临沂竹全村导游词(推荐)(4)

房屋销售面积为 186.74 万平方米，比 20_ 年同期增长 69.9%，其中，现房销售面积为77.71 万平方米，占房屋销售面积的 41.6%；期房销售面积为 109.03 万平方米，占房屋销售面积的 58.4%。

空置面积为 21.81 万平方米，比 20_ 年同期增长 138.3%，其中，住宅空置面积为 17.49万平方米，占总空置面积的 80.2%，比 20_ 年同期增长 122.1%；商业用房空置面积为 4.16万平方米，占总空置面积的 19.1%，比 20_ 年同期增长 297.6%.四，20_ 年房产市场发展特点 近几年来，临沂市房地产市场随着城市化进程的较快发展和城镇居民消费水平的提高，处于比较活跃的状态，房地产开发也处于一个较快发展的时期。临沂市的房地产占全市规模以上投资的比例由 20_ 年的 8.36%上升到 20_ 年的 9.43%；房地产开发投资额由 20_ 年的8.2 亿元，上升到 20_ 年的 50.03 亿元，比 20_ 年增长了 5 倍。

空置面积有所增加，临沂市的房屋空置情况起伏较大，空置面积 20_ 年又有所增加。20_ 年临沂市房屋空置面积为 21.81 万平方米，其中，住宅空置面积为 17.49 万平方米。

房地产开发主要集中在三区，20_ 年临沂市三区房地产开发完成投资 34.09 亿元，占全市的 68.13%。三区房屋总施工面积为 317.99 万平方米，占总施工面积的 61.48%；其中住宅为255.86万平方米，占总施工面积的56.69%；而九县的房地产开发投资额仅占全市的31.86%，房屋总施工面积为 199.16 万平方米，占 38.5%，其中住宅为 195.45 万平方米，占 37.79%。

据权威业内人士介绍，根据目前临沂市房地产业发展现状及国民经济的总体发展趋势，户型结构调整将是今后临沂房地产业发展的主线。根据国家政策，临沂市加大了对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应，并严格控制低密度高档住宅的土地供应。调查表明，临沂的消费者更倾向于购买 80-120平方米的中小套型住宅。因此，房地产开发企业应以销量好、空置率小的套型作为开发重点，加大其投资力度。（20_ 年 1 月 30 日《临沂日报 》）

临沂商业与地产类型情况 一、建筑综合体 调研对象：

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“鲁南 mall 财富中心”，“齐鲁商厦”、“恒丰国际”、“城建.时代广场”、“翔宇生活广场”、“中侨国际商贸城”、“广场世纪城”和“城市中心” 综述：

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通过对临沂八大综合体的调研和走访，在建和完工的除了“鲁南 mall 财富中心”总建筑面积达 28 万平方米，可以与“**广场”比肩外，其它项目建筑面积都在十万平方米以下。**置业和**集团合作，拟投资 8 亿元建设综合性商业建筑群——“城市中心”（现长途客运总站及旁边烂尾楼），据了解，“城市中心”项目采用国际规划招标，总建筑面积近30 万平方米，是目前临沂市第一座复合型商业地产项目，包括商场、住宅、写字楼、酒店等多种产品类型。其中商业面积 10 万平方米，按照国际主流的购物广场模式兴建，融购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，提供市民一站式消费体验，规划了包括商业广场、步行街、流行百货、超市卖场、影院、食街、酒吧街和滑冰场等多种购物休闲娱乐设施。同时，还配套了市民广场和 2 万余平方米的地下停车场等大型公共设施。除了地段外，是“**广场”未来唯一一个可比性竞争项目。

临沂市建筑综合体以住宅、商业和写字楼依次为主，酒店较少；“鲁南 mall 财富中心”总建筑面积达 28 万平方米，住宅 18 万平方米，占 64%；“中侨国际商贸城”12 万平方米，住宅 7 万平方米，占 58%。

“恒丰国际”容积率 5.1，我们从临沂市规划局侧面了解到目前对“**广场”的容积率和高度还没有限制，达到或突破 5 的可能性是存在的，只要配套、技术和成本等综合条件支持，完全可以建造成临沂的第一高楼和地标性建筑，实现价值最大化和形象最优化（参见报告附录）。

