嘉兴市住宅房地产价格影响因素实证研究文献综述

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商品与质量理论研究

嘉兴市住宅房地产价格影响因素实证研究文献综述

□陈雅文

（江西理工大学经济管理学院江西赣州341000）

摘要：嘉兴市作为长三角16城市之一，位于浙江省东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带，是长三角重要城市之一，享有"上海后花园"和连接上海和杭州的"桥头堡"的美称。近年来，性产业在促进嘉兴市的经济发展过程中起着举足轻重的作用，对影响嘉兴市房地产价格的各个因素进行研究，有利于客观清醒地认识嘉兴市的房地产市场现状，对推动嘉兴市房地产业的健康发展，促进嘉兴市经济稳步增长具有十分重要的意义。

关键词：房地产价格；经济政策因素；行业供求因素

2.2有关影响房地产价格的需求因素的研究关于房地产价格影响因素的研究，经验文献非常丰富，纵观所读

（1）房价与人口增长。关于人口增长对房价的影响，目前有两种文献可以将影响房价的因素归类为经济政策因素层面和行业供求因

（一）大多数学者认为人口增长会带来住房需求的增长，进而引素层面。经济政策因素作为影响房地产价格的外生变量对房价的影观点，

房价与非农业人口呈显著正相响主要表现在经济环境和政策效应两方面；房地产行业供求因素对起房价的上涨。马莉莉(2008)指出，

而与其他因素不显著。房价的影响是直观而明显的，比如说土地供应政策和规划政策都会关，

（2）房价与可支配收入。关于人均可支配收入，房价收入比一直影响住房的供给，从而影响房价。

是国际上争论的交点，国际上公认房价收入比为6是正常的。目前1有关影响房地产价格的经济政策因素的研究

（1）房价与GDP增长。关于GDP与房价之间的关系研究方面，绝大数文献均认为人均可支配收入是影响房价的一个重要原因，居国内外学者观点分歧比较大，主要表现在三方面：（一）一部分学者认民可支配收入的增长会给房地产价格带来长期拉动作用，其影响持为，房价与GDP不存在显著的相关关系。张雪东(2007)和熊艳(2008)续上升。

（3）房价与商品住宅销售面积。关于商品住宅销售面积对房价指出，GDP对房价的波动影响不显著[1-2]。（二）另一部分学者则认

为，GDP的冲击会对房价带来一个长期的正的影响，房价与GDP之的影响，一部分学者认为，年销售面积对房价的影响显著。周建明

发现：作为需间存在单向的因果关系。赵爽(2008)通过使用VAR模型进行实证后(2008)从时间序列角度分析了影响房地产价格的因素，

发现：房地产价格的增长是GDP增长的格兰杰原因，而GDP不是房求因素的常住人口和商品房住宅年销售面积对商品住宅价格有显著地产价格的格兰杰原因[3]。（三）还有一部分学者认为，房价与GDP的影响[10]。

3文献评述之间并不存在谁决定谁，彼此是双向的因果关系。

笔者通过对维普、万方、中国期刊网等进行检索后发现，现存的大（2）房价与银行信贷。关于房价与银行信贷的国内外研究文献

非常丰富，大部分文献认为，房价与银行信贷之间存在千丝万缕的关多数文献都是基于国家层面或者上海、深圳、广州等这类一线大城市

进行房地产价格影响因素的研究，而对嘉兴市这样的三线中小城市的系，房地产业作为资金密集型产业享有"第二金融"的美誉[4]。。

由于房地产具有的区域性特征，使得房地产价格受（3）房价与利率。关于房价与利率的关系，众说纷纭，目前主要形研究很少。再者，

房地产市场的整体性很差，是成两派观点：（一）有一部分学者认为，房价与利率并不存在显著的因所处地理位置的影响很大。也就是说，

并不是一个有机的整体。南方和北方，沿海和内果关系，利率政策对房价的影响较小。黄忠华(2009)和宋焕如(2009)由单个"细胞"构成，

城市和乡村，大城市和小城市等等方面不同，房地产价格在市场上认为：房价与利率并不存在显著的因果关系，利率政策对房价的影响陆，

然而，在分析影响房地产价较小[5-6]。（二）而另一部分学者则认为房价与利率之间有显著因果表现为同质同量而不同价的区域性特征。

大多数的文献都是一概而论、搞"一刀切"。全国性的数关系。焦琦(2009)指出，利率的变化对房价起到抑制作用；且存款利格的因素时，

据所反映的问题并不能代表地方房地产市场的真实状况，而应该具体率、贷款利率和银行准备金率对房地产价格的影响弹性不同[7]。

（4）房价与货币供应量。关于货币供应量对房价的影响，大部分区域具体分析。其次，在对影响房价的因素分析方面，现存的文献大

笔者认为，欲全面把观点认为：充沛的货币流动性会助长房地产价格的上涨，对房价起推多都是割裂地从宏观层面或微观层面单独分析，

()中观和微观，分层次详尽分析和把握。动作用。黄忠华2009指出：房地产价格在货币政策传导机制方面起握影响房价的因素应该从宏观、

[]然而，纵观所读文献，有很多值得借鉴的地方。首先，国内外关着显著作用，货币政策能通过房地产价格变化从而影响宏观经济8。

于房地产价格影响因素的理论研究非常成熟，不同学者从不同角度2有关影响房地产价格的行业供求因素的研究

做了大量研究，不管是宏观还是微观，应用时间序列数据还是截面数2.1有关影响房地产价格的供给因素的研究

都从不同层面详尽地诠释了不同因素对房价的影响。（1）房价与地价。作为供给成本之一的土地价格，考察其对房价据，

参考文献：的影响一直是房地产价格波动的研究热点。关于"房价"和"地价"的

[1]张雪东《房地产信贷及价格波动对中国经济增长影响的实证.关系，目前有两大派系："地价决定房价"和"房价决定地价"。前者的

[D].重庆重庆大学，2007.着眼点是在价格的形成机制上，而后者的着眼点是在房价的构成上。分析》

[2]熊艳《我国房地产价格波动的宏观影响因素研究》[D].湖南：.土地（而不是"土地价格"）影响了房地产价格，而土地价格是由房地产

湖南大学，2008.价格而形成的。

[3]赵爽[D].河北《天津市房地产价格影响因素分析及实证研究》.（2）房价与建安成本。作为供给成本的另一重要组成部分，目前

2008.的文献中，建安成本对房价的影响形成两种相反的观点。一种观点工业大学，

[]4黄忠华，吴次芳，杜雪君《中国房价、.利率与宏观经济互动实认为，建安成本对房价具有显著的影响，且应尽可能降低房屋建造成

[]2008。本。另一种观点则认为，建安成本与房价二者之间并不存在明显的证研究》J.中国土地科学，

[]5宋焕如，魏建《.2001年以来我过房价与宏观经济关系的实证相关关系。

[J].西部金融，2009(6).（3）房价与房地产开发投资和商品住宅竣工面积。关于房地产研究》

[6]焦琦《汇率和利率的变动对房地产价格的影响研究》[D].浙江：.开发投资和商品住宅竣工面积对房价的影响，徐磊(2006)和周建明

(2008)认为，2009.作为供给因素的房地产开发投资和商品住宅年竣工面积浙江大学，

[7]黄忠华《.信贷约束、房地产价格与宏观经济的互动机理与实对商品住宅价格有显著影响。

[D].浙江：浙江大学，2009.（4）房价与房地产开发投资额。关于房价与房地产开发投资额证分析》

[8]牛甲卿.房价与房贷和房地产投资完成额关系的实证研究. …… 此处隐藏：1477字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……