2007年郑州高端项目温哥华项目提案标书--maris620

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后来居上] [突出重围 后来居上]——郑东新区市场展望 郑东新区市场展望

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郑东新区市场展望

(一)郑东住宅市场1、 1、高位盘整类别

第一季度面积 均价 —— 3378 —— 3155 -6.60%

第二季度面积 —— 166778 —— 355269 113.02% 均价 —— 3403 —— 3421 0.53%

第三季度面积 31695 197805 524.09% 517341 161.50% 161.50% 均价 2774 3311 19.36% 3476 4.98% 4.98%

第四季度面积 111049 293285 164.10% —— —— 均价 3389 3681 8.62% —— ——

2004 2005 增幅 2006 增幅

—— 120437 —— 269657 123.90%

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郑东新区市场展望

(一)郑东住宅市场600.00% 500.00% 400.00% 300.00% 200.00% 100.00% 0.00% -100.00% 19.36% 8.62% 524.09%

164.10% 123.90% 113.02% 0.53%

161.50%

-6.60%06一季度

4.98%06三季度

05三季度

05四季度

06二季度

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郑东新区市场展望

以上数据中住宅体量占比90% 以上， 以上数据中住宅体量占比 90%以上 ， 故此表可作为住宅市场 90 的参考依据。 2004年郑东新区开始销售统计起 年郑东新区开始销售统计起， 的参考依据 。 从 2004 年郑东新区开始销售统计起 ， 可以看出该区 域房地产销售在面积总量和均价变化趋势上，是以05年为爆发年， 域房地产销售在面积总量和均价变化趋势上 ， 是以05 年为爆发年 ， 05年为爆发年 06年同比05年既已增长较弱 考虑到郑州整体市场在06 年同比05年既已增长较弱。 06年仍为 而 06 年同比 05 年既已增长较弱。 考虑到郑州整体市场在06年仍为 高速增长，那么郑东新区在06年的市场表现上相对平稳。 个案突 高速增长， 那么郑东新区在06年的市场表现上相对平稳 06 年的市场表现上相对平稳。 破则需要创新。 破则需要创新。

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郑东新区市场展望

(一)郑东住宅市场2、人气不足 、

入住率 <10% 10%

初步成熟 08年以后 08年以后

观望氛围 可能再持续1 可能再持续1年以上

当前市场观望气氛浓厚的主要原因在于人气差， 当前市场观望气氛浓厚的主要原因在于人气差，而根据一般 城市发展规律，郑东新区的初步成熟尚须3 年时间。 城市发展规律，郑东新区的初步成熟尚须3-5年时间。

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郑东新区市场展望

(一)郑东住宅市场3、热点转移 、土地供应 17平方公里土地 17平方公里土地 8000亩土地 8000亩土地 商品房供应量 3400-5000万平方米 3400-5000万平方米 1000万以上平方米 1000万以上平方米 市场去化期限 6年以上 2年以上 影响 长期冲击郑州市场 短期冲击郑州市场

因此，07-08年郑州大西区房地产市场进

入高速发展期，这对全 年郑州大西区房地产市场进入高速发展期， 因此，07-08年郑州大西区房地产市场进入高速发展期 市房地产市场格局产生明显影响。由于市场总量的上限， 市房地产市场格局产生明显影响。由于市场总量的上限，市场竞 争更加激烈，郑东新区的相对优势将有所减弱。 争更加激烈，郑东新区的相对优势将有所减弱。

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郑东新区市场展望

(一)郑东住宅市场4、产品至上 、类别 市场推广难度低 市场推广难度大 重塑形象 代表项目 阿卡迪亚、 、绿城 运河上郡、大地东方名都 大地东方名都 联盟新城三期 根本原因 高性价比 中低品质 先期产品设计失败

郑东新区营销费用投入较少的项目以阿卡迪亚为代表。 郑东新区营销费用投入较少的项目以阿卡迪亚为代表。阿卡迪亚是郑东 新区的样板工程。而销售困难的项目产品品质均差，如运河上郡和大地 新区的样板工程。而销售困难的项目产品品质均差， 东方名都，容积率高，产品设计粗糙，即使低价仍市场推广举步为艰。 东方名都，容积率高，产品设计粗糙，即使低价仍市场推广举步为艰。 最为代表的为联盟新城，由于一、二期产品的市场口碑远低于预期， 最为代表的为联盟新城，由于一、二期产品的市场口碑远低于预期，三 期产品风格完全与一、二期产品割裂，推倒重来的塑造新产品。 期产品风格完全与一、二期产品割裂，推倒重来的塑造新产品。

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郑东新区市场展望

(一)郑东住宅市场5、高端云集 、代表楼盘 联盟新城、百合公寓 第一大街、绿地老街 售价 均价： 4000-8600 产品 别墅、类别墅 低密度洋房等 总价 现多为50万以上

本区域高端项目出售总量超过4000套，这是市场高认可度的基础。 4000套 这是市场高认可度的基础。 本区域高端项目出售总量超过4000

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郑东新区市场展望

07—08年郑东住宅市场研判 07 08年郑东住宅市场研判 081.板块高端形象有较高市场认可度，富人区概念成为无可比拟的优势。 板块高端形象有较高市场认可度，富人区概念成为无可比拟的优势。 2.郑东新区住宅价格已拉高，未来2—3年将处于盘整状态，涨价空间有限。 郑东新区住宅价格已拉高，未来2 3年将处于盘整状态，涨价空间有限。 郑东新区住宅市场人气短时间难以剧增，观望气氛继续存在。 3.郑东新区住宅市场人气短时间难以剧增，观望气氛继续存在。 4.受郑州大市场环境制约，开发的分散，热点的转移，成交将趋缓。 受郑州大市场环境制约，开发的分散，热点的转移，成交将趋缓。 5.

产品主义时代到来，品质产品将成为畅销的硬性指标。 5.产品主义时代到来，品质产品将成为畅销的硬性指标。 产品主义时代到来 6.投资客趋于饱和，自用客将成为唱响郑东的主角。 6.投资客趋于饱和，自用客将成为唱响郑东的主角。 投资客趋于饱和

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郑东新区市场展望

综上，由于市场增速的减弱主要表现在增速上 由于市场增速的减弱主要表现在增速上，且 所受负面影响非致命因素，故同比发展速度仍会有所增 故同比发展速度仍会有所增 长。预计，07-08年郑东新区的住宅市场仍有上升空间 年郑东新区的住宅市场仍有上升空间， 表现将会基本平稳。而由于高价和实景的凸显 而由于高价和实景的凸显，投资客 占比将会减弱，市场自用客主导 市场自用客主导。

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