运营状况：

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a．商业：“鲁南 mall 财富中心”商业面积 10 万平方米，尚无大型主力店进入；“恒丰国际”1-3 层整体出租给广州摩登百货，开业 3 个月经营惨淡；“广场世纪城”整体出租几易其主，现整租给济南的山东品牌百货“银座商城”，运营状况差强人意。其它项目正处于销售和招商过程中（销售和招商情况参见报告附录）。目前综合体商业售价最高的“翔宇生活广场”销售均价 7000 元/平方米，最高价 20_0 元/平方米。

b．写字楼：销售最好的“恒丰国际”写字楼售价达到 5000 元/平方米，销售率 85%；“齐鲁商厦”的售价 4705 元/平方米起价,最高价达 5565 元/平方米。

c．高层住宅：高层住宅最高售价已接近5000 元/平方米，“广场世纪城”的售价从 20_

年的 2700 元/平方米涨到 4500 元/平方米，涨幅达 67%。中小户型热销，其中“鲁南 mall财富中心”推出的 40平方米小户型销售率 100%；所有项目 150平方米以下的中小户型平均销售率都突破 80%。

d．交房时间：除了“广场世纪城”20_ 年交付使用外，其它项目基本都是 20_ 年和20_ 年；从总量（70 万平方米）和时间上都与“**广场”存在一定的竞争性。

结论：

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a． 临沂市建筑综合体以住宅、商业和写字楼依次为主，酒店较少； b． 综合体商业部分无大型主力店进驻，且运营状况差强人意。

c． 综合体公寓中的小户型热销 d． 交付时间同期导致竞争性增强 二、写字楼 调研对象：

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临沂七大独立写字楼“华通国际商务大厦”、“嘉锐大厦”、“华泰金润商务大厦”、“天基大厦”、“西城新贵”、“慧谷时空”、“图书馆项目” 综述：

通过对独立写字楼的走访和调研发现，临沂的纯写字楼少，多数分布在兰山区，周边环境好，交通便利，客源为装饰广告等中小公司。虽然总量接近35 万平方米（已投入运营的20 万，“图书馆项目”14 万平方米 20_ 年竣工），但销售情况良好，均价在 4000 元—5000元/平方米之间。而且“天基大厦”、“西城新贵”、“慧谷时空”入住率都达到 100%。“慧谷时空”20_ 年底预售，最低售价 3900 元/平方米，最高价 4500 元/平方米，层高差价 50元，租金 2 元，无论格局还是销售情况，尤其是物业管理我们认为都是目前临沂最好的项目。华通国际商务大厦底商均价 21000 元/平米。

结论：

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临沂写字楼市场有四大特点； a.以销售为主，租赁为辅；与一、二线城市相反； b.近两年来市场青睐纯写字楼，商户更愿意工作和生活分开，不倾向商住两用（与我们调研前预测中小企业尤其是外地企业会倾向 soho 型正好背离）。

c.批发市场商户（含外地商户），大多是摊档经营模式，一般不会选择写字楼办公，而且澳龙等新型市场三层结构都设计了办公空间，可以就近解决一体化办公。反而是商贸流通产业链的上下游企业会选择写字楼办公如广告、装饰等。象“西城新贵”因为附近有建材批发市场，所以装饰企业居多。

d.写字楼用户大多为本地企业，本地公司与外地公司比例接近8：2。外地商户

只有少数资金富裕者和具一定规模的企业会选择市区写字楼办公。

这些无疑对“**广场”写字楼定位都是利好消息。一是项目建设期，只有“图书馆项目”这个近邻为主要竞争对手（无论是 14 万平方米的体量，还是 31 层的高度），其它暂无重量级和可比性的项目。特别是“**广场”项目地段上的唯一性和未来产品的排他性更减少了这种空间和可能。关键是看交通包括停车的规划，后期物业服务以及如何能通过特色的增值服务和最佳的业态组合抓住商贸流通产业链上的各类本土中小公司（如贸易投资、广告文 …… 此处隐藏：4058字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……