为代表，但建筑形象、灯光广告、商场布局和商品品牌包括卫生间等细节都有待提高和完善。与青岛和大连这类上线城市的标杆商业如青岛的“麦凯乐”和“万达广场”，特别是大连的“罗斯福广场”和“乐购广场”比较，都存在相当的差距。我们特别针对本项目延伸和专项考察的青岛“麦凯乐—佳士客”商圈，台东一路“万达广场—**大厦”商圈和“云霄路—闽江路”餐饮休闲街；大连的“同泰街”和“星海湾”餐饮特区，“高尔基路”咖啡馆特区，“青泥洼（大洋百货—麦凯乐—胜利广场）”商圈；罗斯福广场综合体（主力店：麦凯乐西安路店、国美电器）等将在下文和附件中有详细图文介绍。我们建议本项目的样板对象无论是城市级别还是项目级别对以青岛和大连为学习对象，这样才能在临沂脱颖而出，提高临沂的城市品位和商业层次，也不辜负项目的中心地段价值。为未来的设计、营销、招商和运营创造先机和伏笔，使本案不仅成为临沂乃至三线城市的明星项目，更成为临沂城市的标志和前瞻。既保证现在第一，也要保证 5 年内（建设和交付使用期）第一甚至十年不落伍！b．特别是通过访查我们发现，临沂的高端消费以卡消费为主流如银座、九州包括桃源超市等中高端商业，一些名牌店会专门向消费者推荐这种消费方式，少则几千元，多则几万元甚至几十万元，但几乎都是送礼型的。据知情人介绍如金利来广场，诺大店面平时顾客很少，但经营一直不错，主要就是卡消费支持。

c．临沂的硬商业一是商品品牌少、级别低，缺少国际和国内一线品牌；二是引进的主力店和商家没有国内乃至国际级别的品牌如国美电器和家乐福超市等；三是未能发挥临沂的商贸批发物流发达的优势和高端消费能力强等特点，无法契合市政府临沂批发市场品牌化和精品化的方向，缺少旗舰店，未能形成名（品）店一条街和批零一体的小众高端市场。

2． ． 软商业——休闲类 a.咖啡厅、茶馆和酒吧 名典咖啡和迪欧咖啡不同时段的生意都很好，用餐者很多。一家新的上岛咖啡正在装修准备开业。意式小镇风格的常青藤茶馆午夜时分仍然上客，包间生意好，同时段的东方红电影城的 hot 演艺吧只有不满 1/4 的客人，银座的 cd 俱乐部除了服务员空无一人。

b.餐饮 经营好的饭店：“陶然居海鲜渔港”、“荣华海鲜渔港”和“桃园海鲜渔港”； 青岛人开的“嘉年华”；本土餐引连锁品牌“天天过年”；“味道江湖”饭店；检察院开的“颐正园”，餐饮最高消费每桌两万元。配套的别墅日租价格 2 万元。临沂目前开有 1 家麦当劳，3 家肯德基，家家生意不错。但目前最缺少成规模、上档次的特色餐饮一条街。

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