第十一章 房地产开发项目经济评价

工程经济学(第二版)

第十一章 房地产开发项目经济评价

本 章 内 容1 房地产开发项目及其前期工作

2

房地产开发项目效益和费用的识别

3

房地产开发项目财务报表的编制

4

房地产开发项目经济评价案例2

房地产开发项目经济评价，是房地产开发项 目可行性研究的重要组成部分，是房地产开发项 目决策科学化的重要手段。 房地产开发项目一般应根据社会经济发展需 要和城市总体规划要求，运用微观效益分析与宏 观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、 动态分析与静态分析相结合的方法进行经济评价。

※1 房地产开发项目及其前期工作 一、房地产开发项目分类(一)按未来获取收益的方式分类出售型房地产项目 房 地 产 开 发 项 目以预售或开发完成后出售的方式得到收 入，回收开发资金，获取开发收益，以 达到盈利的目的

以预租或开发完成后出租的方式得到收 入，回收开发资金，获取开发收益，以 达到盈利的目的

出租型房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、 自营的各种组合方式得到收入，回收开发 资金，获取开发收益，以达到盈利的目的

混合型房地产项目4

※1 房地产开发项目及其前期工作 一、房地产开发项目分类(二)按用途分类房地产开发项目

居 住 用 途 的 房 地 产 项 目

商 业 用 途 的 房 地 产 项 目

工 业 用 途 的 房 地 产 项 目

特 殊 用 途 的 房 地 产 开 发 项 目

土 地 开 发 项 目

※1 房地产开发项目及其前期工作 二、房地产市场调查与预测(一)市场调查与预测的内容1.投资环境的调查与预测主要内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自 然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或 将要发生的重大事件或政策对房地产开发项目的影响， 要做出充分的了解和估计。

2.市场状况的调查与预测主要内容包括：(1)供求状况 (2)商品房的价格、租金和经营收入 (3)房地产开发和经营的成本、费用、 税金的种类及其支付的标准和时间6

※1 房地产开发项目及其前期工作 二、房地产市场调查与预测(二)房地产市场调查与预测方法房地产市场调查方法 房地产市场预测方法

普查法 抽样调查法 直接调查法

专家判断法

历史引申法 因果预测法

间接调查法

※1 房地产开发项目及其前期工作 三、房地产开发项目策划12 3 4 5 6区位分析与选择

开发内容和规模的分析与选择开发时机的分析与选择

合作方式的分析与选择融资方式与资金结构的分析与选择 产品经营方式的分析与选择8

※1 房地产开发项目及其前期工作 四、房地产开发项

目经济评价的内容1.财务评价财务评价是根据现行财税制度和价格体系，计算 房地产开发项目的财务收入和财务支出，分析项目的 财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项 目的财务可行性。

2.综合评价综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和 计算房地产开发项目对区域社会经济的效益和费用， 考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济 合理性。

※2 房地产开发项目效益和费用的识别 一、投资与成本房地产开发项目的财务效益主要表现为生 产经营过程中的销售(出租)收入；财务支出 (费用)主要表现为开发建设项目总投资、经 营成本和税金等各项支出。财务效益和费用的 范围应遵循计算口径对应一致的原则。

※2 房地产开发项目效益和费用的识别 一、投资与成本1.开发项目总投资工程 建设 投资

开 发 项 目 总 投 资

土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费用 管理费用 销售费用 税费 基本预备费 涨价预备费 建设期利息

固定资产 投 资

开发产品 成 本 开发 经营 资金

经营 资金 图11-1 房地产开发项目总投资的构成11

※2 房地产开发项目效益和费用的识别 一、投资与成本2.开发产品成本费用(1)产品开发成本 指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。土地费用 土地开发成本 按 用 途 分 按 经 济 核 算 划 分 前期工程费

基础设施建设费建筑安装工程费

房屋开发成本

配套设施开发成本

公共配套设施建设费开发间接费12

※2 房地产开发项目效益和费用的识别 一、投资与成本2.开发产品成本费用(2)经营成本 当开发企业对外转让、销售、结算和出租开发产品时，应将上述四 类产品的开发成本结转为相应的经营成本，即土地转让成本、商品房销 售成本、配套设施销售成本、出租房经营成本和出租土地经营成本。 (3)期间费用 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营 活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品 而发生的销售费用。

※2 房地产开发项目效益和费用的识别 二、营业收入、利润和税金1.营业收入 是指向社会出售、出租房地产商品或自营时货币收入。销售收入 营 业 收 入

=

销售房屋面积

× 销售房屋单价

出租收入

=

出租房屋建筑面积

× 房屋租金单价

自营收入

= 营业额 - 营业成本 - 自营中的商业经营风险回报

※2 房地产开发项目效益和费用的识别 二、营业收入、利润和税金2.利润是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目

的 是获取开发或投资利润。

经营利润 =营业(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-营业税金 利润总额 =经营利润+营业外收支净额 净利润 =利润总额-所得税 可分配(应付)利润 =净利润-(盈余公积+未分配利润)

※2 房地产开发项目效益和费用的识别 二、营业收入、利润和税金3.税金营业税金：包括营业税、城市建设维护税和教育费附加

土地使用税、房产税、土地增值税

企业所得税：是对实行独立经济核算的房地产开发投资企 业，按其应纳税所得额征收的一种税。