万科地产成本培训系列之设计版

谈谈万科— 的成本(成本培训系列之设计版) 成本培训系列之设计版)

Cost Management Dep.

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题

纲

关于成本的几个概念 万科成本管理的一些手法 设计- 设计-成本之配合 探讨

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关于成本的几个概念

一、成本是虾米？ 成本是虾米？1.通俗的说法： 1.通俗的说法： 通俗的说法 2.正规的说法： 2.正规的说法： 正规的说法成本是企业在产品生产、经营过程中， 成本是企业在产品生产、经营过程中， 为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的 各种耗费。 各种耗费。

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关于成本的几个概念建造成本：指项目的建筑安装成本。包括： 建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前 期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、 期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社 区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。 区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。 开发成本： 指项目的制造成本 。 开发成本 = 土地获 开发成本 ： 指项目的制造成本。 开发成本= 得价款+建造成本+ 得价款+建造成本+开发间接费 完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成 完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。 本中不包含营业税金。 本中不包含营业税金。 项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“ 项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发 成本” 成本”。http://www.77cn.com.cn房地产E网

关于成本的几个概念

二、万科的成本构成序号 一 二 三 四 五 六 七 八http://www.77cn.com.cn房地产E网

成本科目 土地获得价款 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 社区管网工程费 园林环境工程费 配套设施费 开发间接费

关于成本的几个概念 1.土地获得价款：交给人民政府的地价、 1.土地获得价款：交给人民政府的地价、市 土地获得价款 政配套设施的使用费、红线以外道路 以外道路、 政配套设施的使用费、红线以外道路、水、 通讯等建造费、 电、气、通讯等建造费、地块内各种建筑物 的拆迁及苗木补偿费用。 的拆迁及苗木补偿费用。 2.开发前期准备费：土地勘测勘察费、设计 2.开发前期准备费：土地勘测勘察费、 开发前期准备费 政府说要交但可以少交或不交的费用、 费、政府说要交但可以少交或不交的费用、 水电煤气增容费、临时设施(道路、围板、 水电煤气增容费、临时设施(道路、围板、办 公室)建造费、场地平整(土方平衡) 公室)建造费、场地平整(土方平衡)、临时水 电费用。 电费用。http://www.77cn.com.cn房地产E网

关于成本的几个概念 3.主体建安工程费：基础、柱梁板、 3.主体

建安工程费：基础、柱梁板、墙、门 主体建安工程费 装修、给排水、消防、暖气、天然( 窗、装修、给排水、消防、暖气、天然(煤) 开关插座、电灯、电话、电视、宽带、 气、开关插座、电灯、电话、电视、宽带、 对讲、电梯等的费用。 对讲、电梯等的费用。 4.社区管网工程费：园区内的给排水、消防 4.社区管网工程费：园区内的给排水、 社区管网工程费 暖气、天然( 电气、 、暖气、天然(煤)气、电气、智能化系统等 管线、设备的费用。 管线、设备的费用。

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关于成本的几个概念 5.园林环境工程费：园区内花花草草、 5.园林环境工程费：园区内花花草草、山山 园林环境工程费 水水、道路、广场、雕塑、围墙、 水水、道路、广场、雕塑、围墙、儿童玩具 灯具、背景音乐、标识牌、垃圾桶、 、灯具、背景音乐、标识牌、垃圾桶、坐椅 等的费用。 等的费用。 6.配套设施费：居委会、派出所、托儿所、 6.配套设施费：居委会、派出所、托儿所、 配套设施费 小中学、设备房、会所、游泳池、球场、公 小中学、设备房、会所、游泳池、球场、 交站等的费用。 交站等的费用。

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关于成本的几个概念 7.开发间接费：工程管理费、 7.开发间接费：工程管理费、销售设施建造 开发间接费 费用(样板房、售楼处、广告牌、 费用(样板房、售楼处、广告牌、临时销售环 )、银行利息 物业基金、 银行利息、 境)、银行利息、物业基金、空房物业管理 费。

以上是万科项目开发成本构成，把公 以上是万科项目开发成本构成， 司的管理费用、营业(销售)费用、 司的管理费用、营业(销售)费用、财务费 包含在内就构成项目全成本 全成本。 用包含在内就构成项目全成本。

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关于成本的几个概念合计 容积率 1.1 55000 土地面积 60000 建筑面积 57000 可售面积 土地获得价款 5000 开发前期准备费 800 主体建筑工程费 5260 主体安装工程费 620 社区管网工程费 600 500 园林环境费 270 配套设施费 500 开发间接费 13550 开发成本 成本项目 总成本( 万元) 总成本 ( 万元 ) 小高层 2.0 5000 10000 10000 481 140 1500 150 58 88 47 88 2552 多层 1.0 40000 40000 40000 3846 561 3200 400 462 351 189 351 9360 商业 1.0 7000 7000 7000 673 98 560 70 81 61 33 61 1638 可售面积单位成本 会所 平均 小高层 多层 1.0 3000 * * * 3000 * * * 0 * * * 877 481 962 140 140 140 923 1500 800 109 150 100 105 58 115 88 88 88 47 47 47 88 88 88 2377 2552 2340 商业 * * * 962 140 800 100 115 88 47 88 2340

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关于成本的几个概念

三、设计大师的成本意识？ 设计大师的成本意识？1.我们是干啥的？ 1.我

们是干啥的？ 我们是干啥的政府机关？ 慈善机构？ 设计院？ 政府机关？ 慈善机构？ 设计院？

非也！房地产商 非也！房地产商。

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关于成本的几个概念

2.万科的理念 2.万科的理念省钱等于赚钱 成本管理不等于省钱

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关于成本的几个概念 成本管理的宗旨： 成本管理的宗旨： 以经济合理性最大的 成本提升产品的竞争力， 成本提升产品的竞争力， 并形成行业成本优势。 并形成行业成本优势。

产品观？ 产品观？ 在一定成本前提下为客户 提供最大化的价值

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关于成本的几个概念

3.价值 价格 3.价值VS价格 价值性价比 Satisfaction=Value/Cost =如 何

S?C C C C C

V V V V V

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关于成本的几个概念

4.有效成本 无效成本 4.有效成本VS无效成本 有效成本YC: 能形成有效产品或提升价值、促进营销有 能形成有效产品或提升价值、 积极作用的成本费用。 积极作用的成本费用。 WC: 房地产项目实施过程中产生的对形成产品 : 提升价值、促进营销没有作用， 、提升价值、促进营销没有作用，属于费用浪 费的成本。 费的成本。

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关于成本的几个概念设计环节涉及的无效成本原因 现象 事例花城中央步道种植池500 500高拆除 拆除和重建 花城中央步道种植池500高拆除 设计失误 后期加固与补强 改为300高由拆除改为200高。 改为300高由拆除改为200高 300高由拆除改为200 多层建筑假设在砼含量合理前 提下， 提下，其合理的钢筋含量为 55kg/m2, 55kg/m2,最终设计量为 70kg/m2。 70kg/m2。则可认为其中 15kg/m2的钢筋用量为无效成本 的钢筋用量为无效成本。 15kg/m2 …… 此处隐藏：1873字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……